На рынке столичной недвижимости наблюдаются разнонаправленные тенденции

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ИЮЛЬ: «Метриум Групп», IntermarkSavills, «НДВ-Недвижимость», Welhome, Chesterton, Инком-Недвижимость, «Миэль-Новостройки», KnightFrank

За последний месяц на рынке московской недвижимости продолжились разнонаправленные тенденции в зависимости от сегмента. Как и раньше, существенное влияние на рынок оказывают в первую очередь новые проекты, а также старт продаж в свежих очередях в уже построенных жилых комплексах. Во многом именно поэтому на рынке жилья экономкласса началось падение цен, а в сегменте бизнес-класса и элитной недвижимости, наоборот, наметилась твердая стагнация. Если продавцы доступных квартир готовы выставлять ценники на уровне 80 тыс. руб. за кв. м, то девелоперы дорогих проектов скорее будут ждать, когда покупатель дозреет до сделки, чем согласятся скорректировать цену.

Источник: данные компаний, составлено RealEstate.ru

Как мы считали

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, бизнес и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.
Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.
По традиции участники рынка выделяют три основных сегмента на рынке жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д.
Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя экономкласс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.

Экономкласс: цены вниз

По данным опрошенных RealEstate.Ru экспертов, цены на рынке жилья экономкласса изменились в рамках статистической погрешности, но на первичном рынке все компании отмечают небольшое снижение.

На вторичном рынке наоборот наблюдается небольшой рост цен. «С декабря 2013 г. предложение на вторичном рынке сократилось на 10% до уровня 38,7 тыс. квартир, а цены за этот же период поднялись всего на 1%. Это значит, что вторичное жилье с начала года подешевело», - объясняет руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.

Снижение цен в самом доступном ценовом сегменте, по мнению гендиректора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в большей степени связано с выходом на рынок значительного объема квартир в первую очередь в ЖК «Некрасовка-Парк», где уровень цен традиционно самый низкий на рынке. В частности, стоимость квартир здесь начинается от 80 тыс. руб. за кв. метр.

Бизнес-класс: две разнонаправленные тенденции

В сегменте бизнес-класса цены практически не изменились. Так, по мнению заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольги Новиковой, на рынке продолжилась тенденция вымывания квартир небольшой площади, где стоимость квадратного метра традиционно выше, однако выход нового объема предложения не смог привести к снижению средней цены. В частности, стартовали продажи в новом корпусе ЖК «Мосфильмовский».

По мнению управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, с одной стороны сдерживающим фактором роста долларовых цен оставалось ослабление российского рубля, с другой стороны вверх цены подталкивал спрос, который в этот летний месяц был на приличном уровне. К примеру, относительно июля прошлого года количество сделок в новостройках бизнес-класса приросло на 52%. Более того, рынок уже сейчас значительно насыщен предложением апартаментов, в том числе лофтов в реконструируемых зданиях, цены на которые ниже, чем на обычные квартиры.

Элита: в рамках стратегической погрешности

Как и в прошлые месяцы, элитный сегмент демонстрировал изменение цен исключительно в рамках статистической погрешности. По словам руководителя службы проектного консалтинг и аналитики компании Welhome Татьяны Шаровой, общая ситуация на рынке элитной городской недвижимости Москвы остается стабильной, при этом в течение месяца не было анонсировано ни одного нового проекта элитного класса. «В июле 2013 г. также наблюдалось небольшое снижение спроса на элитную городскую недвижимость, в связи с традиционно низким сезоном для рынка городской недвижимости. Ощутимых изменений в предпочтениях потенциальных покупателей зафиксировано не было», - отмечает эксперт.

По мнению партнера компании Chesterton Екатерины Тейн, снижение темпов роста цен во всем подсегментам элитного рынка по сравнению с предыдущими годами привели к тому, что стратегии тех, кто инвестируют в элитку, кардинально меняются. Традиционный способ заработать на покупке на начальных этапах и последующей перепродаже в элитном сегменте уходит в прошлое, а годовой рост цен во многих элитных проектах стал сравним или даже ниже доходности на депозитах. В связи с этим на первичном рынке элитного жилья сейчас можно заработать только на инвестициях в наиболее успешные проекты.

По словам директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group Романа Попова, небольшое снижение средней цены объясняется тем, что в июле с первичного рынка ушел один из самых дорогих объектов – ЖК «Гранатный Палас». В то же время на рынок вышел новый объект – ЖК «Сады Пекина» по адресу Садовая Б. ул., д. 5. Впрочем на первичном рынке в элитном сегменте было продано порядка 30 квартир, это в 1,5 раза выше аналогичного показателя июля 2012 года, когда было реализовано 20 квартир.

По итогам июля можно говорить о значительном увеличении доли инвестиционных покупок в структуре спроса – до 30%. «Всплеск интереса к инвестиционным покупкам обусловлен потерей привлекательности рублевых банковских депозитов из-за высокой волатильности рубля к бивалютной корзине, снижением котировок на рынке драгметаллов – особенно упало в цене золото. Поэтому наиболее надежными инструментами долгосрочного инвестирования по-прежнему остаются депозиты в долларах и евро и недвижимость», - озвучил свое мнение Роман Попов.

Алексей Лоссан