Новостройки ближайшего Подмосковья: ажиотажный спрос пошел на спад?
На днях компания «Домус финанс» заявила, что объем спроса на новостройки ближнего Подмосковья за год увеличился на 30%, а в некоторых локациях рост составил 100-120%. Опрошенные Realestate.ru эксперты рынка недвижимости в целом подтвердили рост спроса, в особенности в I кв. 2014 г. Однако представленные специалистами данные оказались несколько иными, причем некоторые из экспертов отметили спад ажиотажа и падение спроса в некоторых локациях. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО.
На днях компания «Домус финанс» заявила, что объем спроса на новостройки ближнего Подмосковья за год увеличился на 30%, а в некоторых локациях рост составил 100-120%. Опрошенные Realestate.ru эксперты рынка недвижимости в целом подтвердили рост спроса, в особенности в I кв. 2014 г. Однако представленные специалистами данные оказались несколько иными, причем некоторые из экспертов отметили спад ажиотажа и падение спроса в некоторых локациях. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО.СКАЗАНО
Компания «Домус финанс»:
• объем спроса на новостройки ближнего Подмосковья за год увеличился на 30%, в некоторых локациях рост достигал 100%;
• наибольший рост отмечался в самых недорогих с точки зрения стоимости нового жилья локациях – в частности, в Балашихе и Пушкино, а также в городах, где объемы нового строительства сильно ограничены – в Королеве и Реутове;
• количество звонков от покупателей, интересующихся покупкой жилья в новостройках Балашихи, выросло на 120%, в Пушкино число обращений увеличилось на 50%, годовой рост обращений в Реутове составил 40%, в Королеве – 60%.
«В среднем, объем спроса на новостройки Подмосковья за год вырос примерно на 30%. Но это средний показатель, а в некоторых локациях рост достигал 100%. Что касается объектов нашей компании, то количество сделок за год выросло в полтора раза, – рассказывает руководитель аналитического центра компании «Домус финанс»Александра Бирюкова. – Первые месяцы 2014 года были особенно «жаркими» за счет резкого увеличения количества обращений от так называемых инвестиционщиков – покупателей, стремящихся на фоне экономической нестабильности переложить деньги в недвижимость. Валютные колебания, конфликт в Украине, угроза санкций для российских компаний и предпринимателей, отзыв лицензий у банков – все это спровоцировало приток покупателей на подмосковный рынок новостроек»
ПРОВЕРЕНО
Пик ажиотажа пришелся на март
В целом эксперты подтверждают ажиотажный рост спроса на новостройки в ближайшем Подмосковье, который образовался в I квартале 2014 года, а также подтверждают рост спроса на протяжении года, правда, по разным данным за год спрос увеличился на 15-60%.
В частности, эксперты ОАО «ОПИН» отмечают рост на 20%, специалисты Est-a-tet – на 60%, в ГК «Премьер» озвучили аналогичную «Домус финанс» цифру в 30%, а в компании «Эталон-Инвест» аналитики сошлись на «вилке» в 15-25%.
«На протяжении 2013 года и в начале 2014 года спрос на новостройки Подмосковья оставался стабильно высоким. А в последние 2-4 месяца превышал на 20% свои традиционные значения», – пояснил руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Денис Бобков.
Что касается причин такого ажиотажа, замруководителя аналитического центра Provereno.Ru Александр Пыпин отметил, что рост обращений со стороны граждан в отделы продаж застройщиков и агентств недвижимости был обусловлен стечением внешних и внутриэкономических факторов. В частности, большую роль в этом процессе сыграли резкое изменение курсов валют, чистка банковской системы, рост инфляции и ухудшение прогнозов развития экономики из-за явных и неявных экономических санкций. «В таких условиях граждане активно искали пути вложение денежных средств, – пояснил эксперт. – При этом значительная доля обращений приходилась на граждан, которые не ориентируются ни в юридической, ни ценовой ситуации на рынке новостроек, поэтому, после вникания в ситуацию и утраты иллюзий, они отказывались от сделок. При этом данная ситуация характерна для последнего полугодия, в то время как до этого ситуация развивалась в обычных рамках с учетом сезонности. Пик ажиотажа пришелся на март и апрель 2014 года и сейчас он пошел на спад».
Директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов назвал еще одну причину, по которой вырос спрос в интересующем нас сегменте – рост активности девелоперов. «Рынок Подмосковья еще является привлекательным для новых игроков, хотя он постепенно становится рынком покупателя. Тем не менее, несмотря на высокую конкуренцию, найти своего покупателя могут и новые проекты. Осваиваются старые портфели земельных участков крупных застройщиков. А вместе с предложением увеличился и спрос покупателей», – пояснил эксперт, отметив, что все это вместе с последними политическими и экономическими событиями стимулирует переход денежных средств в новостройки. При этом спрос есть именно в сегменте недорогого жилья, считает Леонард Блинов, особенно в бюджете до 1,5 млн рублей.
Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова отметила также, что уровень интернет активности покупателей жилья на первичном рынке Подмосковья по итогам 2013 года выше на 38,1% уровня 2012 года, однако, по итогам апреля 2014 года количество обращений в компанию по вопросу покупки квартиры в новостройках Московской области сократилось уже на 29,3%, а количество совершенных операций – на 20%.
Инвесторы активизировались, а ипотека стала более выгодной
Руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель отметил, что количество инвестиционных сделок в компании выросло примерно на 50% по сравнению с 2013 годом. «Причем активность мы отмечали как со стороны инвесторов, так и со стороны покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания. Но на сегодняшний день мы наблюдаем обычный клиентский поток, характерный для весенних месяцев, среди клиентов присутствуют, в том числе и частные инвесторы», – пояснил эксперт.
