Рубрики раздела события

Лента

Следить за новостями

Кто теперь снимает качественные офисы в Москве?

14 декабря 2010
В кризис было много сказано и написано о том, как изменились условия на рынке качественных офисных помещений Москвы, о том, какие требования выставляли арендаторы и на какие уступки шли арендодатели, а также о том, какими новыми пунктами дополнялись договоры аренды офисных площадей. Однако, как утверждают эксперты, в кризис изменились и сами арендаторы. О том, какие компании сейчас снимают качественные офисные помещения в столице, читайте в материале RealEstate.ru

В кризис было много сказано и написано о том, как изменились изменились условия на рынке качественных офисных помещений Москвы, о том, какие требования выставляли арендаторы и на какие уступки шли арендодатели, а также о том, какими новыми пунктами дополнялись договоры аренды офисных площадей. Однако, как утверждают эксперты, в кризис изменились и сами арендаторы. О том, кто сейчас снимает качественные офисные помещения в Москве, читайте в материале RealEstate.ru.

Кто куда

На сегодняшний день участники рынка недвижимости определяют два основных типа арендаторов офисных помещений в Москве: компании-стратеги и те, у кого в ближайшее время истекает срок договора аренды. «Стратеги», - говорят эксперты компании Jones Lang LaSalle, - это, как правило, крупные компании с высоким уровнем организации управления недвижимостью. Они понимают, что сейчас есть уникальная возможность воспользоваться более низкими ставками аренды и заключить новый договор на длительный срок на привлекательных условиях. Среди таких компаний могут быть как те, кто всегда арендует дорогие помещения в центре, так и те, кто ориентируется на удаленный от центра класс B. Но в любом случае и те, и другие будут таргетировать ставки на 10-15% ниже рынка и в большинстве случаев добьются своего». При этом крупные компании стремятся не арендовать, а все же покупать офисные помещения, уменьшая тем самым риски и делая выгодные вложения во временно "просевший" рынок.

Большинство же арендаторов тем не менее составляют компании, которые досиживают в своих старых офисах по ранее заключенным договорам и между делом мониторят рынок на предмет того, по каким ставкам можно арендовать тот или иной качественный офис. Учитывая благоприятный рынок, такое «упражнение» может закончиться арендой нового помещения, однако, в отличие от первой группы, такие компании едва ли получают хорошую скидку, так как у них нет запаса времени и четкой стратегии, они реагируют на то, что кажется привлекательным, и не вступают в долгие переговоры.

Кто арендатор?

Традиционно на рынке до кризиса и сейчас больше всего качественных офисных площадей требуется компаниям, занятым в сфере энергетики и энергоресурсов, финансового сектора и высоких технологий. Главным изменением в структуре спроса стало то, что на первое место выдвинулись компании государственные или с государственным участием.

И все же лидером остаются энергетические компании: нефтяная, нефтехимическая, газовая, смежные с ними и обслуживающие отрасли. «Не отстают от них и компании из сферы электроэнергетики, значительное количество которых появилось после разделения РАО ЕЭС и вывода генерирующих компаний на фондовый рынок», - рассказывает RealEstate.ru  руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer Владислав Фадеев.

"В качестве значительных изменений можно отметить выход с рынка компаний, связанных с недвижимостью",  - говорит аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Андрей Малков. Дело в том, что подобные компании до кризиса были в пятерке самых крупных арендаторов офисной недвижимости, а на данный момент их нет даже в десятке.

Однако в кризис же неплохо выросли компаний, чей бизнес связан с розничной торговлей: именно они значительно нарастили объемы занимаемых офисных площадей в качественных бизнес-центрах Москвы. Металлургические и страховые компании также стали более заметными на рынке качественных офисов. 

Доля компаний различных секторов экономики в общем объеме арендуемых офисных площадей Москвы 

 Отрасль Общая арендуемая площадь 
 Банки  1,4 млн кв. м
 Нефть и газ  420 тыс. кв. м 
 Коммуникации  370 тыс. кв. м
 IT  340 тыс. кв. м
 Ритейл  240 тыс. кв. м
 Страхование  230 тыс. кв. м
 Металлургия  230 тыс. кв. м
 Товары народного потребления  220 тыс. кв. м
 Реклама и PR  220 тыс. кв. м
 Бухгалтерия/Аудит  210 тыс. кв. м
 Недвижимость  200 тыс. кв. м
 Другие  2,21 млн кв. м

Таблица: Cushman & Wakefield

Размер компании

Две трети нынешних арендаторов – это небольшие компании, численностью персонала до 25-50 чел. Соответственно, оставшуюся долю делят между собой средние (до 100 человек) и крупные (более 100 человек) по нынешним меркам компании.

Время существования компании часто коррелирует с её размером: крупные – существуют, как правило, более 10 лет, средние – 5-10 лет, множество мелких компаний возникло в последние 2-3 года, в том числе в ходе кризиса.

Чьих будут?

Что касается «гражданства» компаний-арендаторов, то численный перевес на рынке сейчас за российскими структурами, среди которых множество государственных предприятий, либо организаций с государственным участием. Именно федеральный бюджет в настоящее время генерирует значительную часть денежного потока. Более того, рост числа российских компаний подтверждает и объем сделок. Как заявил А.Малков из компании Cushman & Wakefield, до кризиса российские и иностранные компании совершали приблизительно одинаковые объемы сделок. В 2009-2010 года российские компании быстрее активизировались, и на данный момент сделок, совершаемых российскими компаниями, значительно больше – до 70% от общего количества. 

Что арендуют и по каким ставкам?

По данным В.Фадеева из GVA Sawyer, небольшие компании интересуются площадями до 500 кв. м. Сделки на 1 тыс. кв. м. в настоящих условиях считаются крупными, хотя есть примеры, когда компаниям требуется и до 1500 тыс. кв. м.

Бюджет аренды напрямую во многом определяется сферой деятельности юрлица. Так, банки и финансовые компании в основном оперируют среднерыночными ставками на рынке, которые на данный момент составляют около 500 долл. за 1 кв.м в год. При этом стоит отметить, что небольшие офисы – как правило, представительские – могут быть очень дорогими, а крупные бэкофисы достаточно дешевыми.

Нефтяные и газовые компании ориентируются на ставки, которые чуть выше средних по рынку. Подобные запросы и у юридических фирм. Компании розничной торговли и фирмы, работающие в области связи, высоких технологий и коммуникаций, традиционно ищут офисы ниже среднерыночных ставок и находят соответствующие предложениям в районе ТТК. Наиболее бюджетные офисы требуются компаниям автомобильной индустрии. Они ориентируются на цены, соответствующие офисам у МКАДа.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова