30 мая 2012

Продавцы московских «однушек» не торгуются

Со времен кризиса рынок недвижимости стал рынком покупателя. Но как показало время, не весь. Продавцы московских «однушек» продолжают диктовать свои правила, зачастую отказываясь торговаться совсем. Хотя явного перекоса в сторону спроса нет и предложения вроде бы достаточно. Впрочем, если говорить о явном дефиците такого востребованного товара, как однокомнатные квартиры экономкласса, то он больше наблюдается на первичном рынке.

Со времен кризиса рынок недвижимости стал рынком покупателя. Но как показало время, не весь. Продавцы московских «однушек» продолжают диктовать свои правила, зачастую отказываясь торговаться совсем. Хотя явного перекоса в сторону спроса нет и предложения вроде бы достаточно. Впрочем, если говорить о явном дефиците такого востребованного товара, как однокомнатные квартиры экономкласса, то он больше наблюдается на первичном рынке.

Разъезжаются чаще, чем съезжаются

По общему мнению экспертов, московские «однушки» остаются самым ходовым товаром на рынке жилья. «Однокомнатные квартиры в спальных районах с хорошей транспортной доступностью по цене около 5 - 5,5 млн рублей пользуются наибольшей популярностью. Это, как правило, первое отдельное жилье», - говорит начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая. По ее словам, покупателями обычно выступают молодые семьи, которые зачастую приобретают такое жилье с помощью ипотеки. С другой стороны, родители могут купить жилье своим детям, например, при размене своей квартиры.

«Согласно опросу наших клиентов, около 23 % из них интересуются новыми квартирами с целью разъехаться с родственниками. То есть невысокая цена и доминирование альтернативных сделок на рынке недвижимости Москвы делают однокомнатные квартиры необычайно популярными», - объясняет Галина Фабрицкая.

По данным экспертов, гораздо чаще при альтернативных сделках «размениваются»  на «однушки», чем наоборот.  Как говорит управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин, например, продав четырехкомнатную квартиру, очень сложно без доплат купить две «двушки», в итоге, так или иначе в сделку оказываются вовлечены однокомнатные квартиры. Часто люди, вследствие обстоятельств оказавшиеся в одиночестве, продают ставшую ненужной большую квартиру, получая вполне их устраивающую «однушку» и деньги.

Поэтому продать однокомнатную квартиру можно достаточно быстро, особенно ценятся такие квартиры в домах около метро. В итоге, на вторичном рынке средняя продолжительность экспозиции правильно оцененной однокомнатной квартиры в центральной части города составляет 15-20 дней, а часто и меньше. То есть если вы долгое время наблюдаете в продаже «однушку» по нормальной цене, это верный признак того, что там есть какие-то «подводные камни» в виде проблем с техническим состоянием, либо с документами.

Еще как за ценой постоим!

Ключевым аспектом при купле-продаже «однушек» является цена. «Высоколиквидную «однушку» должны отличать хорошее состояние и удобное местоположение. Впрочем, удастся продать любую квартиру, если ценник соответствует рынку», - говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Особенно популярным этот тип недвижимости стал в кризис. Как отметил руководитель офиса «Марьино» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Петр Пономаренко, после 2008 года на рынке недвижимости произошло перераспределение спроса, и наиболее востребованным товаром у покупателей стали максимально дешевые предложения, под категорию которых как раз попадают однокомнатные квартиры в старых домах.

В Москве лидерами по самым низким ценникам являются малогабаритные квартиры, стоимость которых начинается от 3,7 млн рублей. Полноценные однокомнатные квартиры, приемлемые для проживания и расположенные в Москве не дальше МКАД, в среднем стоят от 4,5 млн рублей.



Спрос и предложение

На стабильный спрос отвечает и не менее стабильное предложение. По словам Петра Пономаренко из «ИНКОМ-Недвижимость», предложение «однушек» остается стабильным уже долгое время, правда, к концу прошлого года произошло их временное вымывание с рынка, и образовавшийся дефицит приподнял ценник.

Однако уже в феврале-марте предложение пополнилось новым объектами и стоимость вернулась на прежний уровень. «Формально дефицита однокомнатных квартир сейчас нет, предложений на рынке достаточно. "Но  очень мало объектов, выставленных на продажу по цене, за которую покупатели готовы их приобретать. Получается, что сделок с «однушками» меньше, чем могло бы быть, во многом из-за того, что продавцы отказываются идти на торг», - говорит Петр Пономаренко.

