Рубрики раздела события

Лента

Следить за новостями

Рейтинг ликвидности жилой недвижимости

28 декабря 2011
Какое жилье в Москве принесло наибольшую прибыль инвесторам в 2011 году?

По оценкам участников рынка, вот уже два года подряд наибольший ценовой рост дает недвижимость экономкласса, отличающийся не только низким порогом входа, но и максимальной ликвидностью.

1 место:  +16 % - экономкласс

Год назад, на волне выхода из экономического кризиса, участники рынка подводили итоги предыдущего и сравнивали, с каким же сегментом инвесторам повезло более всего. Тогда, как ни странно, оказалось, что наиболее оправданы были инвестиции в сегмент экономкласса, причем в самый нижний его порог - например, в таких районах, как Печатники или Текстильщики.

«Спрос на жилье в таких дешевых районах преимущественно представлен местными жителями, все потенциальные покупатели либо выросли, либо долго жили в этом районе», - говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Например, по его словам, таким проектом можно считать ЖК «Life-Волжская» от ГК «Пионер», задуманный именно под локальный спрос.

По данным департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, по некоторым объектам отмечалось существенное повышение цен (до 20%), а по другим цены в течение года существенно не менялись. Однако в целом наибольший рост цен (+16% с начала года) был отмечен в наиболее востребованном сегменте жилья экономкласса: основное влияние на столь существенный рост цен оказало изменение структуры предложения (см. таблицу).

В 2010 году на рынок вышел большой объем предложения по достаточно низким ценам: ЖК «Богородский», «Нахимово», мкр. «Царицыно» и др., что повлекло за собой снижение среднего уровня цен в нижнем ценовом сегменте, однако в 2011 году подобной ситуации не наблюдалось. «Цены на объекты, выходившие на рынок, в целом, соответствовали рынку, а по объектам, уже представленным в предложении, наблюдалось постепенное повышение цен в связи с повышением стадии строительной готовности», - объясняют аналитики компании. В основном, рост цен в экономклассе участники рынка объясняют постоянным спросом.

«Связано это с  большей доступностью экономкласса для потребителей. На такое жилье чаще всего берут ипотечный кредит. Квартиры такого класса активнее других используются во всевозможных схемах альтернативных сделок. Все это приводит к относительно высокому спросу на недвижимость экономкласса. А повышение спроса ведет к повышению цены», - говорит Вера Удачина, генеральный директор компании «Адресъ-НЕДВИЖИМОСТЬ».


 

2 место: + 10-11 % - бизнес-класс

Для сегмента бизнес-класса 2011 г. был связан с серьезными изменениями. Так, по словам экспертов, значительно изменилась структура спроса. Например, по данным Penny Lane Realty, примерно на 15% увеличилось количество запросов на «готовые» квартиры, что ранее было более характерно только для жилья экономкласса. 

В частности, квартира «под ключ» позволяет не тратить деньги на аренду жилья, пока в новом доме идет ремонт. При этом отделка зачастую отличается весьма хорошим качеством.

В 2011 году на рынок вышло 11 новых объектов, и на сегодняшний день на продажу выставлено порядка 800 квартир премиум-сегмента, и около 2500 – бизнес. «В бизнес-классе максимум предложений приходится на трехкомнатные квартиры, минимум – на однокомнатные», - говорит Александр Зиминский. Однако, по его словам, учитывая востребованность у покупателей именно компактных квартир, многие девелоперы сегодня меняют концепции проектов в пользу увеличения доли студий и однушек. Часть сегмента бизнес-класса приходится на рынок апартаментов. В частности, в «Городе столиц» продаются апартаменты площадью 100-239 кв.м. от $10,5 тыс. за кв. м, а в квартале «Даниловская Мануфактура» - апартаменты площадью 37-200 кв.м обойдутся $7 тыс. за кв.м. 

По данным Penny Lane Realty, в бизнес-классе за год рост на вторичном рынке составил с $7,9 тысяч до $8,9 тысяч, новостройки – с $6,9 тысяч до $7,4 тысяч, то есть в среднем на 10-11%.

3 место: + 4,6 %  - дорого зелено

По словам Карена Мелконяна, в бизнес и элитном сегментах недвижимость подорожала, но не так сильно. “С одной стороны на рост цен влияет ограниченное количество предложений, с другой - рынок элитного жилья в этом году итак уже достиг уровня цен 2008 года. Куда ж еще выше расти?!”, - говорит эксперт.

Дело в том, что покупатели - топ-менеджеры или владельцы бизнеса кредитами пользуются не так активно, как средний класс, поэтому у этого рынка нет никаких дополнительных инструментов стимулирования спроса.

«Многие в связи с нестабильной ситуацией в стране вообще "сидят на чемоданах". Поэтому рост цен в элитном сегменте имеет ограниченный характер: 30-35 тыс. долл. - средняя стоимость квадрата в новых домах на Остоженке - цена итак значительная, чтобы расти еще больше, тем более что и круг потенциальных клиентов узок”, - объясняет Карен Мелконян.

