10 ноября 2009

Рынок элитной недвижимости Москвы: дно пройдено

Рынок элитной недвижимости Москвы, упав на 50%, к концу осени начал выходить из кризиса. Напомним, что в сентябре этого года наметилась устойчивая тенденция роста цен на элитное жилье, которая и оживила покупателей. Средний чек покупок варьируется сегодня от 1 млн до 4 млн долл. А средний квадратный метр оценивается в 18 тыс. долл.

Рынок элитной недвижимости Москвы, упав на 50%, к концу осени начал выходить из кризиса. Напомним, что в сентябре этого года наметилась устойчивая тенденция роста цен на элитное жилье, которая и оживила покупателей. Если весной количество ежемесячно продаваемых квартир составляло 20-25 штук, то в августе – октябре на рынке ежемесячно закрывалось более чем по 40 сделок. Средний чек покупок, по данным различных агентств недвижимости, варьируется сегодня от 1 млн до 4 млн долл. А средний квадратный метр оценивается в 18 тыс. долл.

Финансовый кризис, как известно, больнее всего ударил по всему элитному и дорогому. Не обошел он стороной и рынок элитной недвижимости столицы: за кризисное время сократился как объем предложения, так и платежеспособный спрос. Так, к примеру, в октябре прошлого года многие потенциальные рассчитывали увидеть падение цен в два-три раза и занимали выжидательную позицию. «В то время было понятно, что цены будут корректироваться в сторону понижения, и, соответственно, клиентов у агентств, продающих элитную недвижимость, мягко выражаясь, было не много», - сообщила директор брокерско-консалтинговой компании TWEED Ирина Могилатова. Хотя и принято считать, что кризис вступил в активную фазу осенью прошлого года, как рассказала генеральный директор «Калинка-Риэлти» Екатерина Румянцева, еще в октябре его влияние на стоимость предложения было не таким существенным, как зимой-весной 2009 года. И падение цен продолжалось до июня, достигнув своего исторического минимума - 50% снижения от докризисной цены.

Сейчас ситуация на рынке стала меняться. По данным опрошенных RealEstate.ru моковских агентств недвижимости, рынок элитного жилья столицы с конца августа стал выходить из кризиса: цены начали подниматься, а покупатели оживились. «В сентябре текущего года наметилась устойчивая тенденция роста цен на элитное жилье. Всем стало ясно – ниже цены падать не будут. Это подтолкнуло покупателей в элитном сегменте к покупкам», - отмечает исполнительный директор DELIGHT REALTY Ольга Павлова. «Если за два первых месяца 2009 года  всего на рынке было заключено порядка 20 сделок, а весной и в начале лета количество ежемесячно продаваемых квартир составляло 20-25 штук, то в августе - октябре на рынке ежемесячно закрывалось более чем по 40 сделок», - поделилась данными Е. Румянцева из «Калинка-Риэлти». По ее словам, только за первую неделю сентября компания закрыла 7 сделок на рынке городского жилья. Впечатляет и динамика по отдельным проектам. Так, по данным «Калинка-Риэлти», с середины сентября по середину октября в строящемся ЖК «Четыре Солнца» было продано порядка 20 квартир.

При этом разные агентства недвижимости оперируют разными бюджетами сделок. Так, по версии «Калинка-Риэлти», средний чек покупок на рынке высококлассного жилья с начала кризиса вырос с 2,5 млн долл. до 4,5 млн долл., в то время как до кризиса за элитную квартиру в среднем платили 5,6 млн долл. Увеличение среднего бюджета сделок эксперты данной компании объясняют, с одной стороны, сокращением размеров скидок, предоставляемых застройщиками покупателям, а с другой - активизацией покупательского спроса на самые качественные предложения рынка, в том числе пентхаусы, ввиду их возможного дефицита. По данным же компании TWEED, расценки сейчас куда скромнее, и покупатели нацелены в основном на нижний диапазон предложений. «Сегодня наиболее активно ведут себя клиенты с бюджетами от 1 млн долл. до 2,5 млн долл., что соответствует докризисной цене от 1,5 млн долл. до 4 млн долл., так как в среднем цены корректировались на 30-50% в зависимости от ликвидности предложения. Сейчас данные бюджеты достаточны для приобретения элитной недвижимости в центре Москвы. Однако не стоит сбрасывать со счетов тот факт, что хороших предложений в данном ценовом диапазоне не много, и, учитывая спрос, они резко сокращаются», - рассказала И.Могилатова из TWEED.

Цена квадратного метра элитного столичного жилья на первичном рынке достроенного жилья, по данным опрошенных RealEstate.ru агентств, в октябре составляла порядка 18-18,5 тыс. долл. Данный показатель хотя и выше весенних индексов всего на 4%, данный рост обусловлен в первую очередь качественным изменением состава предложения, а не официальным увеличением цен продажи квартир. «По факту, сегодняшние предложения завуалировано подорожали на 15-20%  по отношению к «весенним» ценам. Произошло это вследствие сокращения размеров скидок предоставляемых застройщиками покупателям. Если весной и даже в начале лета по большинству объектов с целью стимулирования покупательского спроса предлагались скидки, составляющие до 25% от официальных цен предложения, то сегодня стандартный размер скидки, предоставляемой покупателям при покупке квартиры составляет не более 5%», - объяснила Е. Румянцева из «Калинка-Риэлти»

В период кризиса изменился и характер покупки. Наибольшим спросом сегодня на рынке дорогого жилья пользуются квартиры общей площадью 170-200 кв.м. Как отметила О.Павлова из DELIGHT REALTY, «квартиры интересуют обязательно с наличием 2-3-х спален. К тому же прослеживается тенденция к выбору более рациональных планировок. Покупатели придерживаются мнения, что пусть комнаты будут немного меньшего размера, но квартира обязательно должна быть четырех- или пятикомнатной».

В последнее время риэлторы отмечают на рынке и некоторое оживление покупателей-инвесторов. Так, по словам И.Могилатовой из TWEED, в октябре уже наметилась тенденция оживления инвесторов, готовых играть на рынке дорогой недвижимости. Однако от общего числа покупателей они составляют всего 20%: большинство квартир все так же покупаются сейчас в основном для личного использования – для себя и для детей. Покупки квартир с помощью ипотеки, как и до кризиса, составляют сейчас менее 5%. Как отмечает управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Екатерина Батынкова, за последние 6 месяцев сделки по ипотеке в их компании не проводились.

Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА

Следите за новостями