Майские цены на столичное жилье съехали вниз

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА МАЙ 2014 ГОДА: «Домус Финанс», ФСК «Лидер», «БЕСТ-Новострой», «Пересвет-Инвест», SOHO Estate, «ИНКОМ-Недвижимость», Est-a-tet, IntermarkSavills, ГК «Пионер», Welhome, «Азбука Жилья», Kalinka Group, ГК «Миэль», «Мир квартир», ГК «МИЦ», «НДВ-Недвижимость», «Метриум Групп», Blackwood, «ЛСР.Недвижимость»

По сложившейся традиции в мае, когда начинается период отпусков, на рынке недвижимости отмечается спад продаж. Минувший месяц не стал исключением. Это видно и на примере числа сделок в столице. Но у игроков рынка нет единого мнения на этот счет. Некоторые уверяют, что в этом мае сезонного затишья не было. И рынок показал значительное число сделок. Другие, напротив, говорят о длинном снижающем тренде, который тянется еще с апреля после ажиотажного первого триместра. И о том, что покупателей и продавцов больше в мае интересовали шашлыки, а не квартиры.

«Это первый месяц в этом году, когда уровень цен снизился сразу в трех сегментах: эконом-, комфорт- и бизнес-. На рынке вторичного жилья «старой» Москвы по итогам мая, в отличие от первичного рынка, был отмечен рост среднего уровня цен по всем классам. В целом по «старой» Москве средняя цена на вторично жилье по итогам мая составила 223,7 тыс. руб./кв. м, что на 0,7% выше уровня апреля», – сообщила Realestate.ru руководитель отдела консалтинга и аналитики «Азбуки Жилья» Дарья Третьякова.

Однако подсчет полученных нами данных показывает, что максимальное падение цен все же отмечается в элитном сегменте на вторичном рынке, хотя участники рынка не признают этого тренда, говоря лишь о погрешности на долларовый курс. На втором месте по удешевлению метра – новостройки экономкласса. Но здесь ничего удивительного. Игроки зафиксировали выход на рынок большого объема нового дешевого предложения.

СВОДНЫЕ ДАННЫЕ

Как мы считали

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, комфорт, бизнес- и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.

Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

Участники рынка выделяют четыре основных сегмента на рынке жилья: экономкласс, комфорт-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно эти четыре сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя экономкласс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная доля участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей.

*Среднюю цену и динамику ее к предыдущему месяцу (пятая таблица) мы выводим как среднее арифметическое из всех данных компаний в классе. Эти подсчеты могут не коррелировать со средними ценами из текста в предыдущем месяце, поскольку, к сожалению, постоянно меняется число и состав компаний, предоставляющих цифры. 

ТРЕНДЫ

ЭКОНОМКЛАСС: Новое предложение и сезонный спад стали причиной падения цен

9 из 12 участников рынка фиксируют снижение цен на дешевые новостройки в мае. У остальных трех – рост в пределах погрешности. Но вот разброс по отрицательной динамике – существенный: от 0,8% до 11,2%. По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, это связано с тем, что ажиотажный покупательский спрос февраля-марта пошел на спад, а повышать цены без особой на то причины в нынешних условиях решится далеко не каждый застройщик – это сразу отразится на объемах продаж. Кроме того, эксперт отметил, что на рынок выходят новые проекты и новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах, которые «разбавляют» существующее предложение низкой стартовой ценой.

В аналитическом и консалтинговом центре Est-a-Tet и в ГК «МИЦ» этот аргумент подтвердили примером: «Что касается ценовой ситуации на рынке бюджетных новостроек, то по итогам мая текущего года основные изменения произошли в сегменте экономкласса: средняя цена предложения снизилась на 11,2% в связи с выходом новых объемов в рамках относительно недорого проекта мкр. «Некрасовка-парк»».

Гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая говорит о том, что потребительский спрос в сегменте начинает стабилизироваться, а пик активности рынка массового жилья миновал, – заявила эксперт. – Продавцы, отметили в апреле спад покупательского интереса к проектам массового жилья». По ее данным, объем предложения без учета выхода новых корпусов сократился всего на 7,7%. Аналогичного мнения придерживается и начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость – Москва» Ольга Денисова.

Еще одной важной тенденцией первичного рынка экономкласса, по словам директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиана Гутмана, стал повышенный спрос на квартиры с отделкой в готовых домах.

Что касается вторичного рынка, то здесь эксперты тоже отмечают снижение покупательской активности, связанное с сезонными факторами и майскими праздниками. «В декабре и январе, рынок проигнорировал праздники, взорвавшись спросом, – напомнил директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. – Но сейчас все пошло по привычному «сценарию» – во время майских каникул покупателей и продавцов больше интересовали шашлыки, чем квартиры, затем рыночные показатели начали понемногу восстанавливаться. Однако в целом надо понимать: лето на рынке жилья – не тот период, когда стоит ждать резких колебаний спроса и предложения. Изменения, возможно, появятся ближе к концу года».

КОМФОРТ-КЛАСС: Устойчивая стагнация

Цены на квартиры комфорт-класса, по итогам общего подсчета, претерпели менее значительные изменения, фактически в пределах статистической погрешности. По словам экспертов ГК «Пионер», которая специализируется на комфорт-классе, в этом сегменте наблюдается устойчивая стагнация, однако, цены в некоторых проектах были снижены за счет скидочных программ и акций.

Как заметил руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Денис Бобков, для многоквартирных проектов комфорт-класса май характеризовался традиционным снижением спроса. «Но все равно эти показатели выше на 20-25% по сравнению с маем 2013», – отметил эксперт.

В свою очередь руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк напомнил, что за последний месяц в сегменте комфорт-класса произошел выход новых корпусов в МФК «Фили-град» и в ЖК «Зеленый бор» в Зеленограде. Причем в последнем уровень цен значительно ниже, чем в проектах внутри МКАД, поэтому средняя цена в комфорт-классе «просела».

Тем не менее, представители ГК «МИЦ» отметили, что по итогам мая в сегментах жилья и апартаментов комфорт-класса зафиксировано незначительное снижение объема предложения на 4,3% и на 1,2% соответственно. При этом средние цены предложения в сегментах жилья и апартаментов комфорт-класса за месяц выросли не более, чем на 1%.

БИЗНЕС-КЛАСС: Спрос стабилен, предложение выросло, цены упали

Согласно нашим расчетам, в бизнес-классе также отмечается некоторое снижение цен за истекший месяц. Владимир Богданюк напомнил, что в этом сегменте появилось новое предложение: на рынок вышел ЖК «Кристалл» на начальной стадии строительства, который находится в районе Левобережный (САО г. Москвы, средняя цена 165 тыс. руб. за 1 кв. м). По его оценкам, это способствовало общему понижению уровня цен в сегменте.

По словам Ольги Денисовой из «ЛСР. Недвижимость – Москва», в бизнес-классе резких колебаний спроса нет. «Сейчас многие потенциальные покупатели этих сегментов заняли выжидательную позицию, подходят к выбору недвижимости более взвешенно, без излишней спешки», – пояснила эксперт, отметив, что активизация спроса начнется ближе к августу, а пик продаж в компании ожидается к осеннему периоду.

Тем не менее, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань отметил, что в мае 2014 года на первичном рынке недвижимости бизнес-класса заключено 287 сделок. Это на 40% больше сделок, чем в мае прошлого года. Сделки в основном совершались в крупных многоквартирных домах, таких, как «Мосфильмовский», «Скай Форт», «Виноградный» (почти треть всех первичных продаж). Также в первичные продажи вышел новый апарт-комплекс Re:Form, включающий в себя 216 апартаментов.

На вторичном рынке бизнес-класса, по словам экспертов, существенных изменений не произошло. Стоит лишь отметить, что по итогам наших расчетов, именно этот сегмент показал максимальный рост цен – 1,6%.

ЭЛИТКА: Падение цен доходило до 15%

Несмотря на то, что ранее эксперты Kalinka Group говорили о том, что в мае 2014 года число продаж элитных новостроек выросло на 40% относительно мая 2013 года, и большинство опрошенных экспертов с ними согласилось, все же относительно апреля 2014 года активность покупателей пошла на спад. Замгенерального директора по работе с ключевыми клиентами SOHO Estate Наталия Голованова пояснила: «Цены на первичном рынке продолжили рост на наиболее востребованные квартиры 100 – 200 кв. м, расположенные на средних этажах. На пентхаусы рос цен не наблюдался, – пояснила эксперт. – За май были распроданы наиболее интересные с точки зрения соотношения цена-качество квартиры, в том числе и квартиры с террасами».

В свою очередь Анатолий Довгань заметил, что особым спросом пользовались дома в Замоскворечье и Хамовниках – 35% и 24% от числа сделок соответственно. «Характерно то, что и в Хамовниках, и в Замоскворечье квартиры сейчас покупают по цене ниже рыночной, так как дома находятся в активной стадии строительства. Также в первичные продажи вышел проект «Остоженка, 12» – клубный дом на 12 квартир», – уточнил специалист.

Директор департамента стратегического консалтинга компании Kalinka Group Роман Попов напомнил, что большинство элитных объектов сейчас номинируется в иностранной валюте и долларовые цены остаются стабильными. С ним согласна и руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости Knight Frank Ольга Тараканова: «цены пока корректируются в связи с колебаниями курсов валют». 

Это мнение отчасти подтверждают и расчеты RealEstate.ru: на первичном рынке отмечается снижение на незначительные 0,89%, хотя на вторичном рынке снижение более существенное – 3,05%. При этом, по словам Романа Попова, по отдельным предложениям снижение стоимости квадратного метра доходило до 15%.

Мария Лукина