Рубрики раздела события

Лента

Следить за новостями

На рынке жилья в Подмосковье - затишье, цены пошли вниз?

06 мая 2013
Весна-2013 разочаровала продавцов ранее весьма стабильной вторички в Подмосковье. Вместо сезонного всплеска спроса и увеличения продаж, эксперты корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» обнаружили, что рынок по-зимнему вял, и цены в 15 городах даже поползли вниз в I квартале. Одной из серьезных причин падения называют затоваривание рынка. Однако другие участники настаивают на весеннем оживлении и квартальном росте цен даже до 10 % в некоторых районах. В итоге, RealEstate.ru свел воедино данные трех компаний – получилось, что отрицательную динамику показали только четыре города, но и то в пределах погрешности. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

Весна-2013 разочаровала продавцов ранее весьма стабильной вторички в Подмосковье. Вместо сезонного всплеска спроса и увеличения продаж, эксперты корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» обнаружили, что рынок по-зимнему вял, и цены в 15 городах даже поползли вниз в I квартале. Одной из серьезных причин падения называют затоваривание рынка. Однако другие участники настаивают на весеннем оживлении и квартальном росте цен даже до 10 % в некоторых районах. В итоге, RealEstate.ru свел воедино данные трех компаний – получилось, что отрицательную динамику показали только четыре города, но и то в пределах погрешности.  СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

 

Эксперты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:

1. Затишье, нехарактерное для весеннего сезона

Вопреки прогнозам о росте рынка покупательская активность крайне низкая, затоваривание продолжается. Нарушение традиционного цикла деловой активности на рынке недвижимости становится главным трендом начала 2013 года. Так, январь и февраль оказались намного активнее весенних месяцев по количеству заключенных сделок. При этом, кратковременный всплеск покупательской активности в конце февраля, вселивший оптимизм в игроков рынка, закончился в марте, не успев набрать должного темпа, характерного для весенней поры. Надо отметить, что все это время сохраняется повышенная активность продавцов, которые уже затоварили рынок, по этой причине покупатели недвижимости оказались в более выигрышном положении.

2. Продавцы все чаще делают скидки от 20 до 200 тыс. рублей и тянут цену предложения вниз

«В Подмосковном Фрязино и Щелково квартиры, которые еще в самом начале 2013 года можно было продать за 3 млн. руб.,  сейчас находят своего покупателя при серьезной скидке до 2,8 млн. руб., а это почти 7%, - комментирует Дмитрий Филиппов, генеральный директор АН «Интеллект», партнер Корпорации риэлторов. - В других областных городах 20% сделок купли-продажи происходят в нижнем ценовом сегменте, а остальные 80% объектов стоят в базах от 3 до 12 месяцев без каких-либо шансов быть проданными по указанной цене. Многие покупатели с наличными деньгами ждут лучших времен и лучших цен на недвижимость, и их ожидания обоснованны». Наталья Шорина, исполнительный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь», подтверждает, что по результатам марта и половины апреля покупка квартир осуществлялась по некоторым объектам с дисконтом от 20 до 200 тысяч рублей. Однако, по ее данным, это коснулось, в основном, квартир, выставленных на продажу по завышенной цене и «висевших на рынке» уже от 2 до 8 месяцев.

3. Главная причина стагнации на рынке вторичного жилья Московской области – это снижение покупательской способности населения

 «Стагнация на рынке недвижимости связана со стагнацией в экономике страны, - соглашается Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный». - Замедление роста ВВП до величин, близких к нулю, отсутствие роста промышленного производства, не благоприятный для России прогноз цен на нефть на 2013 год, снижение деловой активности. Все это сказывается и на рынке недвижимости, с него уходят инвесторы, и остаются только покупатели, приобретающие квартиры для решения конкретных жилищных проблем». Также снижение платежеспособности коснулось  и ипотечных сделок. «Все  чаще к нам приходят клиенты,  у которых нет денег на первоначальный взнос, - рассказывает Жанна Маркова, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис. – «Выкручиваются» покупатели по-разному. Например, если  банк не требует показать на счету деньги для первоначального взноса, заявленного покупателем, но фактически не имеющим его, то покупатель предлагает продавцу завысить стоимость купли-продажи в договоре на сумму заявленного первоначального взноса, чтобы полностью расплатиться за покупку только деньгами банка. При этом, конечно, приходится «задабривать» оценщика, чтобы сумма оценки соответствовала».

