15 октября 2012

Осень на рынке столичного жилья началась в октябре?

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА СЕНТЯБРЬ: МИЭЛЬ, Chesterton, Contact Real Estate, IntermarkSavills, «Инком-Недвижимость», «Пересвет-Недвижимость», «НДВ-Недвижимость».

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА СЕНТЯБРЬ: МИЭЛЬ, Chesterton, Contact Real Estate, IntermarkSavills, «Инком-Недвижимость», «Пересвет-Недвижимость», «НДВ-Недвижимость».

Все последние месяцы рынок московской недвижимости находился в стагнации: цены замерли на исходной позиции абсолютно во всех сегментах. Многие участники рынка делали ставки на осень – мол, начнется сезон, увеличится спрос, и цены приободрятся. Но в сентябре ничего подобного не случилось. Даже Росреестр зарегистрировал падение общего числа сделок с жильем в столице, как RealEstate.ru писали ранее. Впрочем, по предварительным оценкам, оживление произошло уже в начале октября. Но посмотрим, что покажет весь текущий месяц. Не исключено, что осеннее оживление запоздало и началось только недели две назад. 

Некоторые компании указывают на рост цен по итогам сентября на пару процентов. Другие, напротив, фиксируют небольшое снижение, как например холдинг МИЭЛЬ. По данным отдела исследований компании, средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья Москвы по итогам сентября несколько понизилась (-0,8%) и составила 213,7 тыс. руб./кв. м (6784 $/кв. м). 

В свою очередь демонстрируемая все эти месяцы стабильность объясняется тем, что пока обещщная вторая волна кризиса так и не случилась, да и курс рубля показывал в сентябре не очень большие колебания: 1 - 2 рубля – не более. Впрочем, на рынке произошло вымывание самого дешевого предложения, и у многих застройщиков не осталось самых доступных квартир. По идее, это бы должно было привести к росту цен, но появление более дешевых новых проектов пока это изменение гасит.


Экономкласс

Первичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Вторичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Изменение К Предыдущему Месяцу

«Пересвет-Недвижимость»

135,5 тыс. руб.

 

+ 3 % (первичка)

«Инком-Недвижимость»

 

151,2 тыс. руб.

+ 0,2 % (вторичка)

«НДВ-Недвижимость»

135 тыс. руб.

--

- 3,7  % (первичка)

«МИЭЛЬ»

143 тыс. руб.

161,9

+1,1  % (вторичка)

 

Бизнес-Класс

Первичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Вторичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Изменение К Предыдущему Месяцу

«Инком-Недвижимость»

--

206 тыс. рублей

 + 1,0 % (вторичка)

«НДВ-Недвижимость»

192,7 тыс. руб.

--

+ 1,8 % (первичка)

IntermarkSavills

$ 7 200 (223,5 тыс. руб.)

--

+ 6,0 % (первичка)

«МИЭЛЬ»

232,9 тыс. руб.

251,8 тыс. рублей

+ 2,3 % (вторичка)

 


Элит-Класс

Первичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Вторичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Изменение К Предыдущему Месяцу

Chesterton

$20 865 (648 тыс. руб.)

--

+ 1,4 % (первичка)

Contact Real Estate

$16 500 (512,5 тыс. руб.)

$21 150 (665,7 тыс. руб.)

+ 2,48 %(первичка)
0 (вторичка)

IntermarkSavills

$18 400 (571,5 тыс. руб.)

--

+ 2,2 % (первичка)


Как мы считали

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой  и классом (эконом, бизнес и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.

Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

По традиции участники рынка выделяют три основных сегмента на рынке жилья: экономкласс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д.
Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя экономкласс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.

Тренды
Эконом

Покупатели в сегменте экономкласса, как и прежде, интересуются самым дешевым жильем. По словам руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, самым востребованным жильем на вторичном рынке в сентябре оставались квартиры с бюджетом покупки до 9 млн рублей. В частности, примерно четверть сделок (24%) приходится на жилье по цене от 3 до 6 млн руб., еще 42% договоров купли-продажи заключается с квартирами стоимостью 6 до 9 млн рублей. Таким образом, две трети рынка — это квартиры стоимостью до 9 млн руб. По словам Дмитрия Таганова, предложение этого ценового сегмента являются не только самыми востребованными, но и наиболее дефицитными – количество выставленных на продажу квартир значительно ниже показателей потенциального спроса на них. Противоположным образом дела обстоят с более дорогими объектами - выше 30 млн рублей, которые занимают около четверти рынка выставленных на продажу квартир. При этом реальный спрос на них не превышает 1%.