По его словам, как будет развиваться ситуация, определят макроэкономические условия. При пессимистичном сценарии число выставленных на продажу квартир вырастет, и тогда продавцы будут вынуждены снижать цену. «В таком случае за 3-4 месяца цены могут снизиться в пределах 10%, резкого снижения стоимости в любом случае не будет. Другое дело, что в кризисной ситуации, даже по такой цене их вряд ли будут разбирать. При оптимистичном прогнозе, сохранится рост цен на уровне инфляции», - добавляет эксперт.

Первичка в дефиците

В целом, по данным «НДВ-Недвижимость», проблема дефицита «однушек» характерна, в большей степени, для первичного рынка. Такие квартиры, более доступные за счет меньшего метража, раскупаются очень быстро. Поэтому неудивительно, что в жилом комплексе, находящемся на завершающей стадии строительства, «однушек» уже может не остаться.

«Если говорить о росте цен на рассматриваемую категорию квартир в пределах ТТК, то он составил от 8 до 11 % с начала года. Это объясняется в первую очередь тем, что это самое доступное жилье в Москве, в котором многие хотят «зацепиться», а потом уже улучшать жилищные условия. Рост спроса на такие объекты в немалой степени связан с ростом популярности так называемых студий, в которые после несложных операций превращается однушка», - говорит Вадим Ламин.

Арендные преимущества

Более того, однокомнатную квартиру достаточно легко сдать в аренду: в сегменте аренды квартир это так же наиболее востребованные предложения, в первую очередь, привлекающие нанимателей своей ценой. «Судите сами, если средний заработок человека в Москве составляет порядка 45-50 тыс. рублей в месяц, то с таким бюджетом он может снять неплохую «однушку» ценой 27-30 тыс. рублей в месяц. Такая квартира будет меблирована, расположена в панельном доме в одном из спальных районов за пределами ТТК, в 15-20 минутах езды на метро», - говорит Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость».

По ее данным, в целом, объем предложения однокомнатных квартир на рынке аренды жилья в столице составляет порядка 26 % от общей доли квартир, находящихся в экспозиции, которая насчитывает в данный момент около 37 тыс. объектов. Средняя стоимость найма однокомнатных квартир в сегменте экономкласса составляет 30,5 тыс. рублей, в сегменте бизнес-класса эти квартиры стоят 45 тыс. рублей в месяц, в сегменте premium – 70 тыс. рублей. За год цены найма однокомнатных квартир прибавили от 5 % до 10 %. Естественно, активнее всего дорожал ходовой эконом.

Основные риски

Покупатели однокомнатных квартир в первую очередь отталкиваются от своего бюджета и только потом смотрят на характеристики объекта, однако необходимо также обратить внимание на несколько моментов. В основном, это стандартные рекомендации:







- изучить правоустанавливающие документы,



- обратить внимание на местоположение и состояние квартиры, а также познакомиться с соседями.







Если цена слишком низкая, то необходимо проверить, чем она обусловлена, чтобы не попасть на удочку мошенников. По словам Петра Пономаренко, если приобретаемая квартира находится в старой «панели», то особое внимание стоит обратить на общее состояние дома и коммуникации.

Все сложнее найти квартиру в пятиэтажке, попадающей под программу сноса и переселения, и соответствующей качеству объекта по цене. Если рыночная цена квартиры 5,2 млн рублей, а по программе сноса будет выдано новое жилье под переселение за 6 млн рублей, то продавец выставит ее не меньше, чем за 5,6 млн рублей.

Кроме того, зачастую продавцы несколько переоценивают стоимость своих предложений, желая полностью компенсировать за счет продажи старой квартиры покупку нового жилья, поэтому участие таких объектов в альтернативной цепочке может затянуть сроки сделки, или вовсе развалить ее.

Следует также учесть, что квартиры в стандартных кирпичных домах несколько меньше по площади, чем в блочных, имеют средней величины ванную и кухню, а площадь комнаты составляет около 17 кв. м. В блочных домах популярных серий ванная совсем маленькая, а площадь кухни достигает 6 кв. м, зато комната побольше – 21 кв. м.

В свою очередь,  квартиры в домах, построенных по индивидуальному проекту, могут быть очень удобными, а при определенной перепланировке – весьма комфортными. Впрочем, достаточно сложную категорию представляют однокомнатные квартиры большой площади.

«Трудно реализовать «однушку» большой площади с претензией на бизнес-класс, в районе экономкласса. Например, в новых районах за МКАД есть монолитные дома с однокомнатными квартирами площадью 53 кв. м. Но здесь стоит учитывать, что этим районом зачастую покупатели интересуются для экономии бюджета и вряд ли приобретут однокомнатную квартиру по цене около 5 млн., ведь за подобные деньги, возможно, купить более скромный вариант, но до МКАД: в Марьино, Выхино или Кузьминках», - говорит Галина Фабрицкая.







Алексей Лоссан

Следите за новостями