Июньские цены остановили падение, начатое в мае

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ИЮНЬ 2014 ГОДА: «Домус Финанс», ФСК «Лидер», «БЕСТ-Новострой», SOHO Estate, «ИНКОМ-Недвижимость», Est-a-tet, IntermarkSavills, «Азбука Жилья», Kalinka Group, ГК «Миэль», «Мир квартир», ГК «МИЦ», «НДВ-Недвижимость», «Метриум Групп», Blackwood, TWEED, «ЛСР.Недвижимость», ГК «Пионер», Contact Real Estate, Knight Frank Russia & CIS, Must Have, «Баркли»

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ИЮНЬ 2014 ГОДА: «Домус Финанс», ФСК «Лидер», «БЕСТ-Новострой», SOHO Estate, «ИНКОМ-Недвижимость», Est-a-tet, IntermarkSavills,  «Азбука Жилья», Kalinka Group, ГК «Миэль», «Мир квартир», ГК «МИЦ», «НДВ-Недвижимость», «Метриум Групп», Blackwood, TWEED, «ЛСР.Недвижимость», ГК «Пионер», Contact Real Estate, Knight Frank Russia & CIS, Must Have, «Баркли»

Несмотря на то, что длительная ценовая стагнация длится на рынке года два, а на движение цен в пределах +-1% мы уже устали обращать внимание, можно сказать, что июнь 2014 года отразил эту самую стагнацию куда в большей мере, чем май. По нашим сводным данным, в минувшем месяце самым большим движением явилось 2-процентное падение цен на новостройки экономкласса - в мае они просели почти на 3%. Иными словами, «стремительность» снижения была ослаблена. Еще один майский лидер по падению цен – элит-класс на вторичном рынке к июню полностью реабилитировался, выскочив в твердый ноль с 3-процентного падения (+0,13%). Все остальные сегменты и классы колебались в пределах от -0,3% до +1,6% в течение всех двух месяцев.

Насчет активности спроса мнения опрошенных RealEstate.ru участников рынка разделились. Кто-то говорит о том, что такого «мертвого» июня, как этот, на вторичке не было давно. Другие, наоборот, зафиксировали активную вторичку, несмотря на традиционное летнее затишье. Если говорить о новостройках, то сразу несколько экспертов заметило существенное изменение структуры предложения: в самом дешевом сегменте вышло много новых проектов, а комфорт-класс, напротив, показывает сокращение предложения. Элитные новостройки могут похвастать наплывом инвесторов. Хотя июнь стал редким случаем, когда элитная вторичка по динамике цен выглядит стабильнее, чем первичный рынок (0,13% против -1%). Впрочем, здесь на статистику повлиял выход нескольких новых предложений.

Как рассказала руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Третьякова Дарья, по итогам июня 2014 года уровень средневзвешенной цены предложения на первичное жилье «старой» Москвы составил 202,6 тыс. руб./кв. м (без учета элитных объектов), что на 1,2% выше уровня мая. «После снижения уровня цен в мае, когда изменения произошли сразу в трех сегментах (эконом, комфорт и бизнес), в июне снова был зафиксирован рост цен. По трем исследуемым сегментам рост был незначительный, в пределах 1%», - пояснила она, добавив, что на рынке вторичного жилья «старой» Москвы по итогам июня продолжается рост среднего уровня цен: с конца 2013 года уровень цен на столичную вторичку вырос уже на 9,4%.

Как мы считали

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, комфорт, бизнес- и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.

Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

Участники рынка выделяют четыре основных сегмента на рынке жилья: экономкласс, комфорт-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно эти четыре сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя экономкласс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная доля участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей.

*Среднюю цену и динамику ее к предыдущему месяцу (пятая таблица) мы выводим как среднее арифметическое из всех данных компаний в классе. Эти подсчеты могут не коррелировать со средними ценами из текста в предыдущем месяце, поскольку, к сожалению, постоянно меняется число и состав компаний, предоставляющих цифры. 

ТРЕНДЫ

Экономкласс, комфорт-класс

Инна Игнаткина, директор отделения «МИЦ-Недвижимость на Пресне» заметила, что «июнь на рынке бюджетных новостроек стал достаточно активным месяцем, несмотря на начало лета и наступление традиционного периода отпусков. Активность зафиксирована как со стороны покупателей, так и со стороны девелоперов. В июне рынок пополнился за счет начала продаж сразу в нескольких объектах».

Более умеренную оценку дал Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». По его словам, покупательский спрос на экономичные новостройки и новостройки комфорт-класса стабилизировался и соответствует майскому периоду, который установился после падения на 30% по сравнению с апрелем. «Явно выраженной стагнации спроса не наблюдается. Цены, спрос и предложение находятся на планируемом, соответствующем летнему сезону уровне», - пояснил эксперт.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», напротив заметил разные тренды в экономе и комфорте: «Разноплановая динамика, которую в июне продемонстрировали цены эконом- и комфорт-классов, обусловлена тем, что в первом случае снижение средней стоимости 1 кв. м связано с выходом новых корпусов по минимальным, стартовым ценам, а во втором – продолжающимся «вымыванием» самых доступных по цене квартир одновременно с увеличением общей строительной готовности объектов. По ряду ЖК в июне прошли плановые повышения цен.
Можно также отметить рост числа акций и скидок, которые в июне действовали практически во всех новостройках Москвы».

Однако гендиректор портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко сообщил, что плановое поднятие цен в июне-июле для застройщиков как раз не характерно: «В августе-сентябре мы увидим динамику, по крайней мере, на первичном рынке. В разгар лета цены стоят как на первичном, так и на вторичном рынке».

Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер» (направление «Москва») заметила, что «практически по всем проектам цена остается на уровне марта-апреля  по отдельным комплексам наблюдается даже откат цен». И по ее данным, рынок комфорт-класса все же пополнился новыми объектами и никакого снижения предложения нет.

Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум Групп» также рассказала, что в уже реализуемых комплексах цены практически не выросли. «Сейчас на рынке недвижимости активно обсуждается то, что продажи во втором квартале текущего года были ниже, чем в первом. При этом все забывают, что в начале года мы наблюдали всплеск активности покупателей, связанный с экономическими и политическими событиями, а во втором квартале – корректировку спроса», - уточнила она.

Что же касается вторичного рынка, то Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Нежвижимость» рассказал, что в июне показатели спроса оказались самыми низкими не только в этом году, но и по сравнению с прошлым летом. «Мы прогнозировали такое развитие событий еще в разгар опережающего спроса – как и ожидалось, он «вымыл» с рынка тех покупателей, которые в иных обстоятельствах совершили бы сделки сейчас. Прибавим сюда лето, когда люди традиционно откладывают решение серьезных квартирных вопросов. Плюс эффект от затянувшихся майских праздников, по сути, начавших сезон отпусков. Все это в итоге привело к тому, что по показателям спроса, количества авансов и сделок, нынешний июнь стал худшим месяцем этого года и примерно на 10 % «просел», по сравнению с прошлым июнем, который тоже был совсем не пределом мечтаний», - пояснил эксперт.

Но Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», не столь пессимистичен: «На вторичном рынке квартир Москвы средняя удельная цена предложения стабилизировалась наряду с объемом предложения… Можно говорить о достаточной активности, как со стороны продавцов, так и со стороны рынка».

Он отметил интересную тенденцию: рост цен на типовую панель и их снижение на монолитные дома. Возможно, этот тренд свидетельствует то, что по-прежнему силен кризисный тренд, когда с рынка вымывается, прежде всего, самое дешевое предложение.

Однако, если опираться на нашу сводную аналитику, то на вторичном рынке сложно говорить о каком-либо росте цен в дешевом сегменте. Динамика к июню составила – 0,3%.

Бизнес-класс

Мария Литинецкая выделяет в столичном бизнес-классе две тенденции на июньском рынке. «Во-первых, второй квартал 2014 года выдался рекордно активным в сегменте новостроек бизнес-класса Москвы. С апреля по июнь продажи открылись сразу в пяти новых проектах.  Таким образом, во втором квартале 2014 года вышло сопоставимое со всем прошлым годом количество новых комплексов бизнес-класса. Во-вторых, средняя цена кв. м в СВАО превысила показатель ЦАО (312 790 руб. против 302 530 руб.), что обусловлено выходом новых проектов и, как следствие, изменениями в структуре предложения».

