02 февраля 2012

На все готовенькое

О перспективах нового формата на рынке загородного жилья - домов "под ключ". Девелоперы выводят на рынок коттеджи с мебелью и со всем необходимым для жизни. На кого рассчитано такое предложение?

Одной из тенденций на рынке загородной недвижимости стало появление коттеджных поселков с полностью готовыми для проживания меблированными домами со всем необходимым. Участники рынка даже заговорили о новом разделении рынка — на два полярных сегмента: участки без подряда для эконом-класса и готовые дома для более состоятельных клиентов.

Кто предлагает дома под ключ на рынке Подмосковья?
 

О появлении нового направления рынка с готовыми домами говорит подавляющее большинство участников рынка. Хотя большинство таких проектов пока еще находятся на начальной стадии. «Сегодня это еще только зарождающийся сегмент рынка загородной недвижимости. Пока что рынок загородной малоэтажной недвижимости находится на этапе, когда покупатель еще только приходит к пониманию преимуществ покупки земли с подрядом в комплексно застроенном поселке», - говорит член правления RODEX Group Игорь Заугольников.

Однако, по его словам, мало кто готов сразу платить за такие дополнительные услуги, как отделка дома. «Многие все еще самостоятельно занимаются обустройством домовладения, тратя свое время и силы на организацию этого процесса», - отмечает эксперт. При этом случаи, когда девелоперы повышают качество объекта за счет отделки, либо облагородив пространство вокруг дома, встретить можно.

                                                         

В частности, дома с чистовой отделкой продаются в поселке «Гельвеция», расположенном на Симферопольском шоссе. Тогда как большинство других застройщиков предлагает отделку, и то частичную, и то в качестве бонуса.

Более того, в начале декабря компания «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» открыла продажи в новом коттеджном поселке «Золотой ключик», который расположен в Истринском районе Московской области рядом со знаменитым Новоиерусалимским монастырем.

Поселок рассчитан всего на 30 коттеджей — в рамках этого проекта к продаже предлагаются готовые дома из профилированного и клееного бруса в разной степени готовности. Новинкой можно считать, что в поселке предлагаются полностью готовые коттеджи «под ключ». В настоящий момент пять домов площадью от 260 до 370 кв. м уже сданы «под ключ».

«Более 75% наших клиентов интересуют именно готовые дома в хорошей транспортной доступности от Москвы, а западные и юго-западные направления Подмосковья неизменно являются самыми удобными и престижными», - объясняет управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.
Именно поэтому, по его словам, в поселке предлагаются дома в комплектации «ключ-люкс», полностью меблированные и снабженные всем необходимым от посуды до полотенец.

В качестве другого примера директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков приводит проект «Усадьбы Усово» . В каждой усадьбе произведены высококачественные отделочные работы с использованием дорогостоящих материалов; ковки, лепнины, мрамора, и покупателю от застройщика предоставляется год гарантии на все произведенные ремонтные работы.

Еще одним примером поселка «под ключ» участники рынка называют проект «Новое Лапино», в котором предлагаются полностью отремонтированные таунхаусы со встроенной кухней и частично меблировкой. «По сути это новый для нашего рынка формат уже давно сформировался за границей. Наполовину готовый продукт — это символ развивающихся рынков недвижимости, на развитых рынках девелоперы обычно предлагают уже готовый продукт. Это касается не только полностью меблированных коттеджей, но и готовых для проживания квартир — получается, что одна и та же тенденция реализуется как на городском, так и на загородном рынке», - говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Кроме того, по его словам, другим фактором, влияющим на развитие этого направления, является снижение доли частных инвесторов на рынке недвижимости.

Преимущества и риски  проектов готовых домов

По данным компании Blackwood, купить полностью готовый коттедж “под ключ” сегодня хотят очень многие покупатели, в первую очередь, в сегменте высокобюджетных поселков.

Так, около 70% всех заявок, поступивших в компанию Blackwood в 2011 году, пришлось именно на такие объекты. Однако, как говорят в компании, в основном, этот спрос ориентировался на вторичный рынок — предложений “под ключ” на первичном рынке в поселках бизнес-класса и элитного сегмента почти нет. Именно поэтому покупатели удовлетворяют спрос на этот формат на вторичном рынке. Дмитрий Цветков из Penny Lane Realty также не считает данный формат популярным у застройщика. По его словам, причина заключается в том, что такое строительство требует больших вложений, окупается дольше, а также связано с высокими непрогнозируемыми рисками. Однако на рынок действуют факторы, которые указывают на то, что этот формат, скорее всего, будет развиваться в будущем.

«Плюс такого формата заключается в том, что покупатель экономит время, силы и нервы, которые необходимо затратить для проведения ремонта. Отрицательной стороной полностью готового дома является невозможность угодить всем, особенно это касается покупателей недвижимости сегмента «премиум». Как правило, образ загородного дома для такого человека – это визуализация его внутреннего мира и иметь кухню, идентичную соседской, он вряд ли захочет», - говорит эксперт. Однако, по словам Евгения Скоморовского, если тенденция уже наметилась на вторичном рынке, то можно ожидать ее появления и на первичном. «Очень часто какая-либо тенденция переходит из одного сегмента в другой», - говорит Дмитрий Цветков.

