Июль: самое дешевое жилье практически вымыто с рынка столицы

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ИЮЛЬ: Blackwood, Chesterton, Contact Real Estate, IntermarkSavills, «Инком-Недвижимость», «Конти», «Пересвет-Недвижимость»

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ИЮЛЬ: Blackwood, Chesterton, Contact Real Estate, IntermarkSavills, «Инком-Недвижимость», «Конти»,  «Пересвет-Недвижимость» 

 В целом, практически никто из экспертов не выделяет какого-то резкого тренда на удорожание или, наоборот, удешевление недвижимости в июле 2012 года. Большинство аналитиков уверяет, что цены практически замерли на месте. Единственное исключение, по мнению некоторых компаний, представляет самая дешевая недвижимость эконом-класса. За последнее время с рынка было вымыто дешевое предложение в этом сегменте, и поэтому цены предложений оказались выше заявленных ранее. С другой стороны, речь идет исключительно о запросе продавцов. Да и повышение не превышает месячный уровень инфляции: «Инком» зафиксировал самую большую разницу к июню – в 4,2 %.

Как мы считали

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой  и классом (эконом, бизнес и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.

Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

По традиции участники рынка выделяют три основных сегмента на рынке жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя эконом-класс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.

ТРЕНДЫ

Бизнес и элитка

Большинство экспертов не отмечает какого-то резкого изменения на рынке недвижимости. Так, как говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова, средние цены в сегменте новостроек бизнес- и элитного класса в июле остались практически на уровне прошлого месяца.

«Повышения цен на объекты и существенного изменения структуры предложения в прошедшем месяце не происходило, в связи с чем колебание как долларовых, так и рублевых показателей не превысило 1 – 2 %», - объясняет эксперт.

В свою очередь, рынок жилья бизнес-класса еще не до конца оправился от влияния роста курса доллара и падения рубля. Как отмечает руководитель аналитических проектов IntermarkSavills Анатолий Довгань, после технического падения, связанного с колебаниями курса валют, средневзвешенная цена предложения к концу июля отыграла около 2 %.

Аналогичная картина наблюдается и на рынке элитной недвижимости. Впрочем, по данным компании Chesterton, многие застройщики с целью активизации продаж готовы в летний период давать скидки и проводят различные акции. Например, акционные цены на ряд квартир представлены в комплексах «Барки Парк», «Арт Хаус» и др.

Эконом

По словам руководителя отдела исследований холдинга «МИЭЛЬ» Люции Луцковой, в целом объем предложения вторичного рынка жилья столицы по итогам июля сократился на 8 %. Между тем, количество вновь выставленных на продажу квартир на треть выше, чем это было в июне.

По словам аналитика, раскупали самое дешевое предложение: панельные дома старого фонда. Цены на панельные хрущевки выросли на 2,1 %, а в панельных домах с малой кухней  - на 2,5 %, в типовых панельных  - на  2,7 %.

В свою очередь, по данным руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, значительный скачок средней цены квадратного метра на вторичном рынке самого дешевого жилья произошел за счет вымывания с рынка «массового» жилья стоимостью до 15 млн рублей.

«Объем выставленного на продажу вторичного жилья за июль снизился на 1,7 % до 53,6 тыс. объектов. Быстрее всего с рынка уходили наиболее дешевые предложения: число объектов в сегменте «эконом-минус» снизилось на 7 %. Это подтверждают и цифры по округам: самыми популярными в этом месяце были квартиры в относительно недорогих районах ВАО и ЮВАО. Зато качественные объекты класса «эконом-плюс» раскупались чуть медленнее – за месяц их стало меньше на 2,4%», - говорит Дмитрий Таганов.

В целом, как отмечает эксперт, за последние 12 месяцев доля наиболее дешевого жилья в общем объеме предложения снизилась в 2 раза.  Впрочем, как говорит Дмитрий Таганов, несмотря на прирост цены предложения, который в общей сложности с начала года составил 9 %, говорить о фактическом увеличении стоимости квадратного метра пока нельзя. Так, по его данным, с декабря 2011 года средняя цена сделки выросла на 6,2 %. При этом уровень официальной инфляции по Москве за этот же период, согласно статистике Росстата, оценивается в 5,6 %. Получается, что реальный рост цен на вторичном рынке квартир за 7 месяцев составил 0,6%.

Прогнозы на будущее

В ближайшем будущем участники рынка не ожидают на рынке недвижимости каких-либо потрясений, даже несмотря на макроэкономическую напряженность. Денис Попов, управляющий партнер  Contact Real Estate, уточнил, как показала первая волна, цены на качественные элитные объекты не просели в 2008-2009 гг. более чем на 10 – 15 %, а в последний год и вовсе вернулись к своим докризисным показателям.

По словам руководителя управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергея Мигунова, в любом случае, снижение цен  не является долгосрочным трендом.

«В долгосрочной перспективе, на мой взгляд, цены продолжат расти, повторяя динамику в среднем по году: рост цен в бизнес-классе за год составил 11 % годовых, в эконом-классе – 8,5% годовых. А отрицательная коррекция цен в июле – это лишь временный сезонный фактор», - добавляет Сергей Мигунов. 

Алексей Лоссан 

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Июнь: разновалютное движение

Московский рынок жилья замер в ожидании

Застой цен на жилье в Петербурге с легким смещением в минус

Отдельные скачки цен в «элитке» на фоне общей стагнации

Цены на жилье в Петербурге поднялись на 1 %

Цены на «элитку» в конце марта пошли на взлет