Обязательства по инфраструктуре могут "похоронить" рынок дешевых апартаментов

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов сегодня сообщил корреспонденту RealEstate.ru, что нормативная база, принуждающая создавать рядом с лофтами детские сады и поликлиники, появится ближе к концу 2014 года. По его мнению, наличие социнфраструктуры повысит спрос на такие объекты. Однако некоторые участники рынка полагают, что подобная мера может похоронить рынок апартаментов эконом-класса

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов сегодня сообщил корреспонденту RealEstate.ru, что нормативная база, принуждающая создавать рядом с лофтами детские сады и поликлиники, появится ближе к концу 2014 года. По его мнению, наличие социнфраструктуры повысит спрос на такие объекты. Однако некоторые участники рынка полагают, что подобная мера может похоронить рынок апартаментов эконом-класса

В середине апреля власти столицы заявляли, что девелоперов, занимающихся апартаментами, могут обязать проектировать объекты социальной и культурной инфраструктуры, как это делается при строительстве жилья. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов уточнил, что «тех объектов, которые уже построены или находятся в стадии строительства, эта мера касаться не будет».

По словам архитектора, в том виде, в каком сейчас выступает арендное жилье (под которым Кузнецов подразумевает также и апартаменты - прим. ред.), оно является большой нагрузкой на всю жилищную инфраструктуру. «Это и есть основная предпосылка для создания нормативной базы, - прокомментировал главный архитектор города. - Эта база будет касаться не только апартаментов, но и всей бизнес-составляющей».

Сергей Кузнецов считает, что, после введения данных норм, спрос на апартаменты возрастет, они станут более популярным потребительским продуктом.

О том, будут ли жесткие нормативы иметь положительное значение и, если да, то для кого – покупателей или застройщиков - RealEstate.ru узнал у представителей бизнеса.

Минимально необходимая инфраструктура для покупателей апартаментов строится уже сейчас

«Наличие инфраструктурных объектов – это конкурентное преимущество и «двигатель» продаж. Застройщики заинтересованы в быстрых и успешных продажах», - сказала корреспонденту RealEstate.ru председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. «Конечно, затраты на инфраструктуру – это нагрузка на девелоперов, но сегодня они идут на это осознанно, потому что продуманный проект в итоге хорошо окупается, и им остаются довольны и покупатели», - уверена Доброхотова.

Она привела пример с МФК «Фили Град», где запланировано строительство детского сада, торгового центра; школы находятся в шаговой доступности – на территории района Филевский парк. Также, по словам Доброхотовой, собственная инфраструктура предусмотрена в таких проектах с апартаментами, как «Водный», «Флотилия» и некоторых других.

С Ириной Доброхотовой согласна и директор по продажам Vesper Наталья Шичанина: «В связи с тем, что апартаменты — продукт достаточно новый, эти вопросы перед девелоперами только начинают возникать, но они уже ими занимаются. Так, я знаю о существовании проекта эконом-класса, в рамках которого девелопер планирует построить детский сад и представить это проект на рынок уже в текущем году, - сообщила она. - В дальнейшем, уверена, проблема нагрузки на инфраструктуру будет успешно решаться в каждом конкретном проекте».

Стоимость недорогих апартаментов для конечного потребителя может существенно вырасти, и они потеряют спрос

Требование властей призвано, прежде всего, удовлетворить потребности покупателей апартаментов эконом-класса, считает директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.

В то же время, если власти выполнят свое обещание, существенно увеличится нагрузка на девелоперов апартаментных комплексов эконом-класса, которые традиционно стремятся минимизировать расходы на строительство. "В результате стоимость недорогих апартаментов для конечного потребителя может существенно вырасти, и неизбежно возникнет вопрос о целесообразности реализации таких проектов в эконом-сегменте", - подытожил эксперт.

С ним согласен директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP Роман Семчишин. По его мнению, для девелопера ниша апартаментов интересна сразу по нескольким критериям. Строительство нежилых помещений не требует выполнения такого количества правил, ограничений и стандартов, которые предъявляются к жилым комплексам, что во многом упрощает задачу застройщикам. Апартаменты возводятся на месте уже существующих зданий за счет их реновации или реконструкции. Это дает возможность застройщику установить конкурентоспособные цены. Поэтому апартаменты является реальной альтернативой квартире эконом-класса.