По словам Игоря Заугольникова из RODEX Group , услуга строительства дома с отделкой «под ключ» означает дополнительные траты. На российском рынке нет пока ни традиции спроса, ни широкого предложения таких домов от девелоперов. «В отличие от тех же американцев или европейцев, которым приобрести дом с чистовой отделкой и мебелью позволяла система потребительского кредитования, большинство российских покупателей не готово сразу идти на дополнительные расходы», - говорит он.

Следовательно, получается, что традиция покупать полностью готовый для проживания дом пока не сформирована, в первую очередь, из-за недостаточной развитости ипотеки на российском рынке. Как только объем кредитов станет больше, из-за требований банков к приобретаемой недвижимости спрос на готовые дома автоматически вырастет. Например, по данным «ОПИН», до трети покупателей коттеджей в этой компании пользуются ипотечными кредитами. «Кредитные учреждения традиционно предъявляют серьезные требования к покупке дома — в первую очередь к уровню его готовности, именно поэтому ипотека долго не развивалась на рынке загородной недвижимости», - говорит Евгений Скоморовский.

Кому нужны дома «под ключ»?

Иногда наиболее вероятным покупателем готовых коттеджей участники рынка называют потенциальных инвесторов, однако, в действительности, это не совсем так. Казалось бы, что может быть выгоднее: купил полностью готовый к проживанию дом и начал сдавать его в аренду. Однако таких инвесторов на рынке пока немного. По словам Евгения Скоморовского, во-первых, сроки окупаемости таких инвестиций просто гигантские: сдача в аренду на городском рынке позволит окупить вложения не раньше, чем через 25 лет, а на загородном рынке эти сроки еще выше.

С одной стороны, жилье за городом обычно не снимают на весь год, а с другой его цена также существенно выше, чем стоимость городской квартиры. Есть еще один момент — сдача в аренду загородного дома обычно сопряжена с большими рисками: управление таким объектом требует больших затрат, а потери в случае каких-то форс-мажоров, например, пожара или порчи имущества арендатором, будут выше. Кроме того, готовые дома чаще всего продаются в высоком ценовом сегменте, что автоматически увеличивает стоимость их окупаемости при сдаче в аренду, а также снижает ликвидность при возможной перепродаже, что крайне важно для инвестора.

Как ни странно, львиная доля запросов на такой формат – это дома для себя, чтобы в них жить, еще есть некоторый процент крупных компаний, которым такие предложения идеально подходят в качестве служебных квартир для топ-менеджеров.

Из крайности в крайность
 

Если тенденция продажи полностью готовых домов «под ключ» станет по-настоящему популярной, то не исключено, что постепенно на загородном рынке наметится полярное разделение двух сегментов: участков без подряда для эконом-класса и полностью готовых домов для состоятельных клиентов. «Мало кто из клиентов готов сейчас ждать год или больше, пока достроят приобретенную недвижимость, а потом еще год ждать, пока закончится ремонт. Люди хотят жить здесь и сейчас, поэтому и присматриваются к готовым домам», - говорит управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Кроме того, по его словам, очень важна минимизация рисков. Чем в более высокой степени готовности находится жилье при покупке, тем меньше шансов «зависнуть», например, на этапе котлована или подводки коммуникаций. Учитывая, что покупательская способность у населения сейчас низкая, клиенты старается потратить свои накопления с максимальной пользой. Кроме того, если поселок сдан под ключ, это значит, что не придется жить на стройке. «У каждого продукта своя целевая аудитория. Те, кто покупает участки без подряда, готовы строиться самостоятельно, контролировать весь процесс строительства — в итоге на этом можно сэкономить до 30%, но это большой труд, затраты времени, сил и нервов. Готовый коттедж, конечно, будет дороже, чем земля без подряда», - считает он.

Впрочем, по словам Игоря Заугольникова, широко такие услуги будут представлены лишь после того, как рынок заполнится качественным предложением по продаже земли с подрядом в поселках с центральными коммуникациями. «О полноценной сегментации и разделении предложения на рынке на дешевые участки без подряда и поселки с домами «под ключ» пока говорить еще рано. Отделку «под ключ» сегодня предлагают единицы», - говорит эксперт.

Однако, по его словам, пока что есть четкое разделение на два сегмента: предложения отдельных земельных участков, где покупатель сам берет на себя сложности и риски организации обеспечения дома водой, газом, электричеством, и предложения по продаже комплексно организованных поселков, где к дому уже подведены все необходимые инженерные системы. Как правило, в поселке должным образом обеспечена безопасность, сам поселок расположен в привлекательном с точки зрения проживания и отдыха месте.

Некоторые эксперты оценивают перспективы такого разделения скептически. “Поселков без подряда дейсвительно очень много, и их доля растет, доля же поселков с полностью готовой отделкой и и мебелью  совсем мала и никогда не будет слишком высокой: в эконом классе покупатель слишком чувствителен к бюджету покупки и не станет переплачивать за отделку, в более высоком классе у покупателей есть собственные предпочтения по качеству и стилю отделки, и массовое появление на рынке большого количества», - уверяют в компании Blackwood.

По данным аналитиков этой компании, появление множества поселков с готовой отделкой маловероятно, однако в среднесрочной перпективе доля поселков с готовыми отделанными домами сокрее всего будет увеличиваться. Даже скептики согласны с тем, что в текущих условиях и в ближайшей перспективе это очень востребованный продукт.

Алексей Лоссан

Источник фото: «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», проект "Золотой ключик" 

Следите за новостями