Остоженка мельчает?
Элитными квартирами площадью в 40 – 60 кв. м, а особенно, если эти квартиры, на самом деле апартаменты, на Золотой Миле уже никого не удивишь. Но интересно то, что район Остоженки решил не останавливаться на достигнутом. Аналитики «БЕСТ-Новострой» обнаружили там предложение площадью 33 кв. м за 20 млн рублей. Причем, это не апартаменты, а жилье в клубном доме. С одной стороны, девелоперы открывают двери в престижные районы столицы более демократичной публике. Но вопрос в том, до какой степени демократизации они готовы дойти, насколько глобальным будет это увлечение? И не отпугнет ли подобная погоня за спросом традиционных покупателей жилья класса de luxe?
Элитными квартирами площадью в 40 – 60 кв. м, а особенно, если эти квартиры, на самом деле апартаменты, на Золотой Миле уже никого не удивишь. Но интересно то, что район Остоженки решил не останавливаться на достигнутом. Аналитики «БЕСТ-Новострой» обнаружили там предложение площадью 33 кв. м за 20 млн рублей. Причем, это не апартаменты, а жилье в клубном доме. С одной стороны, девелоперы открывают двери в престижные районы столицы более демократичной публике. Но вопрос в том, до какой степени демократизации они готовы дойти, насколько глобальным будет это увлечение? И не отпугнет ли подобная погоня за спросом традиционных покупателей жилья класса de luxe?
По данным «БЕСТ-Новострой», предложение нового элитного жилья на Остоженке представлено не менее, чем 20 объектами. В половине из них продаются квартиры площадью до 100 кв. метров. В основном, это клубные дома с квартирами небольшого метража: Остоженка,12, Остоженка,11, «Дом Гельриха», Молочный пер., д.1, Молочный пер., д.11, Сеченовский пер., д.2, «Лайт Хаус», «Барыковские палаты».
«БЕСТ-Новострой» привел следующие примеры маленьких квартир: в ЖК «Остоженка Парк-Палас» 1-комнатная квартира площадью 49 кв. м на первом этаже стоит чуть более 21 млн рублей, а в «Доме Гельриха» квартира площадью 44 кв. м - 23,5 млн рублей. Однако лидером в неофициальном рейтинге доступности жилья на Золотой Миле является однокомнатная квартира в клубном доме «Остоженка,12» площадью 33 кв. м по цене 20 млн рублей (стоимость 1 кв. м составляет более 600 тыс. рублей или около 17 тыс. долларов по текущему курсу – прим. ред.). Надо заметить, что в этом доме заявлено всего 12 квартир.
«Такая концепция сложилась вследствие того, что спрос сместился в Хамовники, где большие квартиры стали покупать семейные люди. Их, конечно, привлекали и экологичность района, и возможность гулять среди зелени. Остоженка же без парка осталась престижным районом, как, например, нью-йоркский Манхеттен. Поэтому при формировании концепции дома "Остоженка, 12" было решено предусмотреть небольшие лоты как раз для людей, которым нужна квартира для одного человека без детей, либо городская представительская квартира в качестве второго/третьего жилья», – комментирует руководитель блока реализации недвижимости бизнес- и элит-класса компании «БЕСТ-Новострой» Оксана Дивеева.
ТРЕНД ИЛИ СЛУЧАЙНОСТЬ?
Впрочем, трудно назвать данную ситуацию искусственно созданной под потребности рынка. Как заметил Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, появление в проекте на Остоженке квартиры площадью 33 кв. м обусловлено тем, что проект представляет собой реконструированное, а не новое здание, что не позволило сделать иную нарезку площадей квартир.
Некоторые участники рынка считают такие примеры исключением из правил и тренда здесь не видят.
Дмитрий Халин, управляющий Партнер IntermarkSavills, считает, что «обычно, мелкая нарезка появляется в элитных домах в их определенных «проблемных зонах» – первые этажи, плохие виды из окон, плохое соседство и т. д. В целом, такое предложение не носит массового характера. Эти квартиры не обладают большой ликвидностью. При цене 30 тыс. долларов за кв. м проще продать квартиру площадью 200-250 кв. м, чем 30-40 кв. м. Подобное жилье это для покупателя «некая игрушка в тот момент, когда, в целом, ситуация в экономике и, как следствие, с личными финансами позитивная, такие квартиры могут продаваться весьма неплохо. Но как только «пахнет жареным», спрос на подобные дополнительные объекты резко падает», - пояснил он. Дмитрий Халин добавил, что массовый характер появление таких площадей начало принимать 2 - 3 года назад, - в момент появления на рынке апартаментов. Хотя, конечно, первые такие квартиры появились раньше - в качестве примера можно привести комплексы «Парк Палас» и Дом у Зачатьевского монастыря.
