19 июня 2009

Малоэтажному домостроению не позволят замерзнуть

Сегодня «малоэтажка» уже выведена из-под действия саморегулируемых организаций – НАМИКС

Еще весной 2007 года, избранный президент России Дмитрий Медведев поставил перед стройкомплексом страны масштабную задачу - довести объемы малоэтажного строительства до 65-70% от общего объема возводимого жилья к 2015-2020 году и ежегодно строить от 500 тыс. до 1 млн индивидуальных жилых домов. Общие объемы жилищного строительства должны были достигнуть 1 кв. м на человека в год. Спустя два года, в апреле 2009-го, Дмитрий Медведев подчеркнул, что кризис отодвинул, но не отменил перспективную задачу в сфере жилищного строительства - строить не менее, чем 1 кв. м жилья на одного гражданина РФ в год. «Кризис ударил по очень многим нашим прежним разработкам, по той работе, которая велась в самых разных направлениях. И везде обидно и жалко. Очень обидно, что сейчас многие процессы остановились», – отметил президент РФ. Поскольку малоэтажному строительству была отведена роль «локомотива» в президентском плане глобальной застройки, RealEstate.ru решил выяснить, как сейчас обстоят дела на ниве массового малоэтажного домостроения.

На сегодняшний день основной переговорной площадкой, центром сбора и обобщения информации для выработки предложений по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство по вопросам массового строительства малоэтажного жилья является «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства» (НАМИКС). Это некоммерческое партнерство, объединяющее участников рынка малоэтажного строительства для содействия реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и оператор проекта «Свой дом» партии «Единая Россия». «Мы понимаем, - рассказала RealEstate.ru президент НАМИКС Елена Николаева, - что малый и средний бизнес в строительстве надо сохранить, создать все условия для того, чтобы малоэтажное строительство развивалось. Сейчас мы более детально прорабатываем меры возможной государственной поддержки строительства малоэтажного жилья эконом-класса, рассматриваем возможности оказания компаниям-застройщкам содействия в получении кредитов, поскольку требования банков растут, а НАМИКС может выступать своего рода гарантом, поручителем за своих партнеров».

Так, НАМИКС активно призывает регионы принимать целевые программы развития малоэтажки, поскольку они позволяют, с одной стороны, субъекту Федерации привлекать инвестиции (на каждый рубль, вложенный субъектом РФ, минимум приходится 18 руб. частного капитала), с другой, вселяют в инвестора уверенность, четкое понимание планов региональных властей. «Кстати, в разработке таких программ мы тоже оказываем содействие. Мы объясняем, как ситуация обстоит на самом деле, рассказываем, какие меры поддержки возможны, как получить средства, например, на развитие инфраструктуры, сопровождаем отдельные проекты», - добавила она.

По ее словам, подобные проекты уже действуют на территории Ростовской, Орловской, Курской, Брянской областей и в Санкт-Петербурге. К примеру, в Ростовской области уже реализуется поселок эконом-класса «Южный» компании АЗСК, расположенный в 30 км от Ростова-на-Дону. Территория застройки составляет 450 га и рассчитана на 2500 коттеджей или 300 тыс. кв. м. Объем инвестиций составит 7601 млн руб., из которых на социальную инфраструктура выделено 600 млн руб. Строительство проекта планируется завершить в 2015 году. Количество жителей поселка составит 12000 человек, по завершении строительства и всех организационных работ он может претендовать на статус городского поселения. В феврале 2009 года в этом поселке был сдан в эксплуатацию первый дом. Сегодня на разной стадии строительства находятся 40 домов.

Как уверяют в НАМИКС, себестоимость 1 кв. м жилья в поселке формата «стройвариант» составляет 10 тыс. руб. за кв. м, «под ключ» – 13 тыс. руб. за кв. м, «с благоустройством» – 14 тыс. руб. за кв. м, «с внешними коммуникациями» – 18 тыс. руб. за кв. м, «с социальной структурой» – 20 тыс. руб. за кв. м. (Весной 2007 года Президент РФ сказал, что стоимость квадратного метра не должна превышать 20 тыс. руб. – прим. ред.). По условиям реализации проекта земельные участки не продаются в собственность, а передаются в аренду на 49 лет. При таком подходе цена реализации коттеджей «под ключ» сегодня составляет 20–28 тыс. руб. за кв. м. Усиливает экономическую привлекательность жилого комплекса для потребителя минимальный размер коммунальных платежей: 1200 руб. в месяц.

Ростовская область отличается тем, что здесь уже отработаны стандарты строительства малоэтажных домов по социальным нормам распределения жилья, отмечают специалисты НАМИКС. Здесь научились строить дома небольшой площади - от 54 до 120 кв. м.  При этом максимально комфортные. Стоимость 1 кв. м в поселках, которые мы посетили, а это блокированные дома на две семьи с земельными участками по 7,5 соток, составляет 22 тысячи руб., а стоимость всего домовладения – 1,4 млн руб.