4. Сокращение числа сделок привело к снижению цен, либо к остановке их роста во многих городах области (см. таблицу)

«Подобная тенденция может сохраняться еще продолжительный период времени - от 2 до 5 лет, т.к. быстрый пятикратный рост недвижимости с 2001 по 2008 годы предусматривает также и естественный откат цен вниз после «лопнувшего пузыря» на рынке недвижимости», - считает Дмитрий Филиппов.

В среднем по региону цены на вторичную недвижимость в 1 квартале выросли на 1,7%, составив 73 158 руб./кв.м. «Однако уже в мае рост цен может остановиться, - прогнозирует Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис». – Этому будет способствовать, в том числе, и традиционное праздничное затишье, а закрепит тренд летний отпускной период, традиционно тормозящий рынок недвижимости».

ПРОВЕРЕНО

Весеннего всплеска не произошло

Руководитель вторичного отделения компании «Азбука Жилья» Андрей Банников также заметил, что сейчас  активность покупателей на рынке ниже среднего уровня, если сравнивать с последними годами. Нельзя сказать, что наступил полный застой, так как продажи идут, но примерно на 60 - 70% от уровня 2012 года. Весна всегда была «золотым» временем для риэлторов, сейчас же переход от зимы к весне многие и не почувствовали. Алена Гуцу, риэлтор Агентства Недвижимости DOKI уточнила, что затишье наблюдается не только в Подмосковье, но и по всему рынку московского региона. «Многие риэлторы ожидают нехарактерного всплеска активности в июне», пояснила она. По словам Елены Бобковой, руководителя офиса «Зеленый проспект» компании «ИНКОМ-Недвижимость», симптомы стагнации появились уже в декабре 2012 года, а в январе-феврале мы уже окончательно утвердились в правильности наших прогнозов.

Нет никакого затишья

Константин Балакин, PR-менеджер ЗАО «Агентство недвижимости «Триумфальная Арка», сообщил, что по данным статистики в его компании, никакого затишья на вторичном рынке недвижимости Подмосковья не наблюдается. «Более того – число наших сделок за первый квартал этого года ощутимо превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Хотя мы прекрасно понимаем, что успехи отдельно взятой компании, возможно,  не вполне точно  отражают картину рынка в целом. Подмосковье сейчас активно застраивается. Безусловно, рост предложений на первичном рынке сказывается на «вторичке». Давайте посмотрим, например, на ситуацию в Реутове и Мытищах, которые являются признанными лидерами по строительству и по росту цен. Благодаря улучшению транспортной ситуации, спрос на жилье  в этих городах значительно возрос во всех сегментах рынка. С другой стороны, необходимо отметить, что в некоторых отдаленных городах ситуация иная, и не всё так радужно. Поэтому – «среднюю температуру по больнице» измерить сегодня непросто.

Покупательская способность не упала

«Не могу сказать, что покупательская способность упала на «дно». Количество желающих приобрести недвижимость не сократилось в разы», - заметил Андрей Банников. С ним согласился и   Константин Балакин: «Что же касается покупательской способности населения, то с ней все в порядке. Несмотря на мнения отдельных  скептиков, а также невзирая на высокие цены,  жилья в Подмосковье, как и всегда, покупается много. Тем более, что сегодня недвижимость в Подмосковье зачастую является прекрасной альтернативой жилью в столице. Все мы хорошо знаем, что негативные слухи всегда муссируются в чьих-то целях. На самом же деле, по нашем мнению,  в настоящий момент рынок недвижимости стабилен, - есть и спрос, и предложение, и никаких перегибов или перекосов  в какую-либо  сторону нет». 