Но если предложение активно пополнялось, то спрос не готов к всплескам. По наблюдениям Анатолия Довганя, руководителя отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills, июнь – достаточно предсказуемое время года, когда многие покупатели находятся в начальной стадии принятия решения о покупке жилья. «Они бронируют несколько возможных вариантов с тем, чтобы к сентябрю окончательно определиться с приобретением квартиры или апартамента. Вместе с тем, как следует из наших аналитических данных, существенного снижения спроса, характерного для начала лета, не произошло. Спрос остается на прежнем уровне», заметил аналитик.

Павел Луценко заметил снижение средней цены на вторичную недвижимость бизнес-класса. «Это в чистом виде результат укрепления рубля по отношению к мировым валютам. Растет доллар – продавцы преисполняются уверенности, что вместе с ним растет и стоимость их квартиры, падает доллар – они готовы немного поступиться в торге», - пояснил он.
Но полученный нами результат говорит о стопроцентной стагнации: изменение к маю – 0,4%.

Элит-класс

Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED и Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, заметили наплыв инвесторов в элитные новостройки. «Например, в этом месяце было продано примерно тридцать квартир в объектах «Галс Девелопмент» (общая статистика по рынку), - рассказывает Ирина Могилатова. - По акции были выставлены на продажу пять апартаментов в «Садах Пекина», которые ушли в течение недели (стоимость – 300 тыс. руб./кв. м). Вероятно, на активность инвесторов повлиял тот факт, что остается все меньше надежных вариантов для хранения денежных средств, ведь с начала следующего года будут облагаться налогами вклады в банках. К тому же, непонятна ситуация с рублем, идут слухи о дополнительных эмиссиях, инфляции и т. п».

Как пояснила Екатерина Румянцева, июньская активность на первичном рынке элитного жилья обусловлена повышенным инвестиционным спросом. «Около 50% сделок в июне совершено на объектах в начальных стадиях строительства, средний бюджет покупки составил $2,2 млн. (-27%). На 26% отмечено и снижение средней продаваемой площади - до 130 кв. метров. Более 35% приобретенных квартир и апартаментов имели площади до 100 кв. метров»,  - уточнила она.

Такое ощущение, что инвесторы, затаившись в высокий сезон, дождались летних скидок и моментально ими воспользовались.

Впрочем, эксперты Contact Real Estate отмечают, что в новых предложениях цены, наоборот повышались: «Средневзвешенная цена квадратного метра первичного элитного рынка жилья увеличилась за счет выхода дорогих новых проектов. Так, например, в районе Якиманки вышел апартаментный комплекс Neгоцiaнтъ, где минимальная цена квадратного метра составила $25 000, а максимальная $65 000. В районе Остоженки стартовали продажи в жилом комплексе Palazzo "Остоженка 12", где минимальная цена квадратного метра составила $18 900, а максимальная $19 500».

Так что Contact Real Estate и Павел Луценко не подтверждают оживление на рынке дорогих новостроек. «На первичном рынке летнее затишье, многие состоятельные клиенты проводят лето за границей. Застройщики объявляют скидки и немного снижают цены, с тем, чтобы осенью наверстать упущенное. На вторичном рынке тоже затишье, но многие продавцы, видя укрепление рубля, решили повременить с продажей и снимают свои объекты до лучших времен. Ну а те, что остались, решили воспользоваться ситуацией дефицита предложения и немного поднять цены», - заявил он.

В продолжение разговора о вторичном рынке, замгендиректора по работе с ключевыми клиентами компании SOHO Estate Наталия Голованова, сообщила, что рост цен на вторичном рынке недвижимости был незначительным, на  уровне погрешности и только за счет вымывания ликвидных предложений. «Продолжена тенденция роста цен на наиболее ликвидные квартиры  во всех строящихся домах, - уточнила она. - На пентхаусы и таунхаусы большой площади наоборот – цены не выросли, а где-то даже за счет акций и спец. предложений снизились. Развивается тренд продажи квартир с отделкой».

Ольга Александрова при участии Марии Лукиной