Июльские цены на московское жилье продолжили… не падать

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ИЮЛЬ 2014 ГОДА: ФСК «Лидер», SOHO Estate, «ИНКОМ-Недвижимость», Est-a-tet, IntermarkSavills, «Азбука Жилья», ГК «Миэль», «Мир квартир», ГК «МИЦ», «НДВ-Недвижимость», «Метриум Групп», «ЛСР.Недвижимость», Knight Frank Russia & CIS, Must Have

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ИЮЛЬ 2014 ГОДА: ФСК «Лидер», SOHO Estate, «ИНКОМ-Недвижимость», Est-a-tet, IntermarkSavills,  «Азбука Жилья», ГК «Миэль», «Мир квартир», ГК «МИЦ», «НДВ-Недвижимость», «Метриум Групп», «ЛСР.Недвижимость», Knight Frank Russia & CIS, Must Have

Большинство игроков рынка говорят о летнем затишье, жаре, которая буквально выгнала покупателей с рынка, в частности, и из Москвы - вообще. Хотя есть единичные мнения, что спрос в июле даже активизировался.

Но это касается, скорее, отдельных проектов. В комфорт-классе вышли новые очереди ЖК «Москва А101», а также ЖК « На Циолковского», в бизнес-классе появились в продаже ЖК «Волга» и ЖК «Наследие».

Крайние сегменты (самый дешевый и дорогой) ничем особенно новым не порадовали, однако же стагнировали наравне со всеми. Наши сводные данные, составленные на показателях 14 компаний, дали изменение цен по сравнению с июнем в пределах погрешности. За 1% в плюс перевалила только элитная первичка. Вторичный бизнес-класс показал почти такое же изменение. А вто элитная недвижимость на вторичном рынке подешевела почти на 1%.

Колебания в остальных сегментах были еще менее значительными.

СВОДНЫЕ ДАННЫЕ

Как мы считали 

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, комфорт, бизнес- и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.

Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

Участники рынка выделяют четыре основных сегмента на рынке жилья: экономкласс, комфорт-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно эти четыре сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя экономкласс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная доля участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей.

*Среднюю цену и динамику ее к предыдущему месяцу (пятая таблица) мы выводим как среднее арифметическое из всех данных компаний в классе. Эти подсчеты могут не коррелировать со средними ценами из текста в предыдущем месяце, поскольку, к сожалению, постоянно меняется число и состав компаний, предоставляющих цифры.   

ТРЕНДЫ

Эконом- и комфорт-класс

Первичный рынок в эконом-классе никак себя не проявил в июле. Тем не менее, аналитики ГК «МИЦ», говорят, что если и был рост цен на дешевые новостройки, то обусловлен он вымыванием предложения.

Однако в комфорт-классе появились новые проекты. Мария Литинецкая, гендиректор компании «Метриум Групп», рассказала, что драйвером роста цен в этом сегменте стал старт продаж в жилом комплексе «На Циалковского». «ЖК вышел на рынок на этапе монтажа верхних этажей, соответственно, и с высоким уровнем цен. Кроме того, комплекс располагается в престижном СЗАО, рядом с метро, что тоже не могло не сказаться на стоимости объекта», - пояснила она.

Однако средние цены были уравновешены другим новым проектом. Софья Лебедева, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», сообщила, что в комфорт-классе, напротив, произошло снижение средневзвешенной цены, в основном, по причине выхода трех новых корпусов на стадии подготовки площадки в ЖК «Москва А101».

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», также подтвердил тренд, что в июле стоимость московских новостроек практически не изменилась. «И в эконом- и в комфорт-классе показатели средней стоимости 1 кв.м. менялись на десятые и даже сотые процента, что говорит о снижении покупательской активности. Конец лета, скорее всего, пройдет на аналогичной ноте и оживления как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков на рынке стоит ожидать не раньше конца сентября-октября», - прогнозирует эксперт.

Если говорить о самых дешевых квартирах на вторичном рынке, то, как заметил Павел Луценко, гендиректор федерального портала «МИР КВАРТИР», в июле в Москве на вторичном рынке наиболее активно продавались квартиры в ценовом диапазоне от 140 000 до 175 000 рублей. «Таким образом, с рынка вымылась значительная часть наиболее дорогих объектов экономкласса и наиболее дешевых комфорт-класса. В итоге, экономкласс немного потерял в средних ценах, а комфорт – чуть-чуть вырос», - пояснил он.

В рамках более длинного периода – первого полугодия,  по словам Дмитрия  Таганова, руководителя аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, цена на московское жилье на вторичном рынке росла на уровне инфляции: «С начала года рост составил уже на 5,7 %. При этом, по данным Росстата, с января по июль инфляция в стране составила 5,4 %. Таким образом, в настоящее время цены на рынке жилья фактически растут в соответствии с инфляцией».