Денис Бобков также отметил, что повышенный спрос на новостройки в ближайших к Москве городах, прежде всего, спровоцировали валютные колебания на рынке жилья Подмосковья (где сосредоточены наиболее доступные по бюджету покупки предложения), которые достаточно сильно скорректировали спрос в сторону роста в феврале и марте 2014 г. «В проектах эконом- и комфорт-класса доля инвестиционных покупок увеличилось вдвое и составляла порядка 30%», – заявил эксперт.
Руководитель управления реализации объектов недвижимости ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Максим Гладченко озвучил еще одну тенденцию I кв. 2014 г.: усиление иностранной валюты сделало рублевую ипотеку для россиян более выгодной. «Большинство покупателей нельзя назвать инвесторами в прямом смысле слова, поскольку они рассчитывали сохранить средства, а не извлечь выгоду, – пояснил эксперт. – Однако грамотное вложение в недвижимость может обеспечить прибыль от 20%. Во втором квартале продажи тоже росли, но не так активно, как в первом. В целом, это долгосрочная тенденция, продолжающая уверенный рост 2013 года».
В свою очередь эксперты ГК «Премьер» корреспонденту рассказали Realestate.ru, что еще с конца 2013 года банки проявляли повышенную лояльность к заемщикам: минимальное количество документов для получения, возможность учитывать «серый» доход, уменьшение размера первоначального взноса. Снизилась и планка для застройщиков: выдавать ипотеку банки начинали на уровне котлована. Однако результатом этого стало увеличение объема просроченной задолженности к 1 апреля 2014 года на 3,2% по сравнению с 1 января 2014 года.
Статистика по городам: Балашиха – не самый удачный город
По данным компании «Азбука Жилья», наибольшее увеличение объема спроса на первичном рынке жилья Московской области отмечено в г. Одинцово (+35,5%) и г. Пушкино (32,5%) по сравнению I кв. 2014 года с I кв. 2013 года. Наименьшее увеличение объема спроса за период с 1 кв. 2013 по I кв. 2014 года, на первичном рынке жилья отмечено в г. Королев – 4,3%. Кроме того, в I кв. 2014 года в компании отмечено снижение уровня объема спроса в г. Балашиха на 3,3% относительно I кв. 2013 года.
Коммерческий директор «ЮИТ Московия» Сергей Китаев пояснил, что Балашиха, с одной стороны, расположена недалеко от границ Москвы (6 км), но, с другой – туда можно добраться по 2 шоссе, и транспортная ситуация в районе довольно сложная.
Тем не менее, директор департамента маркетинга TEKTA GROUPВартан Погосян пояснил, что в Балашихе, где жилье традиционно дешевое, а объем предложения велик, средняя цена «квадрата» с декабря выросла сразу на 6%.
Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк заявил корреспонденту Realestate.ru, что спрос на новостройки в таких городах как Одинцово, Химки, Красногорск и Реутов всегда был на достаточно высоком уровне, поскольку они обладают хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. «В Одинцово в I квартале 2014 г. по сравнению с аналогичным периодом 2013 года спрос вырос практически в 2 раза, что связано с выходом новых корпусов в уже реализуемых проектах, – пояснил эксперт. – В Реутове спрос также увеличился и не в последнюю очередь в связи с новыми поступлениями. В Королеве и Пушкино повышенный спрос обусловлен невысокими по сравнению с другими городами ближнего Подмосковья ценами на новостройки».
Генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева рассказала, что в марте компания открыла продажи в своем жилом комплексе в Реутове и порядка 20% квартир были распроданы за несколько дней. «В результате, мы приняли решение приостановить продажи, и открыли их вновь только в апреле – по цене на 12% выше стартовой», – рассказала Гараева.
По словам маркетолога компании «Эталон-Инвест» Натальи Бланковой, Реутов выбивается из общей картины. «Цены в Реутове всегда были самыми высокими в Подмосковье, даже превышали цены в таких престижных городах, как Красногорск и Одинцово, – пояснила эксперт. – До середины 2012 года, когда была открыта станция метро Новокосино, спрос здесь был весьма стабильный и умеренный. Но значительное улучшение пешеходной доступности до станции подземки существенно его подстегнуло, даже не смотря на то, что цена «квадрата» выросла на 12-15%».
В Красногорске же, по словам коммерческого директора Rose Group Натальи Саакянц, спрос в некоторых «клиентоориентированных» проектах вырос на 39% за 4 месяца. «В этом районе Подмосковья значительное число заявленных проектов привело к тому, что девелоперы начали уделять больше внимания качеству реализуемых проектов, пояснила эксперт. – Продуманная инфраструктура и человекоориентированная архитектура стали обязательным «пропуском» на Красногорский рынок. Формирование качественной среды стало основным градостроительным принципом». Впоследствии, девелоперы, пришедшие в Красногорский район для реализации жилых проектов тоже начали думать о создании комфортной среды проживания, что в некоторой степени тоже стимулирует рост спроса на жилье этого района.
ВЫВОД
Судя по всему, ажиотажный спрос на первичном рынке всего ближайшего Подмосковья действительно наблюдался и был обусловлен политическими событиями и внешнеэкономической ситуацией в стране. Однако, на данный момент этот спрос пошел на спад. Что касается отдельных городов, то колебания спроса в них в основном обусловлено ценой предложения и транспортной доступностью, ведь зачастую жилье в ближайшем Подмосковье, по словам ряда экспертов, покупают не только жители регионов, но и сами москвичи.
Мария Лукина
Фото: ВашГород.ру