Также в настоящее время ГК «Партнеры земли» работает с инвестиционными проектами по строительству организованных коттеджных поселков эконом-класса на территории Орловской, Курской, Брянской областей, готовится к реализации подобный проект в Воронежской области. В рамках единой концепции освоения и развития этих земельных участков ГК предусмотрены несколько вариантов реализации земельных активов: продажа земельных участков без коммуникаций с возможностью последующей организации подвода и подключения коммуникаций; продажа земельных участков под застройку с обязательством застройщика по подводу коммуникаций; продажа земельных участков с коммуникациями и подрядом на строительство; продажа готовых домов и таунхаусов с земельными участками.

К примеру, на территории Орловской области в 299,53 га реализуется проект малоэтажной застройки «Ново-Образцово», расположенный в 2 км от областного центра. В настоящее время идет строительство и активная реализация участков первой очереди проекта, занимающей 32,04 га земли. Срок окончания строительства запланирован на 2009-2010 годы. Первая  очередь застройки состоит из 249 участков размером от 2 до 15 соток, на продажу уже предлагаются 59 домов и таунхаусов. Общая площадь возводимого в первую очередь жилья в централизованной застройке составит  4 687 кв.м. Доминирующей технологией строительства малоэтажного жилья в «Ново-Образцово» является пенополистиролбетон в несъемной опалубке на основе каркаса из легких стальных конструкций. Стоимость реализации квадратного метра жилья в поселке (с учетом стоимости земельного участка и коммуникаций) составляет 24 тыс. руб. Сроки строительства второй  очереди  проекта запланированы на 2010-2011 годы.

На настоящий момент за счет застройщика подведены коммуникации, идет строительство первой очереди (уже построено 9 домов), будет осуществлен ремонт ближайшей школы и поликлиники. Площади домов – 70-120 кв. м. Технологии малоэтажного домостроения, используемые в «Новообразцово» - НЭССТ и DURISOL - были отобраны экспертной группой НАМИКС специально под этот проект, на основе анализа всех параметров комплексной застройки территории. В результате, нижний порог ценовой стоимости квадратного метра жилья будет составлять ориентировочно 20 тыс. руб., что полностью соответствует Национальному проекту «Доступное и комфортное жилье гражданам России». А итоговая сумма за самый скромный домик будет колебаться от 1,4млн руб.  до 2,4 млн руб.

Одновременно с Орловской областью, ведется реализация подобных проектов малоэтажной застройки в Курской и Брянской областях. Проект «Клюквино» в Курской области предусматривает застройку 228,6 га территории в 7 км от областного центра, неподалеку от села Клюква. Проект «Ново-Отрадное» в Брянской области, состоящий из домов и таунхаусов, занимает территорию в 134,2 га и непосредственно прилегает к границе г. Брянска.

Помимо этого ведутся работы по массовому строительству малоэтажного жилья и недалеко от «основных очагов цивилизации». Например, принципиально новым для России стандартом городского района для постоянного проживания должен стать малоэтажный жилой район Санкт-Петербурга «Новая Ижора». Всего на территории 285 га будет построено порядка 6 тыс. домов. В настоящее время «Новая Ижора» является самым крупным по территории строящимся жилым районом в Санкт-Петербурге. Для сравнения, та же «Балтийская жемчужина» занимает 164 га.

В НАМИКС обещают, что к концу 2009 года «Новая Ижора» станет полноценным жилым районом. На 20 тыс. человек здесь будет приходиться 500 тыс. кв. м жилья.  В течение декабря прошлого года жильцам уже передали более 200 домов, а к середине следующего года будут завершены строительные работы второй очереди еще на 400 домов. Согласно данным НАМИКС в наступившем году в продажу пойдут дома новых проектов (сблокированные одноквартирные жилые дома по проектам 24, 25, 26 и 27 с гаражами). Площадь такого дома – 92 кв. м (проекты 24 и 25) с земельным участком 224 кв. м и 116 кв. м (проекты 26,27) с земельным участком 395 кв.м. В указанную площадь дома включена площадь гаража (19,7 кв.м). Ориентировочная цена продажи дома вместе с земельным участком составит 4,3 млн руб.  и 5,3 млн руб. соответственно.

Кроме того, недавно Фонд содействия реформированию ЖКХ и НАМИКС заключили соглашение, в рамках которого они будут содействовать комплексной застройке поселков малоэтажными жилыми домами с необходимой инженерной и социальной инфраструктурой. При этом эксперты Агентства будут принимать участие в оценке эффективности использования федеральных, региональных и муниципальных ресурсов, выделяемых на переселение граждан из аварийного жилья. НАМИКС и Фонд создадут банк типовых проектов малоэтажных домов по современным технологиям малоэтажного строительства. Наконец, НАМИКС отберет несколько пилотных проектов на территории ЦФО, чтобы на них отработать механизм использования малоэтажки для переселения граждан из аварийного жилья.

Для этого необходимо проработать механизмы включения малоэтажного строительства в распределении средств как по ФЗ№185 ("О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" - прим. ред.), так и по ФЗ№225 ("О внесении изменений в Федеральный закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации" - прим. ред.). «Более того, мы предлагаем установить лимиты по выкупу малоэтажного жилья для переселения граждан из аварийного фонда за счет Фонда ЖКХ в размере не менее 30-40%. Однако переселение в малоэтажные дома осложняется также тем, что, согласно Жилищному кодексу, гражданам необходимо предоставлять жилье в черте того же населенного пункта, где они жили ранее, добавила Е.Николаева. Сегодня уже внесено в Государственную Думу предложение о снятии этой нормы ЖК, чтобы семья, которая согласна на переезд в собственный малоэтажный дом за чертой города, имела возможность это сделать», - рассказала Е. Николаева.

Также НАМИКС активно продвигает законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросам развития малоэтажной жилищной застройки». Ожидается, что к концу 2009 года нормы этого закона смогут активно заработать. Этого закона ждали давно, поскольку он оговаривает создание жилищных кооперативов, как закрытого типа, с участием государства, так и открытых. Льготные категории граждан, объединившись в такой кооператив при участии государства (муниципалитета), смогут получить землю под строительство на особых условиях. В случае принятия этого закона и реализации его норм, граждане категорий, определенных в законе, смогут строить малоэтажные дома площадью 100 кв. м по цене 1,5-2 млн руб. Остальные граждане, объединившись в закрытый либо открытый кооператив, смогут получать землю под индивидуальное строительство малоэтажных домов на земельных аукционах, принимать участие в которых будут только кооперативы, т.е. по ценам ниже рыночных. «Эти меры позволят значительно активизировать малоэтажное жилищное строительство. Скорее всего, будет работать единый уполномоченный оператор, который будет готовить землю к застройке, предоставляя участки с уже готовыми коммуникациями и типовыми проектами домов, с готовой проектной документацией. Кроме того, «малоэтажка» сейчас выведена из-под действия саморегулируемых организаций (исключена из Перечня особо опасных работ, утвержденного Минрегионом 9 декабря 2008 года), в том числе и для того, чтобы кооперативы могли строить сами и не должны были соблюдать жесткие стандарты строительных компаний, входящих в СРО», - сообщила Е. Николаева.

Третье направление деятельности НАМИКС на сегодня – содействие строительству производственных линий*.

В итоге хотелось бы отметить, что формально Национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» функционирует нормально. Эти дома действительно вписываются в предельные рамки, установленные президентом РФ на стоимость квадратного метра жилья. При этом абсолютная стоимость домовладений оставляет желать лучшего. Так малометражные дома в Ростовской области стоят 1,4 млн руб., что вполне соответствует стоимости однокомнатной квартире в Ростове-на-Дону. Итоговая сумма за самый скромный домик в Орловской области колеблется от 1,4 до 2,4 млн руб. Стоит отметить, что за 2,4 млн руб. можно подыскать себе очень качественную однокомнатную квартиру в новой монолитно-кирпичной новостройке ближнего Подмосковья. Цены в Санкт-Петербурге составляют около 4,3-5,3 млн руб. и здесь следует понимать, что гражданин, располагающий такой суммой, может смело начинать присматривать себе квартиру не только в Санкт-Петербурге, но и в Москве.

Конечно, основной идеей Президента РФ было расселить граждан по относительно просторным и индивидуальным домам. Вот только из-за этого самого «простора площадей» очень серьезно пострадала доступность. Получилось так, что президентские дома стали не «доступным», а всего лишь «альтернативным» вариантом к уже имеющимся предложениям на свободном рынке жилья. Однако тогда следовало бы переименовать этот проект из «доступного жилья» в «альтернативную возможность» и не морочить людям головы.

Тем не менее, приятно видеть, что даже в период мирового финансового кризиса проект массового малоэтажного строительства не был брошен на произвол судьбы. Идет строительство, принимаются меры по изменению законодательства, запускаются новые производственные линии. Однако реальные меры, которые помогут сделать массовое индивидуальное жилье по-настоящему «доступным», а не «альтернативным» - это безвозмездная раздача государством земли под жилую застройку, помощь в проведении инженерной инфраструктуры и в подключении к энергетическим мощностям, а также открытие кредитных линий под эту продукцию.

Артём БЛЮДЁНОВ


Следите за новостями