Рубрики раздела события

Лента

Следить за новостями

Критерии «обманутого дольщика»: государство обезопасило граждан или себя?

16 августа 2013
Минрегион РФ выделил восемь критериев признания граждан «обманутыми дольщиками». Они, по задумке чиновников, наконец, приведут к единому знаменателю работу властей и позволят государству защитить покупателей от нечестных застройщиков. Однако, как объяснили корреспонденту RealEstate.ru эксперты, документ приказа министерства далек от идеала и защищает, скорее, интересы государства, а не дольщиков. КОНФЛИКТ

Минрегион РФ выделил восемь критериев признания граждан «обманутыми дольщиками». Они, по задумке чиновников, наконец, приведут к единому знаменателю работу властей и позволят государству защитить покупателей от нечестных застройщиков. Однако, как объяснили корреспонденту RealEstate.ru эксперты, документ приказа министерства далек от идеала и защищает, скорее, интересы властей, а не дольщиков. КОНФЛИКТ

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

Напомним, что в федеральном законодательстве есть понятие реестра обманутых дольщиков – соответствующий закон Госдума приняла в июле этого года. Однако ключевую фразу «обманутый дольщик» власти пытались раскрыть уже не первый месяц.

На днях комитет Мособласти по долевому строительству сообщил, что Минрегион выделил восемь критериев признания граждан «обманутыми дольщиками». Название приказа звучит так: «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены к числу пострадавших и правил ведения реестра таких граждан».

В число критериев вошли, в том числе, двойные продажи, по которым раньше власти   направляли граждан в суд.

В приказ Минрегиона (текст приказа есть в распоряжении RealEstate.ru) перечислены следующие критерии:

1.)        приостановка строительства более чем на 6 месяцев;
2.)        отмена или расторжение документов на землю или разрешения на строительство;
3.)        признание заявителей потерпевшими в рамках возбужденного уголовного дела;
4.)        вступление в силу приговора суда по уголовному делу о двойных продажах;
5.)        просрочка застройщиком более чем на шесть месяцев исполнения обязательств по сделкам, заключенным с гражданами;
6.)        несоответствие дома требованиям технических регламентов, проектной документации, а также техническим условиям подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
7.)        банкротство застройщика, его нахождение в процедуре банкротства, или его ликвидация в установленном законодательством порядке;
8.)        доказанный судом факт привлечения застройщиком средства граждан вкупе с нерасторжением сделок с покупателями и неисполнение застройщиком обязательств по передаче объекта строительства, либо по выплате компенсации.

ЗА

В комитете Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью уверены, что приказ Минрегиона – определенно положительный шаг.

«Это означает, что в ближайшее время все регионы придут, наконец, к системному подходу, кого признавать пострадавшими гражданами», – заявил один из разработчиков приказа, министр Правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.

Как пояснил чиновник, ранее каждый регион трактовал это понятие, как считал целесообразным. Коган рассказал, что кто-то искусственно занижал количество обманутых дольщиков, кто-то помогал жертвам двойных продаж, а кто-то «считал это чисто мошеннической схемой, которая должна рассматриваться в рамках уголовного дела».

«…решения о признании граждан обманутыми дольщиками принимались муниципалитетами, кто во что горазд: этими людьми мы будем заниматься, этими не будем, – рассказывал ранее Александр Коган. – Теперь будут приняты однозначные критерии, это будет позиция федерального правительства, одинаковая для всех».

Власти уверены, что после подписания приказа о критериях, число обманутых дольщиков в России может измениться. По информации «Российской газеты», сейчас в России от 60 до 110 тысяч граждан, которые никак не могут получить за уже оплаченные из своих карманов квартиры.

ПРОТИВ

 

Координатор общественного движения «Однодольщики» Данил Володин признает, что вопрос о критериях понятия «обманутый дольщик» назрел давно. В разговоре с корреспондентом RealEstate.ru он отметил, что в тексте приказа Минрегиона нет лишних критериев – все они важны, хотя и «перекликаются» между собой.

Однако у активиста есть претензии к ограничению, которое в документе оговорено отдельно. Звучит оно следующим образом: «Включению в реестр не подлежат граждане, чьи средства были привлечены к строительству на условиях, не установленных ч. 2 ст. 1 ФЗ-214, в том случае, если это произошло после вступления в силу ФЗ-119 от 17 июня 2010 г. «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Проще говоря, если человек купил квартиру в новостройке у нечестного застройщика, то назвать себя обманутым дольщиком и рассчитывать на соответствующую поддержку государства он сможет только, если его договор заключен по ФЗ №214. Все другие критерии – второстепенны. И под этим подразумеваются все формы сделок, заключенные до 2010 года, то есть того момента,  когда единственно законной формой стали признавать договоры по ФЗ №214.

Что касается тех, кто заключил сделку, например, по предварительным договорам инвестирования, и не смог получить обещанное за свои деньги жилье, то они оказываются не защищены государством. «Подобные схемы с 2010 года считаются «серыми», и в их заключении признается виновным застройщик. Однако все риски при этом несет на себе покупатель, – сказал Володин. – Далеко не все граждане у нас в стране осведомлены о том, по каким договорам и как именно нужно заключать сделку о покупке жилья».

Володин привел пример: какая-нибудь пожилая женщина, покупая квартиру своей дочери, продаст свое жилье и в результате может оказаться и без жилья, и без квартиры. То, что она не может быть признана обманутым дольщиком, определенно лишает ее поддержки властей. При этом, по словам Володина, о том, как нечестных застройщиков сажают в тюрьму– почему-то не слышно.

Также активист недоволен сроками, за которые чиновники подготовили определение понятия «обманутый дольщик». «Минрегион начал заниматься проблемами обманутых дольщиков в 2010 году, когда на министерство возложили эти обязанности, – говорит Володин. – Все, что было сделано за это время – это подготовлены эти критерии. То есть около 80 тысяч семей (примерно столько сейчас обманутых дольщиков в России) будут еще по году, по два ждать, когда их признают пострадавшими».

Володин считает, что, выпустив приказ о критериях признания граждан «обманутыми дольщиками», власти создали лишь видимость работы. «Этим документом государство обезопасило себя от людей», – добавил координатор движения «Однодольщики».

ТРЕТЬЯ СТОРОНА

Юрист коллегии адвокатов Зиннур Зиннятуллин согласился с мнением министра Александра Когана, что вопрос о понятии «обманутый дольщик» назрел давно. «Данная ситуация может говорить о том, что теперь можно предъявлять к застройщикам больше требований», – подтвердил юрист.

Кроме того, сказал адвокат, защищая права граждан, власти стимулируют других застройщиков – передают им право на достройку дома.

Однако эксперт согласен и с теми, кто критикует «преамбулу» закона о признании обманутыми дольщиками только тех, кто заключал договор по 214-ФЗ. По мнению адвоката, это некорректно по отношению к другим гражданам, неосведомленным об изменениях в законодательстве.

Зиннур Зиннятуллин рассказал, что в его практике были случаи, когда судебный спор против застройщика выигрывали покупатели недвижимости, заключившие предварительный договор инвестирования. «Признавали право собственности на жилое помещение, – пояснил юрист. – Либо покупателям передавалось право собственности на уже достроенное помещение, либо на недострой - и тогда гражданину приходилось нести убытки, достраивать дом за свои средства».

«Предварительной договор может говорить о том, что застройщик ведет себя нечестно по отношению к частным инвесторам, и власть сама виновата, что раньше позволяла существовать таким схемам», - сказал юрист.

Кузнецова Анна

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова