14 мая 2012

Отдельные скачки цен в «элитке» на фоне общей стагнации

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА АПРЕЛЬ: "ИНКОМ-Недвижимость", Penny Lane Realty, Intermark Savills, Blackwood, Kalinka Realty, "НДВ-Недвижимость", IRN.RU, «Сити XXI век»

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА АПРЕЛЬ: "ИНКОМ-Недвижимость", Penny Lane Realty, Intermark Savills, Blackwood, Kalinka Realty, "НДВ-Недвижимость", IRN.RU, «Сити XXI век»

Апрель показал, что на рынке жилья эконом- и бизнес-класса сохраняется затишье, цены практически не растут. Как объясняют эксперты, отсутствие крупных экономических и политических потрясений привело к незначительному изменению цены кв. м на рынке жилья в Москве как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте. В течение всего месяца цена американской валюты колебалась около 29,5 рублей. Изменение стоимости кв. м вторичной недвижимости Москвы как в рублях, так и в долларах также было незначительным. В итоге рост стоимости кв. м в рублевом выражении не превысил 1%.

Впрочем, не все так однозначно на рынке элитного жилья. Некоторые объекты показали довольно бурный рост за месяц – от 5 до 20 %. Но причины могут быть связаны как с грядущим дефицитом новостроек в дорогом сегменте в центре Москвы (этот тренд сейчас активно эксплуатируется застройщиками и продавцами), так и с повышением степени готовности этих объектов. И в данном случае, рост цен вполне естественен. Поэтому эксперты говорят, что отдельные скачки цен никак не влияют на общую стагнацию, которая распространяется и на рынок элитного жилья.

На начало апреля средняя цена квадратного метра по Москве составляла - 174 500 рублей, на конец апреля - 175 200 рублей, то есть прирост составил 0,4 %. Если говорить только о «вторичке», то по данным «ИНКОМ-Недвижимость», средняя стоимость кв. м в ней по Москве за прошедший месяц прибавила 1,6 % и составила 174,5 тыс. рублей. Долларовая цена «квадрата» увеличилась на 1,1% и равна $ 5,9 тыс.

Среднее движение цен соответствует уровню инфляции по стране.


Экономкласс

Первичный рынок, средняя цена квадратного метра

Вторичный рынок, средняя цена квадратного метра

Изменение к предыдущему месяцу

«Индикаторы рынка недвижимости» (IRN)

137,5 тыс. рублей

                
--

+ 2 % (первичка)

«Инком-Недвижимость»

                   
--

147,6 тыс. рублей

+1,2%  (вторичка)

«Сити XXI век»

126, 32 тыс. руб.  

--

+0,3% (первичка)

«НДВ-Недвижимость»

137 530 руб.

--

+2 %  (первичка)




Бизнес-класс

Первичный рынок, средняя цена квадратного метра

Вторичный рынок, средняя цена квадратного метра

Изменение к предыдущему месяцу

«Инком-Недвижимость»

$ 7000 (≈ 206,5* тыс. рублей)

+ 0,2 % (вторичка)

Penny Lane Realty

$ 7000 (≈206,5* тыс. рублей)

$ 8000 (≈236* тыс. рублей)

0

«НДВ-Недвижимость»

207 697 руб.
-  2,6 % (первичка)

Intermark Savills

$7400 (≈ 218,3* тыс. рублей)
+ 3%  (первичка)

«Сити XXI век»

202 765 руб.
+ 0,5% (первичка)


Элит-класс

Первичный рынок, средняя цена квадратного метра

Вторичный рынок, средняя цена квадратного метра

Изменение к предыдущему месяцу

Penny Lane Realty

$ 27 000 (≈796,5* тыс. рублей)

$ 23 000 (≈678,5* тыс. рублей) 

0

Blackwood

$ 19 870  (≈586,2* тыс. рублей)

$24 650  (≈727,2* тыс. рублей)

+ 3,5 % (первичка)

+ 1 %
(вторичка)

Kalinka Realty

$21 880 (≈ 652* тыс. рублей)

 --

0

Intermark Savills

$ 18 750 (≈553,13* тыс. рублей)

--

+3 % (первичка)




* пересчет в рубли (по курсу 29,5 в апреле) дан для возможности сравнить с рублевыми ценами от других аналитиков. Меж тем, кто-то традиционно считает только в долларах, а кто-то только в рублях, чтобы избежать погрешности, связанной с колебанием курса.

Как мы считали

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой  и классом (эконом, бизнес и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.
Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

По традиции участники рынка выделяют три основных сегмента на рынке жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя эконом-класс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.

ТРЕНДЫ

Элитное жилье

По данным Kalinka Realty, зафиксирован рост цен на квартиры в ряде объектов, например, в жилом комплексе «Итальянский квартал»  на некоторые квартиры рост цен составил 5 %.

В проекте Barkli Virgin House"  цены выросли более чем на 5%, а в жилом комплексе "Knightsbridge" некоторые квартиры подорожали на 20% при среднем росте в 7%.

«По нашим данным за прошедший месяц цены практически не изменились. Незначительные колебания в $100-$150 за метр никак на влияют на общее положение на рынке», - говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty.

Как говорит директор департамента продаж городской недвижимости IntermarkSavills Дмитрий Халин, с начала 2012 года уровень спроса на элитные новостройки достаточно стабилен – в среднем заключалось 38 первичных сделок в месяц. В то же время более чем очевиден растущий интерес к дорогим объектам – по итогам апреля практически каждый третий покупатель приобрел для себя квартиру стоимостью более 3 млн долл.

Бизнес-  и экономкласс

По данным Дмитрия Халина, в апреле 2012 года был достигнут максимальный уровень спроса за последние три года в сегменте бизнес-класса: заключено около 170 первичных сделок в новостройках, однако к существенному росту цен это пока не привело — в первую очередь, из-за масштабного предложения. В конце апреля в новостройках бизнес-класса предлагалось более 3 тыс. квартир и апартаментов. В итоге значительный объем предложения защищает рынок от резких скачков цен.

Однако, по мнению  руководителя управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ» Сергея Мигунова, в апреле недвижимость экономкласса росла чуть более высокими темпами по сравнению с бизнес-классом. Впрочем, то же можно было наблюдать и в марте.

Спрос и предложение

Как сообщили в «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения на вторичном рынке жилья в столице в апреле снизился на 4,2 % и насчитывает 51,9 тыс. объектов. Для сравнения в прошлом году в апреле объем предложения находился на уровне 55,5 тыс. объектов.

По данным «НДВ-Недвижимость», в апреле рост числа предложений на рынке вторичного жилья Москвы был незначительным и составил порядка 0,7 %. Ситуация, сложившаяся на рынке в апреле препятствует затовариванию рынка, что говорит о том, что объем предложения адекватен уровню спроса. Хотя по сравнению с мартом, в апреле спрос на рынке вторичной недвижимости вырос на 3,1%. Но! увеличение спроса, в основном, наблюдалось на альтернативные сделки.

Прогнозы на будущее

Все опрошенные RealEstate.Ru участники рынка прогнозируют стагнацию. По данным Александра Зиминского, на первичном рынке картина вряд ли кардинально изменится до конца лета этого года. По мнению аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», резких колебаний на рынке вторичной недвижимости также не ожидается. Однако, как отмечают эксперты, некоторые факторы могут выбить рынок из равновесия.

Причинами для резкого изменения ситуации на рынке вторичной недвижимости Москвы могло бы быть продолжающееся снижение строительства жилых площадей и связанный с ним дефицит предложения на первичном рынке, новый виток развития ипотечного кредитования или кардинальное изменение политического или экономического курса.

Алексей Лоссан

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Цены на жилье в Петербурге поднялись на 1 %

Цены на «элитку» в конце марта пошли на взлет

Цены на московское жилье: итоги февраля

Следите за новостями