09 июля 2009

Президент России хочет дополнить ипотеку стройсберкассами

Фиксированная ставка по жилищному кредиту в 5-6% годовых может стать реальностью

Финансовый кризис оставил за бортом более половины ипотечных клиентов. Для активизации ипотеки премьер-министр РФ Владимир Путин принял решение увеличить уставной капитал АИЖК на 20 млрд руб., а за весь 2009 год он должен увеличиться на 200 млрд руб. В общем, ипотеку решили поддержать. Вместе с тем депутат Государственной Думы и член Комитета по бюджету и налогам Оксана Дмитриева считает что стройсберкассы (ССК) станут в среднем в 10 раз эффективнее, чем сложившиеся в России системы поддержки граждан, строящих или приобретающих жилье. По ее мнению в системе АИЖК «на один рубль, вложенный государством, «подтаскивается» около одного рубля частных денег. В системе ССК в силу закона гарантируется соотношение один к десяти». При этом проценты по кредитам, выдаваемым ССК, будут составлять всего лишь 5-6% годовых. RealEstate.ru решил узнать у создателей законопроекта «О стройсберкассах» в России, что же ждать от этих ССК рядовым гражданам.

Как рассказал RealEstate.ru один из соавторов законопроекта депутат Государственной Думы и заместитель председателя Комитета по энергетике ГД РФ Иван Грачев, рассмотрение законопроекта «О стройсберкассах» пока еще не состоялось. Депутаты уверены, в сложившейся ситуации законопроект надо проводить после совещания у президента России Дмитрия Медведева, о намерении провести которое он высказался 5 мая. «Президент был удивлен, что этот закон до сих пор не прошел. Дата совещания пока не назначена. Но раз уж так складывается, просто взять и похоронить законопроект, как хочет думский комитет, не дожидаясь этого совещания, было бы неправильно. Мы уверены, что на совещании будет принято позитивное решение», - добавил он.

В то же время министр экономического развития Эльвира Набиуллина в целом положительно относится к идее создания ССК и к возможности введения этой системы. Как отметила депутат ГД РФ, член Комитета по бюджету и налогам Оксана Дмитриева, «в качестве основных рисков министр рассматривала риск роста цен на жильё, отсутствие долгосрочного финансового планирования государства, а также риск высоких темпов инфляции». «Следует отметить, что стройсберкассы как раз отличаются тем, что там формируется замкнутая система - проценты по вкладам привязаны к процентам по кредитам законом, и маржа банка не будет превышать 3%. Поэтому и депозитные и кредитные ставки будут держаться на фиксированном уровне вне зависимости от уровня инфляции по стране. Соответственно 2-3% для депозита и 5-6% для кредита. Поэтому строительные сберегательные кассы как раз являются антиинфляционной мерой, так как связывают денежные доходы населения с одной стороны, а с другой стороны оказывают понижающее влияние на кредитные ставки. Стройсберкассы не могут оказать влияние на рост цен на жилье. При этом ССК в среднем в 10 раз эффективнее, чем сложившиеся в России системы поддержки граждан, строящих или приобретающих жилье. Так, в системе АИЖК на один рубль, вложенный государством, «подтаскивается» около одного рубля частных денег. В системе ССК в силу закона гарантируется соотношение один к десяти», - заверила О.Дмитриева.

С точки зрения организационно правовой формы, замечает депутат И.Грачев, ССК является специализированным банком, который копит деньги и выдает деньги. При этом у него нет рискованных операций, он собирает деньги только на улучшение жилищных условий и только на улучшение жилищных условий деньги дает. Это гарантирует ему изначально более высокую надежность, чем у обычного банка. В ССК вкладчик и получатель денег – одно и то же лицо, правда, с временным лагом. «Следовательно, не может быть в противофазе колебаний потоков вкладчиков и получателей денег, что в обычном банке возможно и делает его более уязвимым по отношению к большим кризисам, сильным колебаниям потоков вкладчиков. Как в специализированном банке в ССК фиксированный процент, никаких плавающих процентов быть не может. А для «бедных» вкладчиков ССК (сумма вклада которых не превышает 70 тыс. руб. – прим. ред.) государство гарантирует ежегодную поддержку в размере 20% от прироста вклада, что обеспечивает быстрый старт системы. Через два года, по оценкам немецких коллег, за счет привлечения и отправки в жилищную сферу на каждый рубль государственных денег десяти рублей денег частных налоговые поступления от строительства, ремонта и продаж дополнительного жилья в 2-3 раза превышают размеры этой государственной помощи», - добавляет И.Грачев.

Следует отметить, что риски незапланированных расходов государства в части государственной премии как раз являлись одним из замечаний Министерства экономического развития, вспоминает О.Дмитриева. Помимо этого Министерство высказало замечание о возможном существовании риска обманутых ожиданий вкладчиков ССК в связи с ростом цен на жильё. «Нами были проведены расчёты, которые показывают, что в существующих условиях социально-экономического развития возможность существования такого риска оценивается примерно в 10 % при некритичном уровне, равном 15 %. Таким образом, проблемы данного риска также снимаются», - заявила О. Дмитриева.

При этом минимальный срок накопления средств до выдачи ССК кредита составляет два года, отметил И.Грачев. «Мы взяли эту цифру исходя из практики почти всех стран. И принцип работы ССК не имеет ничего общего с «пирамидальными схемами», - заверила О.Дмитриева.

По ее мнению, законодательное регулирование деятельности ССК (специализированный закон), надзор со стороны ЦБ, участие в системе страхования вкладов, прозрачные и понятные механизмы в ССК привлечения и размещения как с точки зрения участника, так и государственных органов, государственная поддержка – не дают поводов сравнивать ССК с «пирамидами».

Принципиальное отличие ССК от жилищно-накопительного кооператива (ЖНК) в том, что это специализированный банк, а ЖНК (RealEstate.ru писал о принципах работы жилищно-накопительных кооперативов, а также о том, почему эта система в России так и не заработала в полную мощь – прим. ред.) - это система, которая потенциально должна контролироваться ФСФР, а по факту никем не может контролироваться на данном этапе. В то же время банки контролируются более-менее твердо Центробанком. «Мы считаем, что если вся контрольная система банка будет работать по ССК, да плюс еще дополнительные нормативы, то это будет система такая же надежная, как в Чехии, Германии, Казахстане и других странах. Второе принципиальное отличие в том, что никаких квадратных метров жилья ССК обещать не может. То есть это так система, в которой риски, связанные со строительством, трудно просчитываемые, она на себя не берет, а работает только с деньгами.

Схема ССК получила широкое распространение с учетом правового поля, и, конечно же, специфики господдержки, в Германии, где существует специальная государственная программа, направленная на поддержку строительной отрасли, увеличение продаж в сфере недвижимости, поделился своим мнением заместитель Председателя Правления Городского Ипотечного Банка Игорь Жигунов. В условиях сужения рынка ипотеки, сокращения его объемов данная инициатива представляет бОльший интерес, нежели несколько лет назад в условиях бурного роста рынка. Но применение данной модели должно сопровождаться разработкой четкой системы мониторинга и контроля во избежание злоупотреблений со стороны недобросовестных участников рынка (которых в российской практике было немало – прим. ред.) В то же время должно существовать четкое нормативно-правовое регулирование - с точки зрения интересов и кредитора, и должника. И самое главное, вся эта модель будет работать только в условиях стабильной экономики. Если есть возможность вложить средства с доходностью гораздо выше ставки по накоплению, либо рынок вообще показывает рост ставок и инфляции в целом, то подобная система может и не состояться. Хотя в целом как дополнительный элемент системы жилищного финансирования, механизм ССК интересен и при определенных условиях вполне реалистичен.

Артём БЛЮДЁНОВ

Следите за новостями