28 сентября 2015

Новостройки Балашихи: богатый, но труднодоступный выбор

adfadsffa
Realestate.ru снова приступил к подготовке обзоров в Test&life  - одну из самых старинных рубрик сайта. Итак, наша вечномолодая семья из трех человек снова ищет двухкомнатную квартиру, на этот раз в новостройках ближнего Подмосковья. Начнем с Балашихи и трех ее ЖК: «Алексеевская Роща», «Жемчужина Виктории» и «Новое Павлино».

Городской округ Балашиха находится к востоку от Москвы, сразу за МКАД. На территории округа много лесов, рек и озер,  поэтому близость к природе может стать важным фактором при подборе жилья. А вот с точки зрения транспортного сообщения все непросто. Округ с Москвой связывают три крайне загруженных шоссе: Щелковское, Носовихинское  и шоссе Энтузиастов.  Две ветки электропоездов не спасают положение: по-прежнему все крайне пробочно.  И здесь мы видим давнюю московскую проблему. Сначала строится много жилого фонда, а уже потом начинают думать, как туда добираться людям. Рассмотренные в данном обзоре жилые комплексы расположены в разных частях Балашихи. ЖК «Алексеевская Роща» (застройщик «Гранель Девелопмент») находится примерно в 5 км от МКАД по Щелковскому шоссе. ЖК «Жемчужина Виктории» от ООО «ПФК» Виктория-5» расположен примерно в 9 км от МКАД по шоссе Энтузиастов. ЖК «Новое Павлино», возводимое  ГК «МИЦ», можно найти на Юго-Западе от центра города Железнодорожный - примерно в 12,5 км от МКАД, если ехать по Носовихинскому шоссе и далее по улице Керамической.

Наша задача заключалась в том, чтобы изучить варианты приобретения двухкомнатной квартиры, а также посмотреть предполагаемую инфраструктуру,  транспортную доступность, качество застройки и удобство планировок в самих ЖК.

ЖК «Алексеевская Роща»

(улица Дмитриева, дома 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28к1, 28к2, 30,32, включая школу и поликлинику)

Стоимость за 48,29 кв. м  - 3,4 млн рублей

Стоимость за 62 кв. м  - 4,2 млн рублей

Транспорт. В будний день в районе обеда дорога на машине от МКАД заняла примерно 30 минут. ЖК находится на левой стороне от Москвы и, проехав мимо него, надо умудриться развернуться и потом не пропустить поворот к комплексу. «Яндекс-навигатор» достаточно уверенно прокладывает маршрут, так что заблудиться сложно, но потолкаться на Щелковском шоссе придется. Самая большая проблема – переехать МКАД и влиться в поток на Щелковском. Там дорога из четырех рядов, плюс выезды с МКАД, сужается до двух полос. Даже в 11-12 часов ночи в этом «бутылочном горлышке» можно простоять от получаса и более. Но днем машин меньше.

Между ЖК и Щелковским шоссе расположены дома и участки частного сектора.  От шоссе надо проехать по узкой и довольно разбитой дороге метров 500 через эти участки, но, по словам менеджеров застройщика, скоро доделают нормальный заезд с другой стороны ЖК (ближе к Москве) и даже обещают сделать там поворот (что, вероятно, добавит еще один светофор). Также упоминалась объездная дорога Щелковского шоссе, но когда и где ее начнут делать - абсолютно неизвестно.

Добраться сюда можно на автобусах или маршрутках от метро Щелковская.  Застройщик предлагает ехать на автобусах и маршрутках №447, 396 или автобусах №№ 349 и 361 до остановок «Опытное поле», «Начало Лукино» или «Химзавод» в зависимости от того, какая часть комплекса вам нужна. От остановок потребуется пройти до ЖК от 500 до 800 метров в зависимости от остановки.

То есть жители получают в нагрузку все прелести «пробок». Это, конечно, существенный минус.