По словам Веры Удачиной, наименьший рост продемонстрировало элитное жилье. Например, рассказывает эксперт, квартира в доме 2001 года постройки на улице Палиха стоимостью примерно $1 млн продается уже второй год, и особого спроса на нее нет. Причем, нельзя сказать, что квартиры переоценена или является неликвидной по какой-либо другой причине.

При этом за кризисный период на рынке недвижимости образовался дефицит предложений элитного сегмента, что и объясняет некоторый рост стоимости. «Инвесторы практически ушли с элитного сегмента жилья из-за его малочисленности, новые проекты не появляются, доделываются и открываются лишь ранее прорекламированные адреса. Из-за этого каждое новое предложение на рынке элитной недвижимости Москвы приобретает статус уникального объекта, ситуация с предложениями в этом сегменте сильно изменилась – рынок заметно оскудел», - говорит Юлия Лурье, руководитель офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Однако от резкого роста цен на элитную недвижимость рынок защищает не такой большой объем платежеспособного спроса, который мог бы переварить это предложение. Кроме того, за последнее время на элитном рынке Москвы появилось сразу несколько новых объектов. Так, в одном только районе Хамовники по соседству друг с другом реализуются сразу три крупных объекта: «Садовые кварталы», Knightsbridge и «На Трубецкой».

Так, в настоящий момент, по данным Kalinka Realty, на московском рынке недвижимости выставлен 31 объект элитной недвижимости, этого вполне достаточно, чтобы удовлетворить спрос на полтора года, отмечают аналитики компании.  Таким образом, возможный рост цен на элитную недвижимость ограничен, прежде всего, растущим предложением. «В будущем также вряд ли стоит ждать дефицита элитной недвижимости, так как через полтора года на рынке должны появиться также новые проекты», - говорит Евгений Скоморовский.


 

Перспективы рынка: кредиты против чемоданов

Если говорить о перспективах московского рынка, то участники рынка, скорее, указывают на возможный рост цен в будущем, и опять же в сегменте экономкласса. По данным «Миэль-Новостройки», в этом году были введены ограничения по застройке территории города, наблюдалось сокращение объемов строительства и снижение объема предложения.

В столице уже ощущается дефицит новых проектов, особенно в сегменте экономкласса. Всего в 2011 году в столице планировалось ввести 2 млн кв. м жилья. Объем ввода по итогам 1 полугодия составил 830 тыс. кв. м. «Если в следующем году в столице не упростится процедура получения разрешения на строительство и не выйдут новые проекты, ограниченный объем предложения будет способствовать росту цен», - говорится в исследовании компании.

Более того, скорее всего, в следующем году тенденция умеренного темпа роста цен продолжится. В 2012 году можно ожидать увеличения средневзвешенной цены предложения в Москве до 12-15%, в Московской области до 7-10%, по итогам года. Однако эконом-сегмент подвергается серьезному риску, связанному, прежде всего, с возможным сокращением доли ипотечных кредитов на рынке. Так, крупнейшие банки страны — «Сбербанк» и «ВТБ24» уже заявили о том, что в ближайшем будущем не исключают роста ставок по ипотечным кредитам. В таком случае спрос в сегменте экономкласса существенно может сократиться.

По мнению Александра Зиминского, целый ряд факторов указывает на то, что в 2012 квартиры элитного и бизнес-класса могут подорожать уже на 20-25%. Это связано, во-первых, с грядущим дефицитом первички, во-вторых, с общемировой нестабильностью, на фоне которой дорогая недвижимость – едва ли не единственное надежное капиталовложение.


«В этом году ряд элитных объектов на этапе готовности порядка 65% не уступал по цене уже построенным домам, что говорит о высокой востребованности премиум-сегмента в текущих рыночных условиях», - считает эксперт. По его мнению, способствовать повышению цен будет и отложенный спрос, а также маркетиновая политика девелоперов. Так, в декабре 2011 года скидки на жилье по традиционным предпраздничным акциям не превысили 3-10%.

По мнению гендиректора «ГМСН» Татьяны Решняк, основной рост цен будет сосредоточен в эконом-сегменте, тогда как элитный и бизнес сегменты могут даже подешеветь. «На рост цен будут работать сокращающееся предложение в Москве и недостаток предложения в области, а также растущий спрос и восстановление ипотеки. На их снижение — не самые благоприятные макроэкономические ожидания», - говорит эксперт.

Алексей Лоссан

 

ИТОГИ ГОДА: ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ
(включая первичный и вторичный рынок)

Класс

Цена, тыс. руб./кв. м

Прирост за год, %

эконом

122

16,2

бизнес

200

11,1

элита

570

4,6

Источник: данные компании Blackwood

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова