14 июня 2012

Московский рынок жилья замер в ожидании

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА МАЙ: МИЭЛЬ, Сити XXI век, «Инком-Недвижимость», Конти, Penny Lane Realty, Kalinka Realty, Chesterton

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА МАЙ: МИЭЛЬ, Сити XXI век, «Инком-Недвижимость», Конти, Penny Lane Realty, Kalinka Realty, Chesterton

С одной стороны, май несколько расслабил рынок обилием выходных, а с другой – сильно напряг начавшимися резкими колебаниями курсов валют. Но цены более или менее продолжают оставаться стабильными. Эксперты говорят о легком понижении в экономклассе, но так, скорее всего, отыгрывает замерший спрос. Что же касается дорогой недвижимости. То здесь продавцы и рады бы подвинуть цены вверх вслед за долларом, но также не столь большой спрос заставляет их корректировать свое предложение под покупателя.

По данным отдела исследований холдинга МИЭЛЬ, средневзвешенная цена предложения новостроек в Москве в преддверии лета увеличилась на 1,5 % и составила в рублях 214,2 тыс. руб. за кв. м. На вторичном рынке жилья Москвы средний уровень цен предложения в мае не изменился и остался на уровне апрельских значений - 198,6 тыс. руб. за кв. метр.



Экономкласс

Первичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Вторичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Изменение К Предыдущему Месяцу

«Инком-Недвижимость»

--

144,4 тыс. руб.

-2,2 % (вторичка)

«Сити XXI век»

126 тыс. руб.

--

0 (первичка)

«Конти»

160 тыс. руб.  

--

+ 1,5 % (первичка)


Бизнес-Класс

Первичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Вторичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Изменение К Предыдущему Месяцу

«Инком-Недвижимость»

--

$ 6600

-7,1 % (вторичка)

Penny Lane Realty

$ 7000

$ 8100

0

«Конти»

230 тыс. руб.

--

0 (первичка)

«Сити XXI век»

200 тыс. руб.

--

0 (первичка)

 

Элит-Класс

Первичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Вторичный Рынок, Средняя Цена Квадратного Метра

Изменение К Предыдущему Месяцу

Penny Lane Realty

$ 27 900

$ 23 200

0

Kalinka Realty

$ 21 100

 --

0 (первичка)

Chesterton

$ 21 070

--
+ 1,3 % (первичка)



Как мы считали

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой  и классом (эконом, бизнес и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая. 

Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку. 

По традиции участники рынка выделяют три основных сегмента на рынке жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя эконом-класс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.

ТРЕНДЫ

За последний месяц на московском рынке недвижимости произошел практически обвал активности. Так, по данным Росреестра, в мае 2012 года на вторичном рынке Москвы было зарегистрировано 6974 сделки с квартирами, что на 22,4% меньше показателя за апрель. Таким образом, рынок купли-продажи «просел» практически на четверть (подробнее см. здесь).

У этого несколько причин. Во-первых, примерно треть рабочих дней в мае выпала из-за праздников. Во-вторых, на рынках наблюдалась серьезная нестабильность: резко упали цены на нефть, индексы РТС и ММВБ снизились до рекордных с 2009 года минимумов, а курс доллара вырос больше, чем на 10%.

Дешевое жилье

Как объясняет руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов, в первую очередь, все эти макроэкономические факторы повлияли на спрос и стоимость недвижимости. Сокращение общего числа сделок сопровождалось и падением цен на самые доступные квартиры. 

Так, по словам заместителя гендиректора по маркетингу и продажам «Пересвет-Инвест» Ирины Кирсановой, в мае значительно подешевели кирпичные новостройки, стоимость квадратного метра в монолитных новостройках снизилась на 1,5 %, а панель подешевела на 2,8%.

По данным аналитического центра корпорации «ИНКОМ», в мае средняя рублевая цена квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 3 % и составила 169,1 тыс. рублей. С учетом изменившегося курса доллара в иностранной валюте стоимость квадрата еще больше уменьшилась — на 7,2 % до $5,5 тыс.

Впрочем, с такими выводами согласны не все эксперты. По данным руководителя отдела исследований «Миэля» Люции Луцковой, квартиры в домах экономкласса за месяц прибавили, в среднем, 1,1%.

Дорогое жилье

Люция Луцкова из «МИЭЛЬ» уточнила, что средневзвешенная цена предложения квартир в строящихся домах бизнес-класса за май выросла на 3,3 %, в домах среднего класса на + 0,8 %.

По данным директора департамента продаж Penny Lane Realty Александра Зиминского, цены на московскую недвижимость бизнес- и премиум класса за прошедший месяц в долларовом эквиваленте почти не изменились. «На элитном рынке основной валютой исторически является доллар. Это более понятная денежная единица, стабильная и не подверженная кризисным колебаниям»,- говорит эксперт. Получается, что с учетом роста курса доллара цены также увеличились. При этом многие эксперты говорят о росте количества инвестиционных сделок, но для того, чтобы сделка была выгодна инвестору, и покупатель, и продавец должны быть в рублях, при этом последний не должен корректировать цены. Таким образом, по факту цены на рынке дорогой недвижимости замерли.

«В мае этого года, несмотря на повышение цен реализации в некоторых объектах до 5 %, а также резкие колебания валютного курса, в совокупности средний уровень цен предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости в Москве составил $ 21,1 за кв. м, сохранившись на уровне апреля», - считает председатель совета директоров Kalinka Realty Екатерина Румянцева.

А Екатерина Тейн, партнер Chesterton International Real Estate, все же наблюдает  плавный рост цен в элитном сегменте. Этот тренд она связывает с вымыванием дешевых предложений. Практически все застройщики на начальных этапах реализации продавали часть площадей по сниженным ценам. Как правило, по таким ценам предлагались «невидовые» квартиры, расположенные на нижних этажах. Теперь, по ее мнению, осталось только дорогое предложение.

Рекомендации

Эксперты заметили, что рынок будто замер в ожидании – слишком много перемен происходит прямо сейчас: цены на нефть, курс рубля, и вновь замаячившая перспектива очередной волны кризиса. Определенного вектора нет. Поэтому они также рекомендуют игрокам занять выжидательную позицию.

Алексей Лоссан

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Застой цен на жилье в Петербурге с легким смещением в минус

Отдельные скачки цен в «элитке» на фоне общей стагнации

Цены на жилье в Петербурге поднялись на 1 %

Цены на «элитку» в конце марта пошли на взлет

Цены на московское жилье: итоги февраля

 

 

Следите за новостями