     
     

Расположение. Через поле примерно в километре от ЖК начинается Лосиный остров и по его краю течет река Пехорка. А если пойти по лесу в сторону Москвы – озеро Булганинское (в другом варианте названия - Алексеевские пруды). Такое соседство с природой не может не радовать, даже, несмотря на то, что поле между ЖК и лесом предполагается застроить малоэтажными домами.

Неподалеку от комплекса есть конноспортивный комплекс, горнолыжный комплекс «Лисья гора» и другие объекты Балашихи.

Тем самым, с двух сторон ЖК - леса, с другой еще один ЖК и река, а с четвертой - трасса. И чтобы куда-либо выбраться у вас есть только один путь – на Щелковское. С одной стороны покой и тишина лесного массива, река и озеро. С другой стороны – сильная зависимость от единственной трассы.

Менеджер по продажам Илья, вполне любезный и компетентный сотрудник,  достаточно подробно рассказал про комплекс, ответил на вопросы и предложил сразу посмотреть пару квартир. Это интересно отметить потому, что предварительной договоренности не было – я появился перед ним внезапно, как снег на голову. И никаких вопросов о предварительной записи даже не возникло. Есть потенциальный клиент – работаем.

В ЖК есть дома двух типов – монолит (25 этажей) и панельные (П111-М, от 19 до 25 этажей). Как выяснилось, двух и трехкомнатные квартиры застройщиком уже полностью распроданы.  В продаже есть только «однушки». При желании можно обратиться к генподрядчикам строительства (ГВСУ «Центр»). Они также занимаются продажей квартир. У них осталось еще некоторое количество двухкомнатных квартир, но только в панельных домах (от 62 кв.м. по цене в 4,2 млн рублей и дороже).

Дом. Мне показали «однушку» площадью 48,29 кв. м. Ее стоимость с учетом всех скидок была озвучена в 3,4 млн рублей. Это немного дешевле, чем указано на официальном сайте застройщика. В подъездах три лифта, два из них – грузовые. Сами квартиры продаются под отделку. Есть только батареи, пластиковые окна и розетки. Стены, обозначающие прихожую, при желании можно убрать – прихожая слишком тесная и в этом может быть смысл. Балкон - 4,5 метра, комната - 22 и кухня - 12,5.

Услуги по отделке предлагает сам застройщик, и фирма «НОВОСТРОЙ-КОМФОРТ», чей офис находится рядом. Предложения у фирмы достаточно разнообразные, а если вы хотите посмотреть на результат работ – это не является проблемой. Отведут, покажут и расскажут.

Инфраструктура. Застройщик планирует сдать 5 детских садов – часть из них уже работает, строится школа и открывается поликлиника. Внутренние дворы благоустроены. Есть детские и волейбольные площадки, скамейки, газоны, деревья. А вот количество парковочных мест во дворах показалось недостаточным.  Но через дорогу от комплекса - рядом с ТЭЦ - строится многоуровневая наземная парковка и это, вероятно, решит проблему.

Продажа. Квартиры продаются по договору купли-продажи в уже сданных корпусах (1—6, 11, 12, 15) и по ДДУ в тех, которые будут сданы в 4-м квартале 2015. Ипотека предоставляется банками партнерами: Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ24 и некоторыми другими. Есть военная ипотека, принимается материнский капитал.

Впрочем, квартир осталось мало – по информации застройщика – всего 1% от всего фонда. Остальное распродано или забронировано. Сам застройщик объясняет это  низкими ценами относительно объектов поблизости. И действительно, в нашем обзоре  - это самое дешевое предложение. Тем же самым можно объяснить и то, что 2-х и 3-х комнатные квартиры раскупили быстрее всего, хотя до кризиса все было наоборот. Вероятно, покупатели пользуются снижением цен и что по бывшей стоимости «однушки» можно купить «двушку», а по цене «двушки» – «трешку».

ЖК «Жемчужина Виктории»
 

(проспект Ленина, 76)

Стоимость за 64,8 кв. м  - 4,85 млн рублей

Транспорт. Этот комплекс позиционируется застройщиком как объект комфорт-класса. Он расположен около шоссе Энтузиастов по направлению в сторону Москвы. С другой стороны от него проходит проспект Ленина. Если ехать туда из Москвы на собственном автомобиле, то проблема в часы пик традиционная – въехать на шоссе через МКАД и проползти первые километры. Шоссе загружено достаточно плотно и расширение сделано везде, где было возможно. Хотя тут есть варианты - в некоторых случаях можно пользоваться объездом через Щелковское или Носовихинское шоссе.

А вот если добираться на общественном транспорте, то тут вариантов хватает. Можно ехать на автобусах или маршрутках от станций метро: «Новогиреево» (№110), «Шоссе Энтузиастов» (№291), «Щелковская» (№300), «Партизанская» (№385, 337) или «Выхино» (№993) до остановки «Сопта», далее пешком 20 минут по ул. Проспект Ленина.

     
     

Также есть вариант с электричками от Курского вокзала: до станции «Никольское» (далее маршрутка №22), «Салтыковская» (далее маршрутка №5) или «Балашиха» (далее маршрутки №125, 108) до остановки «ул. Чехова».

Расположение. В 300 м от ЖК - шоссе Энтузиастов, движение на котором не замирает ни днем, ни ночью. И хорошо, если ваши окна будут выходить во двор. С другой стороны рядом «Озерный лесопарк» с  тремя большими водоемами, что приближает вас к природе. Получается непростой выбор – трасса почти под окнами, но компенсацией служит лесопарк и озера.

Дом. Всего в комплексе будет 6 жилых корпусов. Первые три – кирпично-монолитные. 8 секций, по 4-5 квартир на этаже, 2 лифта. Из особенностей, на которые сразу обратил мое внимание показчик Игорь - панорамное остекление 13, 14 и 15 этажей. Это, конечно, на любителя. Три последующих корпуса башенного типа, по 10 квартир на этаже, 4 лифта. Наибольший выбор оставшихся свободных квартир в третьем, строящемся корпусе – более ста, в общей сложности.

На данный момент первый корпус сдан в эксплуатацию. Квартиры предлагаются под чистовую отделку, а поскольку это монолит, то и перепланировки вполне реальны. Особенно впечатляет толщина межквартирных стен–блок около 30 см.: потом теплоизоляция, потом еще блок.

Игорь показал типовые квартиры: «линейку», где все комнаты выходят на одну сторону дома, и «распашонку», в которой комната и кухня смотрят на одну сторону, а спальня – на другую сторону дома. В каждом варианте я лично сразу увидел возможность перепланировок «под себя». Обе квартиры были площадью 64,8 кв.м. Стоимость, которая была озвучена – 4,85 млн рублей. Показчик объяснил, что это специальная цена со скидкой. Средняя стоимость аналогичных двушек без скидки – 5,11 млн и выше, в зависимости от секции и этажности.

Инфраструктура. На территории комплекса все еще идут строительные работы, а потому о внутреннем благоустройстве говорить пока рано. На территории планируется сделать максимально полную инфраструктуру: в центре ЖК строится здание под сетевой торговый комплекс («Дикси» или что-то аналогичное, заметил Игорь), подземные паркинги, спортивные площадки, фитнес-клуб с бассейном. Около комплекса (ближе к шоссе) есть кирпичные здания, которые будут переоборудованы в школу, детский сад и поликлинику. А если перейти через шоссе, то можно посетить крупный супермаркет «Лента». Вот только переход неблизко.

Продажа. Квартиры продаются по ДДУ с последующим оформлением в собственность. Ипотека предоставляется банками партнерами: Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ24, Банк Москвы и некоторыми другими. Есть военная ипотека, принимается материнский капитал, субсидии и даже предоставляется рассрочка до ввода дома в эксплуатацию.

