23 октября 2008

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Что будет с новыми офисами в ЦАО?

В Москве официально заморожено около 1 млн кв. м качественных площадей

Офисные площади в ЦАО будут востребованы всегда, поскольку на рынке достаточно компаний, которым необходимы помещения представительского класса. В силу того что новое офисное строительство в центре запрещено мэром, а потребность в таких площадях высока, девелоперы по-прежнему продолжают обеспечивать этот спрос соответствующим предложением в "разрешенных" районах ЦАО.

Запрет на возведение административных зданий в историческом центре столицы был утвержден правительством Москвы в октябре 2007 года. Эксперты рынка недвижимости признают, что с момента его введения арендные ставки на офисные площади в ЦАО поднялись на 20-35% в зависимости от класса объекта. И к началу второго полугодия 2008 года составили, по разным данным, от 1200 до 1700 долл. за кв. м в год. Рост арендных ставок был наиболее заметен в бизнес-центрах класса А, расположенных в пределах Садового кольца. "Некоторые объекты сдавались и по цене в 1500 – 2000 долл. за кв.м в год», - отметил управляющий директор Praedium Рубен Алчуджян.

А компания Knight Frank Russia приводит следующие данные: в первом полугодии 2008 года ставка на объекты класса А внутри Бульварного кольца и вовсе на 30-50% превышала средние арендные ставки на аналогичные помещения в других районах Москвы. И это вполне закономерно: спрос на помещения в историческом центре остается стабильно высоким в силу объективных факторов, главным из которых является потребность крупных компаний в офисах представительского класса в наиболее престижных районах города.

Необходимо отметить, что, по словам директора департамента аналитики Colliers International Ольги Ясько, общий объем качественных офисных помещений в ЦАО  в настоящий момент составляет около 3,8 млн кв. м, а это едва ли не половина от общего стока офисных помещений классов А и В в Москве. Таким образом, можно сделать вывод, что большая часть качественных площадей, отвечающих запросам арендаторов, располагается именно в центре. Каким объемом предложения готовы обеспечить девелоперы этот сохраняющийся спрос?

Colliers International прогнозирует, что объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В в 2009 году составит 2,65 млн кв. м. При этом доля офисов, расположенных в центре, составит около 6,5% от прогнозируемого объема ввода. «Если говорить о территориальном распределении планируемых к вводу офисных площадей, то значительная их часть придется на деловые районы Арбат и Хамовники, а также на Пресненский район», -  добавила она.

Логично, что эти 6,5% составят те объекты, которые уже были запущены на момент подписания постановления. Однако предложение увеличится по мере ввода новых объектов в московском Сити. «В целом по ЦАО основные площади будут вводиться в именно в Сити. По остальным адресам  площади могут стать офисными только по «специальному» решению мэра, то есть в виде редчайшего исключения. Учитывая, что необходимость согласования с городом функции здания повторяется в проекте несколько раз, нет гарантий, что на более позднем этапе согласования в офисной функции не откажут», - добавил директор по управлению проектами Forum Properties Павел Сальников.

В настоящий момент в санкционированной мэрией зоне деловой активности ММДЦ «Москва-Сити» (Пресненский Район ЦАО), по данным ОАО «СИТИ», ведется строительство порядка 4,5 млн кв.м зданий и сооружений, 42,5%  из которых придется на офисы. То есть фактически в ближайшей перспективе в ЦАО введут еще порядка 2 млн кв.м офисных площадей. Вдобавок к уже имеющимся в округе 3,8 млн кв. м качественных офисов. В то же время мэр Москвы Юрий Лужков пообещал, что в 2009 году достроят центральное ядро ММДЦ, а все объекты на территории «ММДЦ Москва-Сити» будут завершены к 2012 году. После этого начнется застройка офисными площадями районов Большого Сити (Сити-2), территория которого вплотную прилегает к ЦАО и будет ограничена улицами Заречье и Мневники, 2-й Черногрязской и Мантулинской, проспектом Маршала Жукова, Хорошевским шоссе, Красногвардейским проездом и левым берегом Москвы-реки. Приблизительная площадь грядущей застройки оценивается консалтинговыми агентствами в участок порядка 700 га, однако оценить примерные объемы предложения офисных площадей в Сити-2, не берется никто.

Обычно срок задержки ввода в эксплуатацию строящихся объектов на рынке в условиях стабильного роста составляет в среднем 5-6 месяцев и иногда может превышать 7 месяцев. Если говорить про центральную часть города, то здесь всегда наблюдалось увеличение сроков задерживания ввода объектов по сравнению с проектами в периферийных районах на 2-3 месяца, что обуславливалось сложностью получения разрешений и согласований, которые зачастую оформляются уже после объявления сроков строительства. «В ситуации, складывающейся на рынке коммерческой недвижимости в настоящий момент, можно ожидать перенос сроков  ввода объектов, уже находящихся  на стадии строительства, на гораздо большее время, что будет вызвано проблемами с получением финансирования. Те объекты, которые находятся в стадии проектирования, замораживаются «до лучших времен». Уже сейчас официально «заморожено» около 1 млн кв. м офисных проектов, которые планировались к реализации в 2009-2011 годах», - рассказала О.Ясько.
 
Правда, пока финансовый кризис на строительство в Сити не повлиял: ни один объект, из возводимых там, официально не заморожен.

Василиса ГОРБАЧЕВА

Следите за новостями