С ним солидарна Елена Лашко, директор департамента продаж агентства «Усадьба»: «В последнее время стали появляться квартиры площадью от 45-50 кв. м. Однако небольших квартир, площадью до 70 кв. м, немного, на них приходится всего 10-15% предложения. Квартира же площадью 33 кв. м – первый случай, о котором я слышу. Поэтому сказать, что на элитном рынке тот же тренд по строительству малогабаритного жилья, что и на массовом рынке, нельзя. Если в доступном сегменте наиболее популярны однокомнатные квартиры, то в элитном – квартиры площадью 110-130 кв. м. Если речь идет о семье, то чаще всего приобретают квартиру площадью 120-180 кв. м с 3-4 спальнями». Другие участники рынка также сходятся на том, что большая часть спроса пока еще сосредоточена на квартирах площадью от 100 кв. м и более.
Впрочем, большинство спикеров, опрошенных RealEstate.ru, подтвердило, что доля небольших по площади квартир в элитном классе стала активно расти после кризиса. И что, на самом деле, кризисный тренд «мелкой нарезки» хорошо закрепившийся в сегменте массового жилья, также добрался и до элитного предложения. Но, естественно, в меньших масштабах.
По словам Елены Ржавской, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, квартиры площадью около 50-60 кв. м до кризиса были редкостью на рынке элитного жилья, однако же в посткризисный период появился выбор подобных квартир в нескольких крупных проектах. «Одна из основных причин – стремление к снижению бюджета покупки, на который помимо цены влияет и площадь квартиры – покупатели стали покупать, в основном, для себя и не хотели переплачивать за лишние квадратные метры», - заметила она, по сути, согласившись с Оксаной Дивеевой. Примерно того же мнения придерживается и Владимир Богданюк. По его словам, покупатели даже очень дорогой недвижимости стремятся «максимально эффективно использовать каждый квадратный метр».
Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум Групп», не связывает тенденцию мелкой нарезки с кризисом в экономике и с тем, что застройщики опасаются за спрос и расширяют аудиторию, чтобы его удержать. «Данный тренд – это естественное развитие рынка. Сегодня площадь жилья уже стала более сопоставимой с европейскими стандартами», - пояснила она.
КОМУ НУЖНЫ МАЛЫШКИ ПО ЦЕНЕ БОЛЬШОЙ КВАРТИРЫ БИЗНЕС-КЛАССА?
Спикеры отметили, что спрос на маленькие квартиры больше характерен все же не для Остоженки, а для более удаленных от центра престижных районов. В основном, для Хамовников.
Также важен фактор стоимости квадратного метра. «Так, при цене 10-15 тыс. долларов за кв. м, эти объекты являются ликвидными. Это доказали, в частности, проекты KR Properties в Хамовниках («Николаевский Дом», Clerkenwell House и т.д.). Что касается Остоженки, то там таких квартир практически нет», - пояснил Дмитрий Халин. Владимир Богданюк все же сомневается в ликвидности малогабаритки, в которой цена квадртаного метра составляет более полумиллиона рублей: «Квартира площадью 33 кв.м за 20 млн рублей – это мало востребованный продукт на рынке элитной недвижимости. Сейчас все клиенты независимо от сегмента тщательно считают деньги, поэтому приобретение квартиры, в которой каждый квадратный метр обойдется в полмиллиона рублей, – это просто нерациональная покупка, ведь за те же деньги можно купить квартиру большой площади в соседнем с Остоженкой районе Хамовники.
Елена Ржавская вспомнила, что в первой очереди ЖК «Садовые кварталы» (Хамовники), период активных продаж которой пришелся на 2009-2011 годы, в первую очередь, совершались сделки с квартирами до 100 кв. м. При этом наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры площадью 90-100 кв. м.
Елена Лашко замечает, что маленькие квартиры востребованы, но сказать, что они сверхпопулярны, нельзя, очередь за ними не выстраивается: «Такое предложение тоже нужно рынку, но с ним важно не переборщить. На мой взгляд, количество квартир небольшого метража не должно превышать 20% от числа предлагаемых квартир в доме».
Мария Литинецкая подитожила: «Со временем, конечно, на рынке элитного жилья могут появиться покупатели, которым нужны маленькие «однушки» площадью 30 кв. м. В том же сегменте апартаментов уже появились подобные предложения (например, в комплексе «Николаевский дом» площадь апартаментов начинается от 33,81 кв. м). Однако все равно таких квартир будет немного. Спрос на элитном рынке, в отличие от сегментов эконом- и бизнес-класса, меняется медленно. Предпочтения клиентов, как минимум в среднесрочной перспективе, останутся прежними».
НОВЫЕ ЭЛИТНЫЕ ДОМА С «МЕЛКОЙ НАРЕЗКОЙ»: ЗА И ПРОТИВ
Тут мнения участников рынка разделились. Одни считают, как например, коммерческий директор Корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева, что наличие в новостройке дешевого предложения наряду с дорогим ускоряет продажи, так как привлекает более широкую аудиторию. По мнению других, напротив, такое предложение замедляет реализацию элитных квартир, поскольку их покупатели крайне чувствительны к фактору однородности среды и уединенности. Такое мнение высказала Мария Литинецкая.
Также мнения разделились насчет минимальной площади квартиры, которая может считаться элитной. Одни спикеры полагают, что минимум – 45 кв. м, другие, что 65 – 70 кв. м. Но, как мы знаем, рынок элитной недвижимости - это больше рынок эксклюзивов, поэтому всегда возможны варианты.
Ольга Александрова