А вот если говорить о сроках, то тут легко увидеть некоторые задержки. Скажем, в буклете застройщика сказано, что третий корпус будет сдан во 2 квартале 2015. Этот срок уже прошел. Менеджер на объекте говорит о сдаче в 4-м квартале 2015.

ЖК «Новое Павлино»

(Троицкая улица, дома 1, 2, 3, 4, 5)

Стоимость: от 4,2 млн рублей за 70 кв. м

Транспорт. На собственном автомобиле добраться можно через Носовихинское шоссе до Железнодорожного, а потом по Керамической улице. Но пробки есть и здесь, разумеется. Скажем, в пятницу в районе обеда, «Яндекс-навигатор» предложил объехать Лермонтовский и Октябрьский проспект через Люберцы, далее на Вторую Вольскую улицу. В общей сложности, от МКАД время в пути составило около 45 минут. Ближе к концу рабочего дня пробки, конечно, существенно больше.

Если ехать общественным транспортом, то здесь предлагаются разные маршруты. Можно  на электричке от Курского вокзала до станции «Железнодорожная» и далее на автобусе № 9 или маршрутках № 2, 6 , 9, 13, 21. Можно выехать из Москвы на маршрутке от станций метро «Новокосино» или «Новогиреево» (№111), «Выхино» (№ 582), а также от станции «Щелковская» (сначала маршрутным такси или автобусом №338 до станции Железнодорожная, далее как описано выше). По словам менеджеров объекта проще и быстрее ездить через станцию «Железнодорожная» и на Курский вокзал. Тут можно согласиться – пробок на этом маршруте пока что нет.

Немаловажно то, что неподалеку от комплекса идут работы по реконструкции трассы на «Орехово-Зуево», а в 3,5 км от ЖК в 2017 году планируется запустить станцию метро «Некрасовка» («Кожуховская линия»). Плюс обещают запуск легкого метро до станции «Косино-Ухтомская».

     
     

Расположение. ЖК расположился на окраине «Ольгинского лесопарка», рядом Павлинский лесопарк. Савинский пруд находится в трех километрах от комплекса. Поблизости нет никаких сильно загруженных автомобильных трасс, поэтому можно уверенно говорить о чистом воздухе и хорошей экологии.

Офис продаж «МИЦ» на объекте показывает квартиры без какой-либо записи, но просят приезжать до 17 часов. Я не предупреждал о своем приезде, просто появился на объекте около 16:30. Менеджеров было трое, кроме меня были еще покупатели. Меня принял менеджер Александр, выслушал мои пожелания и сразу разложил передо мной буклеты с планировками.

Дом. ЖК включает в себя 5 монолитно-кирпичных 17-ти этажных жилых корпусов. На данный момент продаются квартиры в корпусах 3, 4 и 5. Корпус 3 уже сдан, корпус 4 сдается буквально на днях, корпус 5 планируется сдать в начале 2016 года. По словам менеджеров, пятый корпус сдадут раньше намеченного срока. Он самый большой и квартир в продаже много.

Двухкомнатные квартиры в комплексе довольно  большие по площади. 65-81 кв. м. Есть акции и скидки, например «больше метров – меньше стоимость». Этажность также имеет значение и может влиять на цену. Акции и скидки позволяют выбрать квартиру в уже сданном 3-м корпусе дешевле, чем в корпусах 4 и 5.

Для примера, квартира площадью 65 кв. м в 3-м корпусе предлагается за 4,409 млн рублей, 69 кв. м - за 4,545 млн рублей, а 71 кв. м - за 4, 687 млн рублей. В 4-м корпусе есть квартиры по акции: 80 «квадратов» предлагается всего за 4, 644 млн рублей.

В подъездах два лифта. Менеджер Максим показал две квартиры на одном этаже. Планировка у них разная, что дает простор для любителей перемещения стен и дверей. Скажем, в одной квартире можно сделать кухню там, где предполагает застройщик, можно поменять ее местами с соседней маленькой комнатой, а можно убрать стены кладовки и сделать кухню неподалеку от входа в квартиру. В другой квартире гостиная в 24,5 кв. м и можно снести простенок между комнатой и прихожей или подумать над модным сейчас объединением кухни и гостиной, и получить некое общее пространство размером почти в 50 кв. м. Квартиры продаются под отделку.

