Рубрики раздела события

Лента

Следить за новостями

Плюсы и минусы работы управляющих компаний

31 августа 2010
Мэр Москвы Юрий Лужков недавно выступил за создание списка недобросовестных организаций по управлению жилыми домами в столице. RealEstate.ru решил выяснить, какие могут быть преимущества и недостатки для жителей, если их дом обслуживает УК

В мае этого года мэр Москвы Юрий Лужков призвал разработать систему, по которой недобросовестную управляющую компанию можно было бы занести в "черный" список. По словам руководителя департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Андрея Цыбина, на сегодняшний день управляющие компании действуют в 11 тыс. столичных домов, то есть примерно в трети домов Москвы. Как сообщили RealEstate.ru в ГУ «Центр реформы ЖКХ», составление списка недобросоветстных управляющих компаний поручено саморегулируемой организации в сфере ЖКХ. Однако, поскольку деятельность СРО только развивается, «черный список» будет создан не ранее, чем к концу этого года. Пока же RealEstate.ru решил выяснить, в чем состоят основные преимущества и недостатки деятельности УК для жильцов московских многоэтажек.

Согласно Жилищному кодексу РФ, собственники квартир в доме могут выбрать один из способов управления жилым домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Применительно к новостройке, такое право у жильцов возникает после получения свидетельства о праве собственности на квартиры.

Как рассказала RealEstate.ru генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая, у большинства крупных застройщиков есть дочерние управляющие компании, обслуживающие построенные ими объекты. Помимо этого на рынке присутствует небольшое количество западных компаний, специализирующихся на управлении элитными объектами, а также независимые российские УК, которые обслуживают один-два объекта.

Как показывает практика, жителям домов-новостроек лучше всего, если их дом обслуживает та же компания, что его строила. «В первые 4-5 лет эксплуатации дома, когда жильцы только заселяются и делают ремонт, велика вероятность возникновения неожиданных, порой аварийных ситуаций, обнаружения строительных недоделок – их устранение возложено на управляющую компанию, - объясняет М.Литинецкая из «МИЭЛЬ-Новостройки». - Сторонние компании не заинтересованы в том, чтобы брать на себя такие расходы и хлопоты, и отсюда появилась практика создания застройщиками собственных эксплуатирующих организаций, которые решают все вопросы, связанные с управлением жилым домом».

Вне зависимости от класса дома, жильцы порой бывают недовольны качеством предоставляемых УК услуг: качеством уборки помещений общего пользования и придомовых территорий, работой электриков, сантехников, скоростью реагирования на экстренные вызовы, работой диспетчерской и других служб. Известны случаи передачи в аренду сторонним организациям помещений дома без ведома собственников, установки рекламных баннеров, антенн мобильных операторов и прочее. При этом полученные средства не идут на счет ТСЖ, а используются УК по своему усмотрению. Для этих случаев на сайте Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства опубликован Реестр управляющих организаций города Москвы и при наличии серьезных претензий, собственники могут сменить эксплуатирующую организацию, приняв соответствующее», решение на общем собрании ТСЖ и провести конкурс по выбору новой УК.

В случае, если вам повезло и ваш дом обслуживается быстро и качественно, стоимость, установленная руководством УК, может вас не порадовать. Главное, на чем «зарабатывает» почти каждая управляющая компания, тарифы за услуги ЖКХ. «При отсутствии конкуренции управляющая компания может устанавливать тарифы выше среднегородских, - говорит старший юрисконсульт компании Est-a-Tet Анастасия Петрухина, - переломить ситуацию возможно только голосованием, при этом такое голосование признается совершенным только при условии, что за смену управляющей компании проголосовало не менее 50 % от общего числа собственников квартир + 1 собственник (простое большинство), имеющих на руках свидетельства о праве собственности на квартиру».

Другой причиной непомерно высокой платы за «коммунальные» при въезде в новостройку являются особенности законодательства. Так, по Жилищному кодексу, собственник обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности. Поскольку процедура оформления квартиры в собственность может занимать несколько лет, получается, что после ввода дома в эксплуатацию до оформления собственности на покупателя, оплачивать эксплуатационные расходы за квартиры некому. «Чтобы обеспечить поступление коммунальных платежей, при подписании акта приема-передачи квартиры, компании берут деньги авансом за несколько месяцев вперед», - объясняет М.Литинецкая из «МИЭЛЬ-Новостройки».

При этом, как предупреждает А.Петрухина из компании Est-a-Tet, это тарифы без льгот и субсидий, которые, как часто бывает, предоставляются городом для «льготников» - пенсионеров, инвалидов, военных и т.д. Такой период может варьироваться в следующих пределах: до полугода для квартир, приобретенных по договору участия в долевом строительстве, и 1-2 года для квартир, купленных по предварительному договору купли-продажи.

Если не устраивает качество обслуживания управляющей компании, жильцы дома всегда могут собраться и управлять домом вскладчину, тем более, что это может принести и дополнительный доход. В любом доме найдется группа инициативных граждан, обладающих временем и силами для работы на благо всего дома. «Следует помнить, что ТСЖ – это некоммерческая организация, целью которой является управление домом и в случае извлечения прибыли, ее ТСЖ может потратить только на свои цели, т.е. на создание дополнительных придомовых площадок, замену почтовых ящиков в подъездах, введение службы консьержа. Извлечение прибыли для ТСЖ возможно в случае сдачи в аренду части общих помещений – в подвале может разместиться аптека или салон красоты, на крыше – антенны для передачи сигнала сотовых операторов, на стене дома – наружная реклама. Все эти площадки ТСЖ может сдать по договору аренды. Если руководство ТСЖ работает без перегибов, такой дом всегда отличает особая атмосфера», - уверяет А.Петрухина из компании Est-a-Tet.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова