09 декабря 2008

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Офисная недвижимость в кризисный период

На какие уступки готовы пойти арендодатели офисных помещений в условиях финансового кризиса?

До начала экономических потрясений российский рынок коммерческой недвижимости формировался под воздействием нескольких ключевых факторов, которые и определили общее направление его развития. К их числу относятся дефицит финансовых ресурсов, земельных участков, строительных мощностей и материалов, с одной стороны, и наличие устойчивого платежеспособного спроса, обусловленного высоким ростом ВВП и агрессивной политикой компаний, боровшихся за долю рынка и нуждавшихся в большом количестве крупных объектов торговой, офисной и складской недвижимости, с другой стороны. Это положение усугублялось отсутствием механизма удовлетворения этого спроса путем девелопмента качественных объектов коммерческой недвижимости, что связано с административными барьерами, отсутствием свободных земельных участков и проблемами с финансированием на длительный срок. Сюда же приплюсовывалось низкое развитие инфраструктуры, а также дороговизна и сложности с получением электрических мощностей, что удлиняло сроки реализации проектов и удорожало их стоимость. Все это в конечном итоге привело к серьезному перегреванию рынка, и соотношение таких параметров, как цена, качество и доходность российских объектов коммерческой недвижимости совершенно не соответствовало общемировым стандартам. Сейчас на рынке коммерческой недвижимости наступает своеобразный момент истины, когда баланс сил смещается в сторону арендатора. RealEstate.ru решил выяснить у специалистов сегмента офисной недвижимости, на какие уступки готов пойти арендодатель, чтобы не растерять своих клиентов, и как арендаторы офисной недвижимости могут воспользоваться таким редким шансом и побыть полноправными хозяевами на этом поле.

В настоящий момент дела со спросом и предложением на российском рынке офисной недвижимости обстоят следующим образом. Объем нового качественного предложения офисных площадей продолжает снижаться. Суммарное количество офисных площадей, введенных в эксплуатацию в третьем квартале 2008 года, по данным Praedium ONCOR, составило 150 тыс. кв.м, что на 50% ниже заявленного объема и на 60% уступает аналогичному показателю за третий квартал 2007 года. Нестабильная ситуация на мировых рынках, сложности с финансированием проектов и недостаток кредитных средств вызвали снижение деловой активности как в девелопменте, так и в других сферах бизнеса. Банки повысили требования к надежности заемщиков и увеличили проценты по кредитам. Поэтому многие девелоперские компании были вынуждены пересмотреть портфель своих проектов. К примеру, известный российский предприниматель Шалва Чигиринский продает часть своих московских объектов нефтяной компании Sibir Energy. В их число входят строящаяся башня "Россия" в ММДЦ "Москва-Сити", офисное здание класса «А» в Никитском переулке, 5, и проект многофункционального комплекса в Митино в Москве

Более того, продолжает руководитель департамента брокерских услуг компании ASTERA Наталья Давиденко, в связи с удорожанием кредитов многие проекты становятся даже убыточными и выставляются на продажу, а игроки рынка коммерческой недвижимости, которые рассматривали недвижимость как объект спекуляций, пытаются выйти из проектов. Для целого ряда компаний продажа недвижимости или передача ее в залог является на сегодняшний день единственным источником финансирования. Такая неопределенность на рынке приводит к приостановке развития бизнеса многих компаний, выбору тактики выжидания. Покупательский спрос начинает меняться, и компании приступают к проведению коррекции политики своего развития. К примеру, происходит сокращение площадей арендуемых офисных помещений.«Раньше мы в основном имели дело с договорами на аренду помещений площадью от 1000 кв. м, а сейчас работаем и с  предложениями в 500 кв. м», – замечает управляющий директор компании Praedium ONCOR Рубен Алчуджян

Кроме того, некоторые арендаторы переезжают из более дорогих районов Москвы в менее престижные, отмечает руководитель отдела офисной недвижимости Praedium ONCOR  Юрий Юдаков. "Сегодня мы отмечаем, что меньше всего свободных площадей (порядка 6,5%) в офисах, расположенных между ТТК и МКАД. Также гораздо большей популярностью стали пользоваться офисы класса В, а доля вакансий в классе А выросла с привычных 4% до 15%", - констатирует он.

Средняя ставка аренды в таких офисах составляет 600 – 700 долл. за 1 кв. м в год. Для сравнения в классе А она составляет 1-1,4 тыс. долл. за кв.м в год. Говоря о ставках, следует заметить, что, находясь под влиянием курсирующей на рынке негативной информации, многие потенциальные арендаторы приняли решение занять выжидательную позицию и не арендовать новых помещений. В этих условиях собственники готовы идти на более гибкие условия и снижение ставок аренды, предпочитая ускорить заключение договора, чем ждать более выгодного арендатора. В среднем при проведении окончательных переговоров о сделке ставки могут быть снижены до 40%. Также, замечает Н. Давиденко из ASTERA, уже повсеместно распространяется практика, когда собственник теперь вынужден платить комиссию брокерам за подбор арендатора или покупателя, хотя ранее комиссию всегда платил арендатор за подбор помещения. Теперь же брокеры работают с собственниками лишь на условиях повышенной комиссии. При этом следует понимать, что сейчас арендные ставки только начали снижать, и то не во всех сегментах и регионах, поэтому в 2009 году падение ставок аренды проявится в более значительной степени.

Наконец, изменяются и условия заключения договоров. Например, имеют место отказы от депозитов и страховок, появляются новые механизмы начисления арендной платы (в том числе и с оборота), привязанных к уровню доходности помещения, продолжает Н. Давиденко из ASTERA. В результате на рынке сейчас появляются ликвидные объекты по среднерыночным ценам, которых не было в аренде и продаже более пяти лет, но наличие подобного буфера из ликвидных объектов связано лишь с неопределенностью. "Этот объем предложения продержится максимум 3-6 месяцев, после чего рынок стабилизируется на новом ценовом уровне, и предложение ликвидных объектов опять снизится практически до нуля. Данная ситуация создает выгодные возможности для тех, кто заинтересован в развитии бизнеса по покупке или аренде ликвидных объектов с выгодным местоположением. Также сейчас подходящий момент для того, чтобы воспользоваться окончанием финансового года и увеличить средства для поддержания ликвидности и погашения кредитных обязательств путем продажи объектов. В целом, текущая ситуация предоставляет прекрасные возможности для приобретения инвестиционных объектов коммерческой недвижимости", - считает она.

Участники рынка, опрошенные RealEstate.ru, уверены, что снижение уровня ставок аренды на дорогие офисы класса «А» продолжится до конца текущего года и будет ощутимо в первом-втором квартале 2009 года. Снизится и количество сделок. Уже третий квартал 2008 года показал, что их будет не много.

Источник Praedium ONCOR

Артём БЛЮДЁНОВ 

Фото: unisign.ru, vakant.ru

Следите за новостями