Почему иностранцы не покупают квартиры в Москве?
Количество иностранных граждан, желающих купить квартиру в Москве, после кризиса снизилось, как отмечают представители агентств недвижимости. Более того, к ним стали обращаться бывшие клиенты с просьбами продать ранее приобретенные квартиры. Почему столица РФ так пугает иностранцев, попытался разобраться RealEstate.ru
Столичные риелторы, работающие с иностранными компаниями, жалуются на отток иностранных клиентов с рынка аренды дорогого жилья Москвы: кризис изменил кадровую политику международных компаний, имеющих офисы в столице, заставив либо вовсе сократить штат приглашенных из-за рубежа специалистов, либо заменить их россиянами. Похожая ситуация сложилась и с продажами дорогого жилья. Количество иностранных граждан, желающих купить квартиру в Москве, после кризиса снизилось, как отмечают представители агентств недвижимости. Более того, к ним стали обращаться бывшие клиенты с просьбами продать ранее приобретенные квартиры. Почему столица РФ так пугает иностранцев, попытался разобраться RealEstate.ru.
Вопреки распространенному мифу о том, что иностранцы интересуются дорогой недвижимостью в Москве и активно ее приобретают, число заграничных покупателей жилой недвижимости в столице всегда было невелико, констатируют опрошенные RealEstate.ru риелторы. «Спрос на покупку элитного жилья в Москве среди экспатов никогда не превышал 3-4% от общего объема сделок», - рассказывает партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн. Похожие данные приводит и директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский, оценивая долю клиентов из-за рубежа, готовых вложить свои средства в недвижимость в Москве, всего в 5% от общего объема клиентов компании. «В основном квартиры приобретали граждане США, Великобритании, Франции, Германии, Швеции, Израиля. Чаще всего это были топ-менеджеры международных компаний, развивающих бизнес в России, сотрудники посольств и представительств, юридические лица», - добавляет он.
Действительно, собственный бизнес в РФ заставлял иностранных граждан думать о покупке квартиры в Москве, причем не столько из-за необходимости проживать в стране, сколько из банальной экономии средств. «До кризиса потенциальные покупатели-иностранцы приходили к нам прямо из отдела аренды, просили рассказать, что в тот момент предлагалось к продаже, и прикидывали, насколько выгодно в их ситуации было сразу расстаться с крупной суммой и больше не платить за съемное жилье. Если компания или физическое лицо могли себе позволить арендные ставки в размере до 20 тыс. долл. в месяц, то было, о чем подумать, наблюдался интерес и к показам. Сейчас же, после сокращения бюджетов, выделяемых представительствами зарубежных фирм на аренду жилья в Москве для топ-менеджмента и рядовых сотрудников, и снижения приемлемого для них уровня ставки, запросы на подбор объектов для дальнейшей покупки от наших клиентов физических и юридических лиц практически исчезли», - подтверждает заместитель генерального директора DELIGHT REALTY Ольга Павлова.
С коллегой соглашается и Д.Зиминский из Penny Lane Realty: «Часто элитные квартиры покупали иностранные компании для последующей сдачи в аренду своим сотрудникам, работающим по контракту в Москве». Однако на сегодняшний день арендный бизнес в столице не может похвастаться высокой доходностью: средние показатели находятся на уровне 5-6%, отмечает первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. Средний срок же окупаемости вложения растягивается в Москве от 15 до 20 лет. Более того, в идеале приобретенная квартира должна сдаваться непрерывно в течение всего указанного срока.
Впрочем, главным же мотивом покупки элитных квартир для иностранцев всегда было сохранение средств. «В 2000-2008 году рынок элитной недвижимости стремительно развивался, цены за этот период выросли на 600%. Ни в одной развитой стране мира на тот период не было такого роста, поскольку рынок жилой недвижимости у них давно сформировался. Тогда же как российские граждане, так и экспаты охотно вкладывались в элитную недвижимость в Москве», - вспоминает Д.Зиминский из Penny Lane Realty.
Сейчас же экономическая ситуация иная. Кризис заставил иностранных граждан переключиться на более понятные и консервативные рынки недвижимости, тем более что именно там сейчас сложились более благоприятные условия для совершения сделок купли-продажи недвижимости. Одним из таких рынков стал рынок жилья столицы Великобритании, которая, согласно результатам исследования Global Property Wealth Survey 2010, проведенного компанией Knight Frank входит в пятерку наиболее привлекательных рынков для покупки зарубежной недвижимости по четырем из шести критериев: образование, бизнес, образ жизни, инвестиционные возможности.
«Последние 18 месяцев рынок элитной недвижимости центрального Лондона переживает период бурного восстановления. Достигнув своего дна в конце 2008 – начале 2009 года, и объемы продаж и цены уверенно пошли вверх. Несомненно, благотворное влияние на лондонский рынок оказал низкий валютный курс. Слабый фунт стерлингов привлек международных инвесторов и способствовал снижению процентных ставок по ипотеке, что спровоцировало рост покупательской активности», - рассказывает директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева.
По ее словам, большинство агентств отмечают, что на данный момент цены предложения на 5-10% выше реальной стоимости объектов. Кроме того, уже больше года рынок характеризуется дефицитом предложения. Однако в последнее время практически во всех ценовых сегментах начали появляться новые объекты, что вызвало дополнительный интерес со стороны покупателей, который может быть подогрет и продолжающейся коррекцией цен. В общей сложности с июня цены на жилье в столице Великобритании снизились на 0,7%. Несмотря на небольшую коррекцию уровень цен по-прежнему на 15% выше, чем год назад, и на 23% выше своего минимального значения в марте 2009 года.
Что же касается Москвы, то ее нет и не может быть в этом списке: среди иностранных граждан бытует мнение, что «Москва идеальна для бизнеса, но не подходит для проживания». «Столичный уровень и качество городской инфраструктуры, медицинский сервис, работа служб безопасности не идут ни в какое сравнение с развитыми странами», - делится Д.Зиминский. Также ни в какое сравнение не идут и процентные ставки, которые предлагают клиентам отечественные кредитные организации. Как рассказывает менеджер департамента продаж городской недвижимостиIntermarkSavills Кристина Томилина, иностранцы очень удивляются уровню российских ипотечных ставок, но все же, если существует необходимость, прибегают к этому способу решения своих жилищных проблем в Москве. Средние условия по ипотечному кредиту для клиентов компании таковы: процентная ставка колеблется в пределах 12-13% в рублях, а необходимый первоначальный взнос начинается от 15%. При этом обычно максимальная стоимость квартиры, приобретаемой иностранцами, не превышает 2 млн долл. Срок кредитования обычно не так важен, так как экспаты предпочитают воспользоваться правом досрочного погашения
В то же время нечего в Москве делать и потенциальным инвесторам: на рынке появились новые лидеры бурного роста. Так, по данным Knight Frank, цены на недвижимость активно растут в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Например, в период со второго квартала 2009 года по второй квартал 2010 года в Сингапуре и Китае недвижимость поднялась в цене на 37%, в Гонконге – на 25%. Однако в Азии многое зависит от того, насколько далеко зайдет правительство в вопросе контроля фискальной политики. Так, в Китае недавнее решение правительства повысить процентную ставку с 5,31% до 5,56% – впервые с 2007 года – говорит о серьезных намерениях обуздать как рост инфляции, так и темпы развития экономики. И все же опрошенные RealEstate.ru эксперты говорят о том, что в следующие два года наиболее перспективными рынками станут Китай, далее Индия, Бразилия, страны Персидского залива, но никак не Россия с ее 2,2% роста*. Зато количество иностранцев, желающих продать свою недвижимость в Москве, значительно возросло. О том, что число бывших клиентов, обращающихся именно с такой просьбой, RealEstate.ru упомянули сразу несколько представителей столичных агентств недвижимости, специализирующихся на элитном жилье.
* со 2 квартала 2009 года по 2 квартал 2010 года
Юлия ПЕТРОВА