Одним из причин небольшого роста заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость» Ольга Новикова называет финансовую и валютную стабильность. В частности, в сентябре курс доллар упал на 1,4% относительно рубля. При этом, как отмечает эксперт, стоимость жилья на первичном рынке росла уверенно, однако на рынок вышли несколько проектов по стартовым ценам, и изначальный рост был компенсирован — в итоге он слегка превысил 1%. Как считает Ольга Новикова, за счет выхода на рынок большого объема предложений по низким ценам средняя стоимость квартир экономкласса упала примерно на 3% до 135 000 руб.

Бизнес и элитка

Большинство аналитиков сходятся в том, что цены на дорогую недвижимость либо не изменились, либо начали понемногу расти. Как и в случае с жильем экономкласса, дело в стабилизации финансовых рынков и вымывании наиболее доступного и интересного предложения. Так, по данным компании Chesterton, фактически цены на рынке элитных новостроек полностью стабильны. Если детальнее смотреть динамику по новостройкам, то, по мнению аналитиков этой компании, можно отметить следующие моменты. Так, многие девелоперы обещали летом поднять цены с сентября, однако в сентябре это намерение не подтвердилось. В свою очередь изменения в ценах преимущественно связаны с тем, что с рынка постепенно уходят два типа квартир: наиболее дешевые и наиболее интересные - с хорошими видами, с эффективными планировками. Это показывает, что рынок активен и продолжает стабильно развиваться.

Другие эксперты подтверждают эти выводы. По данным информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест», элитные новостройки ЦАО за месяц практически не изменились в цене, средняя рублевая стоимость кв. м. снизилась всего на 0,9%, то есть в рамках статистической погрешности. А процесс вымывания с рынка определенного типа предложения подтверждают и в компании Contact Real Estate. По ее данным, в первую очередь этот процесс затрагивает крупные жилые комплексы, например, «Садовые кварталы», «Итальянский квартал» и «Английский квартал». Так, в последнем проекте были полностью распроданы квартиры двумя наиболее крупными инвесторами.

В свою очередь оставшееся предложение в «Итальянском квартале» не превышает 10 % от общего объема. Что касается третьего проекта - «Садовых кварталов», то тут предложение несколько больше, но с другой стороны даже здесь уже продано более двух третей квартир.  Как поясняют в Contact Real Estate, все три комплекса считались достаточно недорогими для элитного рынка (неслучайно, некоторые эксперты выделяли их в отдельный сегмент премиум), что и привело к росту средней цены на рынке дорогой недвижимости. В свою очередь, как говорит руководитель аналитических проектов IntermarkSavills Анатолий Довгань, рост цен на жилье бизнес-класса объясняется тем, что предложение квартир пополнилось новыми объемами в западных столичных районах, которые являются одними из самых востребованных для покупателей и, соответственно, одними из самых дорогих.

Прогнозы на будущее

Эксперты в целом не ждут от рынка недвижимости никаких серьезных потрясений. Как отмечает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов, на рынке элитной недвижимости, скорее всего, никаких серьезных перемен не предвидится.  По его словам, это связано с общей не до конца понятной ситуацией в российской экономике, поэтому основные процессы на рынке, скорее всего, будут протекать в вялотекущем режиме. В частности, скорее всего, продолжится процесс вымывания квартир в самом низком ценовом сегменте во всех классах, то есть наиболее дешевая элитка, например, и самый дешевый экономкласс.
Алексей Лоссан

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Цены замерли на уровне сопротивления 

Июль: самое дешевое жилье практически вымыто с рынка столицы

Июнь: разновалютное движение

Московский рынок жилья замер в ожидании

Застой цен на жилье в Петербурге с легким смещением в минус

Отдельные скачки цен в «элитке» на фоне общей стагнации

Цены на жилье в Петербурге поднялись на 1 %

Цены на «элитку» в конце марта пошли на взлет

Цены на московское жилье: итоги февраля

Следите за новостями