Елена Бобкова также считает, что покупательская способность остается высокой: «Скорее, покупатели затаились. Не зря же вырос процент банковских вкладов населения на 4%, что оказалось больше ожидаемого. С одной стороны, рынок переполнен квартирами с завышенными на 10 – 20 % ценами (за счет таких квартир общая масса предложения растет), с другой стороны, хорошо совершаются сделки, когда продавцы откликаются на запрос покупателей и уступают в цене. Покупатели сейчас избрали новую тактику – они смотрят по 5-10-15 квартир в районе – все что есть, делают свое предложение и ждут, кто согласится на их условия. При этом большинство сделок (90%) на рынке недвижимости совершается при необходимости улучшения жилищных условий, поэтому в целом рынок останется стабилен».

Затоваренность рынка, действительно, высокая

По словам Андрея Баранникова, главным дестабилизирующим фактором считаю затоваренность рынка в сегменте новостроек. Сейчас на рынке присутствует огромное количество предложений в новых домах, эти предложения, соревнуясь друг с другом, тянут цену вниз. Рынок же вторичного жилья более консервативен и двигается в ценовом диапазоне значительно медленнее. Вот и создается ситуация, что новостройки стоят значительно дешевле, обладая при этом лучшими потребительскими свойствами. Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»  Светлана Бирина тоже заметила, что дело не в затишье, а переизбытке предложения в Подмосковье и на территории Новой Москвы. «В продаже находится большое количество как первичных, так и вторичных объектов. Соответственно, выбор остается за предложениями с хорошими характеристиками и конкурентоспособной ценой. Покупатели тщательно выбирают жилье, останавливаясь на наиболее выгодных по соотношению цена-качество вариантах. На этом фоне действительно увеличивается количество предложений. Можно сказать, что предложение на данный момент заметно превышает спрос», - резюмировала она.

РЕЙТИНГ ДИНАМИКИ ЦЕН НА ВТОРИЧКУ В ПОДМОСКОВНЫХ ГОРОДАХ ЗА I КВАРТАЛ 2013 ГОДА


Город

Изменение цены за I квартал 2013, %

Данные
«Мегаполис-Сервис»

Данные «Азбука Жилья»

Данные «ИНКОМ-Недвижимость»

Средний показатель на основе данных трех компаний

Реутов

4,04

2,2

3,1

3,1

Ивантеевка

0,6

- 2,2

4,4

2,8

Электросталь

1,54

- 2,2

3,6

2,45

Чехов

- 0,79

0,6

2,4

2,21

Воскресенск

1,89

- 0,5

5,1

2,16

Электрогорск

- 0,39

0,3

5,9

1,9

Ступино

1,42

3,7

10,5

1,9

Мытищи 

1,47

0,4

3,6

1,82

Ногинск

1,61

0,6

3,1

1,77

Климовск 

3,06

2,4

- 0,3

1,72

Видное

0,8

1,5

2,5

1,6

Лыткарино

0,97

- 0,3

4

1,56

Дмитров

1,26

- 1

4,4

1,56

Домодедово

2,23

0,5

0,8

1,51

Балашиха

- 0,1

1,8

2,8

1,5

Химки

- 1,43

3,1

2,6

1,42

Щелково

- 0,25

4,4

1,7

1,3

Электроугли

3,15

- 2,9

3,6

1,3

Фрязино

1,21

1,6

1

1,27

Орехово-Зуево

- 1,32

2,8

2,3

1,26

Коломна

- 0,91

1,8

2,7

1,2

Солнечногорск

0,55

1

1,6

1,05

Красногорск

0

1,6

1,5

1,03

Шатура

- 0,82

1

1,7

0,63

Железнодорожный

0,58

- 2,3

1

0,58

Одинцово

0

- 0,1

1,6

0,5

Королев

- 4,33

2,7

2,6

0,32

Жуковский

- 1,45

0,5

1,2

0,08

Серпухов 

0

0

0,2

0,06

Раменское

- 0,88

- 1

- 0,5

- 0,8

Подольск

- 1,51

1,5

- 0,5

- 0,17

Егорьевск

- 0,49

0,3

- 0,2

- 0,13

Рошаль

2,88

0

- 3

- 0,04


Ольга Александрова, Мария Лукина

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова