Не все новостройки одинаково доступны
На днях компания «ФСК Лидер» опубликовала рейтинг крупнейших новостроек Московской области и «Новой Москвы» в пределах 15 км от МКАД по транспортной доступности до центра столицы. Эксперты рынка изучили данный рейтинг и отдали должное его объективности. Но спорные моменты все же нашлись. Участники рынка пришли к тому, что доступность на автомобиле до центра столицы и возможность добраться до метро общественным транспортом – слишком разные критерии, за которыми могут стоять разные целевые аудитории. Поэтому помещать их в один топ нельзя. Впрочем, рейтинг позволяет делать выборку и по отдельным параметрам. Что же касается самого распределения мест, то в первую десятку вошли новостройки на Боровском, Волоколамском, Носовихинском и даже Горьковском шоссе СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО
На днях компания «ФСК Лидер» опубликовала рейтинг крупнейших новостроек Московской области и «Новой Москвы» в пределах 15 км от МКАД по транспортной доступности до центра столицы. Эксперты рынка изучили данный рейтинг и отдали должное его объективности. Но спорные моменты все же нашлись. Участники рынка пришли к тому, что доступность на автомобиле до центра столицы и возможность добраться до метро общественным транспортом – слишком разные критерии, за которыми могут стоять разные целевые аудитории. Поэтому помещать их в один топ нельзя. Впрочем, рейтинг позволяет делать выборку и по отдельным параметрам. Что же касается самого распределения мест, то в первую десятку вошли новостройки на Боровском, Волоколамском, Носовихинском и даже Горьковском шоссе СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО
СКАЗАНО
Аналитики ФСК «Лидер»:
В первой десятке рейтинга оказались комплексы, расположенные в непосредственной близости к МКАД в развитых с точки зрения общественного транспорта населенных пунктах: Красногорске, Реутове, Балашихе. Второй тип новостроек-лидеров по быстроте доступности основной территории Москвы – расположенные вблизи относительно слабо загруженных шоссе (например, Минского, Боровского) или на тупиковых съездах (как «Резиденции «Сколково», «Западное Кунцево»). Кроме того, все лидеры рейтинга находятся в зоне притяжения железнодорожных станций – хотя бы с помощью беспересадочного автобусного маршрута. Большинство из них расположены на западе области – таким образом, утверждение о лучшей транспортной доступности запада вовсе не миф. Три комплекса, попавших в первую десятку, расположены на востоке, но практически сразу за МКАД, то есть ближе, чем основные крупные жилые массивы городов-спутников.
В числе аутсайдеров рейтинга оказались комплексы, выстроенные, что называется, «в чистом поле» и плохо обеспеченные пока существующими маршрутами общественного транспорта, а также «экранированные» от МКАД крупными замкадовскими районами Москвы. Вопреки идее о том, что близость комплекса к метро обеспечивает лучшую транспортную доступность, новостройки у станций метро на «длинных» Бутовской и Арбатско-Покровской ветках проигрывают своим более удаленным от метро конкурентам. то связано не только с концентрацией пробок перед выездами на МКАД в Бутово и Митино, но и с «вытянутостью» Москвы в этих направлениях и отсутствием альтернативы в виде железнодорожного сообщения.
Методология расчетов и критерии отбора новостроек
Выводы по доступности по разным видам транспорта
ИТОГОВЫЙ РЕЙТИНГ НОВОСТРОЕК МО И «НОВОЙ МОСКВЫ» В ПРЕДЕЛАХ 15 КМ ОТ МКАД
кликните на картинки, чтобы увеличить
На картосхеме изображены изолинии интегральной доступности по трем видам транспорта. Наилучший балл транспортной доступности в нашем интегральном рейтинге – 9,2, а минимальный – 2, поэтому на схеме изображены изолинии, соответствующие 8, 6, 4 и 2 балла – по убыванию уровня доступности.
ПРОВЕРЕНО
Транспортная доступность – вторая после цены
С тем, что транспортная доступность оказывает несомненное влияние на уровень продаж, согласны все. Генеральный директор агентства недвижимости Galaxy Realty Филипп Третьяков считает, что это второй по важности фактор. «Первое место – цена, второе – локация, которая включает в себя и транспортную доступность», - пояснил эксперт, отметив, что некоторые потенциальные покупатели специально стараются проехать к месту будущего жилья в час пик, иногда – не один раз, чтобы объективно оценить трафик. «Бывает, что клиент, приезжая на просмотр вечером после работы попадает в жестокую пробку, – рассказывает Филипп Третьяков. – И риэлтор на это никак не может повлиять. Смешно, если он будет уверять, что обычно дорога более свободна».
Аналогичного мнения придерживается и генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш, который ставит транспортную доступность на второе место по значимости для покупателей жилья в Подмосковье: «У нас, как и у всякого агентства недвижимости, бывали случаи, когда клиент отказывался от сделки. Но все-таки на финальном этапе это редко случается, так как большинство покупателей изучают транспортные характеристики объектов заранее».
При этом транспортная доступность напрямую влияет, по словам ряда экспертов, на класс и стоимость объекта. «Например, в среднем стоимость квадратного метра в Заречье (1 км от МКАД) составляет 170 тысяч рублей за «квадрат», – рассказывает руководитель отдела маркетинга компании Sezar Group Елена Карпова. – Тогда как в Голицыно (20 км от МКАД) жилье продается в среднем по 58 тысяч рублей за 1 кв. м».
Генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева уточнила, что значительная часть аудитории подмосковных ЖК, особенно расположенных в ближайшем Подмосковье, это люди, которые рассчитывают ездить на работу в Москву. «Для них принципиально важна возможность быстро добраться до города, а также уверенно прогнозировать, сколько времени может занимать такая дорога, – считает эксперт. – Кроме того, часть покупателей квартир в Подмосковье имеет одну машину на семью или не имеет автомобиля совсем. Поэтому значение имеет и доступность общественным транспортом, и автомобильная».
В свою очередь руководитель департамента жилищного строительства компании «Гео Девелопмент» Марина Денискина также отметила и тот факт, что покупатели чаще всего не учитывают планов по развитию транспорта: «Приезжая на объект, покупатель понимает, что добираться неудобно, до автобусной остановки далеко, железнодорожной станции вообще рядом нет, инфраструктура недостаточно развита. Конечно, планы по строительству метро и новых магистралей постепенно реализовываются, тем не менее, покупатель, выбирая квартиру, ориентируется скорее на «здесь и сейчас», поэтому очень часто решение меняется в последний момент перед сделкой в пользу более удобно расположенного жилого комплекса».
Близость к метро - важнее всего!
В целом, большинство экспертов согласилось с объективностью данного рейтинга, но практически все они отмечают ряд его недочетов. В частности, эксперты считают, что имеет смысл разделять транспортную доступность на автомобиле и доступность на общественном транспорте, в том числе, на ж/д, до станций метро. Ситуация с наземными транспортом и метро в городе настолько разная, что места в рейтинге точно распределились по-разному. По сути, это два отдельных рейтинга, рассчитанных на несколько разную целевую аудиторию.
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group отметил, что зачастую именно критерий близости к метро является основополагающим при выборе жилья. «Например, «Пятницкие кварталы» находятся недалеко от станции метро Пятницкая, но по данным компании «ФСК Лидер», они располагаются лишь на 34-м месте в списке новостроек по транспортной доступности, что не совсем справедливо», - заявил эксперт.
Аналогичного мнения придерживается и генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Я категорически не согласна с результатами данного рейтинга, – заявила она. – Практически все перечисленные проекты, в принципе, сопоставимы по стоимости квартир – ценовые колебания в большинстве случаев незначительны. И жилье в данных комплексах, в основном, приобретают покупатели с ограниченным бюджетом, для которых крайне важен такой фактор, как доступность до ближайшей станции метро. При прочих равных условиях они предпочтут добираться на наземном общественном транспорте до метро, а не ездить на электричках. В этом отношении показателен следующий факт: большинство подмосковных городов могут похвастаться наличием железнодорожных станций, при этом цены на жилье в них, в среднем, составляют 60-70 тыс. рублей за кв. м. Но как только в городе появляется станция метро, мы сразу видим рост до 80-90 тыс. рублей за кв. м. Соответственно, приоритетное значение в данном рейтинге должно было быть отдано именно параметру «наличие станции метро». И в данном случае такие проекты, «Новокосино», мкр. 10 А (Реутов), «Бутово-парк 2» заняли бы совсем другие позиции».