Инфраструктура. На территории комплекса уже действует детский сад, строятся два наземных паркинга. Также много парковочных площадок есть во дворах и вокруг ЖК, поэтому проблем с местом для автомобиля явно не будет. Общее благоустройство продолжается, но уже в достаточном количестве детские площадки, озеленение, скамейки и т.д. Особое внимание менеджеры обратили на то, что в корпусе 5 на первом этаже будет муниципальная поликлиника.

Продажа. Квартиры в корпусе 3 продаются по договору купли-продажи, в корпусах 4 и 5 – по ДДУ с последующим оформлением в собственность. Застройщик предлагает услуги оформления в собственность за 24 850 рублей, но при желании можно заняться этим самому. Оформление ДДУ стоит 34 850 рублей, и потом предлагаются те же услуги оформления в собственность.

Ипотека предлагается от 15 банков-партнеров, включая ЮниКредит Банк, Сбербанк, ВТБ24 и других. Рассрочка тоже есть, но она не действует на акционные квартиры. Три банка предлагают военную ипотеку.

Вывод: У каждого из рассмотренных ЖК есть свои достоинства и недостатки. «Алексеевская Роща» дает самое дешевое предложение, но выбор уже из остатков. У комплекса хорошее экологическое окружение, много спортивных объектов, но ЖК полностью зависит от Щелковской трассы и перспектив на изменение ситуации с транспортом пока не видно. «Жемчужина Виктории» находится в более выигрышном положении в плане транспорта, рядом есть природа, озера, но все-таки комплекс располагается в непосредственной близости к загруженному шоссе, да и цены там существенно выше. «Новое Павлино» находится дальше от центра Москвы, чем два остальных объекта, но выбор вариантов как добраться немногим больше. Природа здесь есть в достатке, а привлекательные цены и большие размеры квартир не могут не заинтересовать.
 
СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ПРЕДЛОЖЕНИЙ НОВОСТРОЕК В БАЛАШИХЕ

 

ЖК «Алексеевсая Роща»

ЖК «Новое Павлино» корп. 3

ЖК «Новое Павлино» корп. 4

ЖК «Новое Павлино» корп. 5

ЖК «Жемчуина Виктории» корп.3

Площадь, кв. м

48,29 (однокомнатная)

62 (двушки от ГВСУ «Центр»)

65

80

70

64,8

Наличие собственной инфраструктуры

5 детских садов, школа, поликлиника, многоуровневый паркинг, детские и спортивные площадки

Детский сад, поликлиника, 2 многоуровневых паркинга, детские и спортивные площадки, плюс  инфраструктура района Павлино

Детский сад, школа,

поликлиника,

подземные паркинги,

детские и спортивные

площадки,

торговый центр

Цена, млн руб.

3,4 (однушка)

4,2 (двушки от ГВСУ «Центр»)

4,409

4,644

4,219

4,85

Механизм продажи

ДКП

ДКП

ДДУ по ФЗ-214

ДДУ по ФЗ-214

ДДУ по ФЗ-214

Девелопер

«Гранель Девелопмент»

ГК «МИЦ»

«ПФК» Виктория-5»

Продавец

«Гранель Девелопмент»

ГВСУ «Центр»

Сдача Госкомиссии

Сдан

Сдан

3 кв. 2015

1 кв. 2016

4 кв. 2015

Ипотека, акции, скидки, рассрочки

Ипотека от 8 банков, военная ипотека, материнский капитал

Ипотека от 15 банков, военная ипотека, рассрочка, материнский капитал, акции и скидки

Ипотека от 10 банков, военная ипотека, рассрочка, материнский капитал, акции

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life  написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

Дмитрий Белый

Следите за новостями