По данным Отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», наиболее существенно увеличилось предложение квартир среднего (комфорт) класса (+3,4% за месяц). Однако самая большая доля новых предложений все равно сохраняется за экономклассом (23%), в среднем классе – 21%, а в бизнес классе – 18%. «Факт роста средней удельной цены предложения на вторичном рынке квартир Москвы в июле связан прежде всего с классическим ожиданием осеннего оживления на рынке недвижимости, - комментирует Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости. - Наиболее ликвидные предложения уходят с рынка, в то время как новые объекты выставляются по инерции с неким запасом по цене в расчете на осенний рост спроса - независимо от того, что происходит на рынке в данный момент».

Бизнес-класс

Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, заметил снижение средней цены на новостройки бизнес-класса. По его словам, это связано, в основном, с вымыванием ликвидных квартир небольших площадей, а также  выходом в реализацию нового комплекса «Волга» на начальной стадии строительства. Аналитики Intermarksavills напомнили еще об одном объекте бизнес-класса, вышедшем на рынок в прошедшем месяце, -  ЖК «Наследие» от «Галс-Девелопмент», расположенный в Преображенском районе.

Впрочем, Ольга Денисова, начальник отдела маркетинга и рекламы «ЛСР. Недвижимость – Москва», не заметила даже таких изменений: «В сегменте бизнес-класса существенных изменений уровня спроса и стоимости жилья не произошло. Июль-август – традиционные месяцы спада интереса покупателей к недвижимости. Мы ожидаем восстановление активности покупателей данного сегмента рынка к концу сентября».

Вторичный рынок бизнес-класса, отмечает Павел Луценко, уже который месяц повторяет динамику валютного рынка. «Слабеет рубль – растут цены. С укреплением рубля в начале лета цены немного просели, но за последний месяц доллар снова вырос на 5%. За ним последовали и цены на квартиры бизнес-класса». Однако никакого роста в 5% наша аналитика не подтверждает. Сводные данные RealEstate.ru дали увеличение цены за месяц всего в 1%.

Элитка и премиум

«В июле продолжилась тенденция роста цен на наиболее ликвидные квартиры  во всех строящихся домах. Вместе с тем, спрос на элитные квартиры упал по сравнению с июнем 2014 и июлем 2013, поскольку из-за жары люди уехали из города. Проводимые акции позволили поддержать уровень продаж в элитном сегменте», - рассказала замгендиректора по работе с ключевыми клиентами Soho Estate Наталия Голованова.

 О стабильности цен в самом дорогом сегменте первичного жилья говорит и Елизавета Некрасова, гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have. «За январь-июль 2014 средняя цена квадратного метра элитной недвижимости выросла на 2,7% - с  774,6 тыс. руб. до 795,9 тыс. руб.  за квадратный метр.  На вторичном рынке рост цен за прошедшие 7 месяцев 2014 составил 2,6% - с 848,2 тыс. руб. до 870,5 тыс. руб. за квадратный метр, в течение июля изменений также не произошло», - пояснила она. Меж тем, если вспомнить данные об инфляции в 5,4% за первое полугодие 2014 года, то получается, что цены на элитное жилье даже падали!

Также Елизавета Некрасова заметила, что существенно поменялись покупатели дорогого жилья в Москве. «Примерно треть из них – это покупатели из нефте- и газодобывающих регионов – Тюмени, Иркутска, Красноярска, Сургута, Нижневартовска, Нефтеюганска. В 2013 году структура спроса была иной - спрос заметно поддерживался за счет украинских покупателей». Она также прогнозирует оживление рынка лишь со второй половины сентября и далее стабильный спрос до декабря 2014 года.

А вот Ольга Ясько, директор департамента исследований Knight Frank Russia & CIS, напротив, говорит, что этим летом затишья в сегменте элитной недвижимости не ощущается. «Активность покупателей с приходом жары не снизилась, оставшись на уровне предыдущих месяцев. Наибольшим спросом пользуются квартиры и апартаменты в бюджете до $2 млн, что отчасти определяется высоким разнообразием предложения в данной ценовой категории», - пояснила она.

Павел Луценко с ней согласен: «На первичном рынке мы видим, что с ростом валют и в преддверии активного сезона застройщики перестали демпинговать и давать скидки, и цены отыграли свое, даже чуть подросли».

На вторичке, по его наблюдениям, владельцы продолжают снимать объекты с продажи, видимо, придя к выводу, что «такая корова нужна самому». Если в прошлом месяце это были квартиры премиум-класса, то теперь уже и de luxe. Остаются объекты подешевле, что и объясняет небольшое снижение средних цен. Активных продаж в этом сегменте по-прежнему нет.

Ольга Александрова