Железная дорога: «за» и «против»
Руководитель проекта компании Rose Group (RGI International) Юлия Будник считает, что в этом рейтинге ж/д транспорт – лишний. «Для адекватной оценки привлекательности для потенциальных потребителей того или иного объекта, расположенного за пределами МКАД, целесообразно учитывать следующие параметры: расстояние от объекта до МКАД, расстояние до Садового кольца и расстояние до ближайшей станции метро, – заявила она. – А включение в оценку транспортной доступности использование железнодорожного транспорта не представляется релевантным в силу больших различий по загрузке различных направлений ж/д транспорта и консервативные планы развития новых направлений».
В свою очередь руководитель аналитического центра «ОПИН» Екатерина Лобанова заметила, что представленный рейтинг учитывает основные транспортные аспекты и в целом отражает ситуацию на первичном рынке Подмосковья и Новой Москвы. «Но можно поспорить с весовыми значениями блоков («автомобиль»-0,5, «автобус»-0,25, «ж/д»-0,25) и с утверждением, что автомобиль ключевой вид транспорта. Многие жители области, чтобы избежать многокилометровых пробок в час пик, предпочитают пользоваться железнодорожным сообщением. То есть весовой коэффициент на «ж/д» не уступает блоку «автомобиль», тем более в 2 раза», - считает эксперт.
Свое согласие с этим мнение выразил и руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков. «Рейтинг относительно объективен, есть спорные моменты, которые зависят от выбора главных критериев, – считает эксперт. – Основной приоритет в рейтинге отдан автомобильной доступности, но ни для кого не является секретом, что шоссе Запада области более разгружены, чем восточные, поэтому говорить о какой-либо лучшей доступности Щелковского и Горьковского шоссе (по сравнению с Новорижским или Минским) неправильно. На мой взгляд, основным критерием транспортной доступности проектов должна быть железная дорога (и там где есть – метро), это самый эффективный вид пассажирского транспорта, не зависящий от пробок. Для области он является основным – даже те, кто живет относительно недалеко от Москвы, пользуются чаще всего именно этим видом транспорта. Если главным сделать критерий железнодорожной доступности (присвоить ему вес 0,5, автомобильному сообщению – 0,35, а автобусному – 0,15) и пересчитать рейтинг с теми же баллами, то многие проекты изменят свои позиции. К примеру «Новые Островцы» поднимутся с 21 на 13 место, «Центр-2» займет 9 место (вместо 22), ЖК «Одинцовский парк» - 10 место и т.д.»
Как замерялось средневзвешеное время пути?
Филипп Третьяков отметил еще один спорный момент: средневзвешенное время в пути на автомобиле. «Из методологии и не совсем понятно, каким образом оно замерялось – на практике, или использовалась статистика, например, «Яндекс-карт». В первом случае для того, чтобы замерить время необходимо провести колоссальную исследовательскую работу, проехать от конечных пунктов метро до жилых комплексов в разные дни, в разное время, и если она была сделана – это заслуживает восхищения. Если же использовались всем доступные сервисы – то они не всегда объективны».
ВЫВОД
Итак, большинство опрошенных игроков согласилось, что рейтинг объективен по большому счету и в доверять ему можно. Хотя возражения по местам отдельных объектов есть. Основная претензия касалась смешивания разных видов транспортной доступности. Но справедливости ради, стоит отметить, что по каждому виду транспорта в этом рейтинге проставлены отдельные баллы, так что для тех, кого интересует близость к метро – могут из таблицы сделать свою выборку, равно как и по параметру ж/д сообщения. То есть распределение мест по среднему показателю по всем видам транспорта спорно, но есть возможность увидеть отдельную картину по определенному набору деталей. Кроме того, ни один из опрошенных экспертов так и не ответил на вопрос о том, а каким методом их аналитики оценивают транспортную доступность собственных проектов и проектов конкурентов. Также участники рынка согласились с тем, что транспортная доступность, как критерий при выборе жилья, находится часто на втором месте после цены, и сама по себе является мощным ценообразующим фактором.
Мария Лукина, Ольга Александрова
