25 марта 2011

Подорожают ли земли вдоль платной скоростной трассы Москва-Санкт-Петербург?

«Росавтодор» пообещал, что в апреле наконец-то стартует строительство первого участка платной скоростной автотрассы «Москва-Санкт-Петербург», которая станет одной из самых современных автодорог страны. Как поведет себя рынок загородной недвижимости и земли после ввода трасы? Сколько сейчас стоит сотка на ленинградском направлении? Об этом читайте в материале RealEstate.ru

«Росавтодор» пообещал, что в апреле наконец-то стартует строительство первого участка платной скоростной автотрассы «Москва-Санкт-Петербург», которая станет одной из самых современных автодорог страны. Как поведет себя рынок загородной недвижимости и земли после ввода магистрали? Сколько сейчас стоит сотка на ленинградском направлении? Об этом читайте в материале RealEstate.ru.

В апреле стартует строительство первого участка платной скоростной автотрассы «М-10-С» Москва-Санкт-Петербург. Такую информацию недавно сообщил журналистам первый зампред правления «Росавтодора» Сергей Кельбах. По его словам, ожидается, что работы начнутся в середине месяца, когда сойдет весь снег. Он также оценил стоимость проекта в 500-550 млрд руб., в то время ранее правительство РФ озвучивало цифру в 250 млрд руб. Закончить строительство трассы в «Росавтодоре» намерены через 8 лет.

Напомним, что до этого сроки реализации проекта неоднократно сдвигались, а работы приостанавливались, так как он вызвал серию протестов и акций жителей г. Химки, экологов и общественности, не согласных с тем, что по проекту трасса должна пройти через Химкинский лес. Дискуссия о необходимости такого решения проходила не только на улицах города, но и в СМИ, но и в Общественной палате, в Госдуме. Однако окончательное решение было принято не в пользу лесного массива. В то же время в «Росавтодоре» пообещали, что магистраль обойдет стороной национальный парк «Завидово», на территории которого расположена и резиденция президента России "Русь".

В последнем, но, возможно, неокончательном варианте схемы прохождения трассы (ведь проектная документация, по словам С.Кельбаха, как цитируют его информагентства, до сих пор не разработана – прим. ред.) протяженность «М-10-С» составит 650 км, из которых пройдет 19 км пройдет по Москве, 90 км - по Московской области, 253 км - по Тверской, 233 км - по Новгородской, 75 км - по Ленинградской и 32 км - по Санкт-Петербургу. Далее магистраль планируется слить с дорогой до Финляндии. Всего в рамках проекта будет построено 167 путепроводов, 85 мостов и 32 развязки. Ширина проезжей части дороги составит десять полос на выезде из столицы, восемь полос в Московской и Ленинградской областях и по шесть полос в Тверской и Новгородской.

Рынок загородной недвижимости и земли тоже начал по-своему готовиться к строительству скоростной трассы, при этом активно обсуждаются не только вопросы динамики цен на земельные участки и домовладения вдоль будущей автодороги, но и возможность их изъятия для «федеральных» нужд.

На сегодняшний день, по словам управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, всего на северо-западе Московской области находится около 150 коттеджных комплексов и большое количество загородных домов в деревнях и поселках городского типа. «На этом участке значительная часть поселков находится в зоне 25 км от МКАД, часть размещается в 25-50-километровой зоне, меньшее число поселков относится к сегменту дальних дач и расположено в дальнем Подмосковье, Тверской области в районах Завидово и Конаково», - отметил он. В то же время строго в районе Ленинградского шоссе, согласно базе данных «Инком-Недвижимость», размещается всего 11 организованных коттеджных поселков, что составляет 5% от всей базы компании, рассказал руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.  Кроме того, на этом же направлении в сегменте неорганизованной застройки предлагается 295 проектов, из которых 195 - загородные дома, а остальное просто земельные участки. Что касается Ленинградской области, то спрос среди петербуржцев на домовладения и земельные участки на московском направлении вплоть до Новгорода включительно практически отсутствует, заверил директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислав Азацкий. По его словам, жителей Северной столицы гораздо больше интересует северная часть  Ленобласти, а на юге лишь Гатчинское, Ломоносовское и Лужское направление, где и сосредоточены основные коттеджные поселки области, поэтому на рынке вдоль московской трассы предлагаются в основном жилые дома неорганизованной застройки и бюджетные участки в садоводствах.

Аналогично и в Московской области ленинградское направление может предложить в основном экономичные варианты. «Практически все поселки, расположенные на этом направлении, относятся к эконом-классу (10 проектов), только один поселок – «Раздолье» – мы относим к премиум-классу. При этом в  4 коттеджных поселках: Istra Village, «Светлый берег», «Мой берег» и «Московское море» – предлагаются участки без подряда. Это свидетельствует о том, что данное направление интересно девелоперам для строительства преимущественно недорогого жилья», - отмечает Д. Таганов.

По его словам, минимальная стоимость домовладения на Ленинградке составляет в настоящий момент 2 млн руб. За эту сумму можно купить участок 9,9 соток в поселке Istra Village в 50 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, максимальная цена предложения здесь составляет 44,8 млн руб., обладая которыми можно рассчитывать на дом в 280 кв. м на участке 17,5 соток в 115 км от Москвы в поселке «Раздолье». Стоимость просто сотки земли на Ленинградском шоссе  варьируется от 450 тыс. руб. в 15 км от Москвы до 80 тыс. руб. в Московской области на удалении 100 км от МКАД, подсчитала директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова.

Далее цены на земельные участки, но не на домовладения, начинают стремительно падать. «В Тверской области есть проекты, построенные на берегу рек. Сотка земли в таком поселке может стоит менее 10 тыс. руб. В то же время несмотря на такую низкую стоимость, продажи в них идут крайне слабо»,  - отметил генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев. Аналогично не достигают московских высот и цены в Тосненском районе Ленобласти, по территории которого проходит трасса на Москву. Так, в открытой базе предложений компании «Петербургской недвижимости» (входит SetlGroup) по этому направлению значится к продаже всего 5 участков, где стоимость сотки земли колеблется от 24 тыс. руб. до 200 тыс. руб.

А вот в мнениях по поводу возможного роста цен на земельные участки в период строительства опрошенные RealEstate.ru эксперты разошлись. Например, С. Азацкий из «Адвекс. Загородная недвижимость» отметил, что с вводом платной автомагистрали могут незначительно подняться цены на землю и домовладения вдоль нее, но всплеска цен он ждать бы не стал. «Сомнительно, что само строительство скоростной трассы сделает дальние дачи более популярными среди покупателей. Яркий пример тому – Новорижское шоссе, где даже благодаря скоростной трассе дальние территории не стали более востребованными. Да и общее изменение цен на ленинградском направлении произойдет не так скоро. На это уйдет минимум 2-3 года после того, как трасса будет введена в эксплуатацию. Подобное мы уже наблюдали на Новой Риге, где 5-7 лет не было спроса на недвижимость, но после строительства развязки на пересечении с МКАД, тоннеля под Серебряным Бором, а также ряда ремонтных работ на московских улицах, которые являются продолжением трассы, спрос начал расти. Буквально за 2 года это направление стало одним из самых популярных и дорогостоящих в Подмосковье», - заявил М.Лещев из «Гео Девелопмент».

В то же время в NAI Becar и корпорации «ИНКОМ» уверены в том, что возможно 30- или даже 50-процентное увеличение цен предложения на ленинградском направлении после запуска трассы. В любом случае участники рынка предпочитают дождаться реальных работ на трассе и ввода первых участков.

Юлия ПЕТРОВА, Анна БРАФА

Следите за новостями