«В целом, апартаменты на 15-20 % дешевле аналоговых квартир на рынке жилья», - сообщил корреспонденту RealEstate.ru руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков, подтверждая слова других спикеров о ценовом преимуществе.

«Однако как только застройщиков, работающих в этом сегменте, обяжут строить паркинг и социальную инфраструктуру, апартаменты «превратятся» в квартиры с недостатками нежилых помещений», - спрогнозировал Семчишин.

«Элитке» и бизнес-классу не нужна социнфраструктура

«Недорогие апартаментные комплексы, строящиеся за пределами центра города, действительно должны обеспечиваться социальной инфраструктурой, так как покупатели апартаментов эконом-класса, как правило, планируют проживать в них на постоянной основе. Соответственно, им нужны детские сады, поликлиники, школы и другие объекты социальной инфраструктуры. В элитном и бизнес-сегментах покупатели чаще всего приобретают апартаменты для временного проживания. Так, наши клиенты подолгу живут за границей или за городом, а в лофтах останавливаются во время кратких визитов в Москву», - объяснил Александр Подусков.

По мнению эксперта, девелоперы, развивающие проекты с апартаментами в центре столицы, и так работают на благо города, уменьшая плотность офисной застройки и способствуя перераспределению транспортных потоков.

Наталья Шичанина заметила, что в дорогом сегменте вопрос решается индивидуально. «Большинство апартаментов, расположенных в многофункциональных комплексах, таких как «Город столиц», приобретается с целью временного пребывания, процент покупок для семейного проживания, как показывает наш опыт, не превышает 5 %. Таким образом, нагрузка на социальную инфраструктуру если и есть, то весьма незначительна. Кроме того, обычно дети из этих семей посещают частные школы или детские сады, а не близлежащие государственные учреждения. То же самое и с медицинским обслуживанием: наши клиенты, как правило, пользуются услугами частных медицинских клиник. Вся остальная, необходимая для делового человека инфраструктура — от химчисток и салонов красоты до ресторанов, магазинов и фитнес-центров — уже существует внутри многофункциональных комплексов», - объяснила она.

Объем предложения и цены

Денис Бобков рассказал, что апартаменты активно вышли на рынок жилья несколько лет назад в элитном сегменте, в 2012 году они заняли серьезную долю предложения рынка бизнес-класса и в сентябре 2012 года составили 15 % от предложения новостроек Москвы.

«А в 2013 году вышло на рынок много проектов в сегменте стандарт-класса и сегодня занимают действительно 21 % от общего объема предложения на рынке новостроек Москвы», - подтвердил Денис Бобков, добавив, что общий объем квартир, выставленных на продажу в Москве – около 8000, и около 1700 составляют апартаменты.

Эксперты Blackwood сообщили RealEstate.ru, что, по их подсчетам, по итогам 1 квартала 2013 года объем предложения на первичном рынке апартаментов вырос на 24,8 %. При этом в целом сегмент достиг максимальной доли за весь период своего развития. Он составил 21,3 % от общего объема предложения на столичном рынке новостроек. Однако это еще не предел, считают аналитики.

О средней цене предложения в этой части рынка недвижимости в Blackwood сообщили, что, по итогам 1 квартала 2013 г. снизилась на 3,7 % , что связано с изменением структуры предложения (выход на рынок объекта комфорт-класса).

Средняя цена на апартаменты бизнес- и элит-класса выросла на 1 и 8,6 % соответственно. «К концу марта 2013 г. средняя цена предложения на первичном рынке апартаментов составила 299 тыс. руб. за кв. м. В сегменте элитных апартаментов этот показатель находится на уровне 483,6 тыс. руб. за кв. м, в сегменте апартаментов бизнес-класса - 170 тыс. руб. за кв. м, комфорт-класса - 123,5 тыс. руб. за кв. м», - пояснили в Blackwood.

Анна Кузнецова