Рубрики раздела события

Лента

Следить за новостями

ИПОТЕКА/Рассрочка ниже инфляции

07 июня 2007
ГК «СУ-155» и Независимый Строительный Банк предлагают ипотечную программу со ставкой 8% на инвестиционный период

Группа компаний «СУ-155» и КБ Независимый Строительный Банк объявили об уникальном предложении на рынке жилой недвижимости и ипотеки: квартиры эконом-класса, построенные «СУ-155», будут продаваться по ипотечным программам, ставка по которым на инвестиционный период не превысит 8% годовых в рублях. Казалось бы, даже правительство смирилось с тем, что у снижения ставок по ипотечным кредитам есть свои пределы. Вслед за президентом Владимиром Путиным, отметившим, что ипотека не может стоить дешевле 11% в рублях в год, первый вице-премьер Дмитрий Медведев сообщил: средний размер ставки по ипотечным программам в 2007 году будет равен 10,5%. По словам топ-менеджмента «СУ-155», фондирование для реализации такой программы было обретено на Западе. Эксперты, опрошенные RealEstate.ru, уверены, что на самом деле здесь речь идет о рассрочке.

Суть совместной программы ГК «СУ-155» и Независимого строительного банка состоит в том, что заемщику предлагают получить рублевый кредит под 8% годовых на инвестиционный период строительства жилья: от момента «котлована» до заключения договора купли-продажи квартиры. После оформления квартиры в собственность ставка повышается до среднерыночного на тот период времени уровня процентной ставки по ипотечным кредитам. Как уточнила начальник финансового отдела Коммандитного Товарищества «СУ-155 и К» Юлия Яковенко, срок кредита составит 15 лет, при этом «по истечении инвестиционного периода на этапе заключения основного договора купли-продажи жилья заемщик сможет поменять кредитную организацию на любую другую, не уплачивая при этом никаких комиссий». Первоначальный взнос по данной программе составит 10% от стоимости жилья, сумма дополнительных платежей (комиссия за открытие и ведение судного счета) не превысит 0,5% от суммы кредита единовременно. При этом ни банк, ни застройщик не будут иметь повышенных требований к потенциальному заемщику и выдадут кредит даже при наличии серой зарплаты, не повысив при этом процентную ставку по кредиту.

В «СУ-155» предусмотрели и налоговые вопросы. Как отметил финансовый директор компании Сергей Мурашко, получая кредит по процентной ставке 8% годовых в рублях, клиент не имеет при этом материальной выгоды, которая, согласно налоговому законодательству, наступает в том случае если процент по кредиту ниже трех четвертых от ставки рефинансирования.

«Как показывает практика, нынешние условия получения кредитов оставляют подавляющее большинство граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, за пределами рынка. Одно из существенных препятствий – высокая стоимость кредита, которая сегодня составляет в среднем 12% годовых в рублях, а на этапе строительства – целых 14% в год», - рассказал председатель совета директоров «СУ-155» Михаил Балакин.

По его словам, стоимость квадратного метра в жилье, проданном по данной схеме, не изменится и повысится лишь в зависимости от влияния рыночных факторов. Например, вследствие роста цен на стройматериалы, которые составляют до 70% от общего объема расходов на строительство многоквартирного дома.

Средства, на которые будет реализована программа, привлек Независимый Строительный Банк, заверили представители топ-менеджмента компании. «Это западные деньги, в том числе и синдицированные кредиты. Мы долго готовились к тому, чтобы реализовать подобную программу», - резюмировал М. Балакин.

«В настоящее время ставка 8% в рублях нереальна, ведь ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на сегодня составляет 10,5%. Вряд ли банк будет работать в убыток. Скорее всего, это взаимовыгодное партнерство, направленное на привлечение клиентов банком и увеличение объемов продаж "СУ-155"», - отметила директор ипотечного центра компании «Домострой» Елена Хуснулина.

Как отметили специалисты, опрошенные RealEstate.ru, для реализации подобной задумки должен быть привлечен существенный объем финансирования. «Для того, чтобы построить 1 многоквартирный дом необходимо 5-6 млн долл. вложений, ипотечное кредитование по таким условиям потребует еще больше затрат. Скорее всего, здесь имеет место как привлечение значительных источников зарубежных средств, так и проектное финансирование застройщика с предоставлением кредитов покупателям квартир в этом доме», - прокомментировал начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

А заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов рассказал, что кредитная организация также работает над совместной программой с застройщиком, однако механизмы, по котором будет установлена ставка, аналогичная той, что предлагает «СУ-155» и Независимый строительный банк, будут иными. «Я не вижу возможности в настоящее время выдавать кредиты под 8% годовых в рублях, учитывая уровень инфляции, а также тот факт, что банк обязан заложить в процентную ставку маржу и как минимум 0,5% на операционные издержки. Кроме того, наиболее дешевое западное финансирование обойдется банку примерно в 8% годовых, поэтому, скорее всего, здесь имеет место не кредит, а рассрочка» - добавил он.

«Ставка по кредиту ниже инфляции – это действительно «схема», поэтому риски банка и застройщика здесь минимальны, аналогично рискам при оплате в рассрочку. Принципиально новым было бы предложение о кредите под 8% сразу на 15 (или более) лет, а не на только период строительства. В данном случае 8% не является откровением - рассрочку можно вообще давать беспроцентную», - заявил заместитель генерального директора по развитию ипотечного кредитования ГК «Пересвет-Групп» Ринат Янтурин.

«Если бы такое предложение появилось в 2006 году, то ответ был бы очевиден, поскольку ни о каком стимулировании спроса речи идти не могло. На сегодняшний день позиции покупателя на рынке усиливаются. Стимулирование спроса выходит на первый план. Вот тут то и появилось необычное предложение СУ-155. Но так ли оно необычно? Скорее это продуманный финансовый план, позволяющий стимулировать спрос на рынке и тем самым соблюсти запланированный объем привлекаемых денежных средств под строительство новых объектов недвижимости», - продолжил руководитель отдела инвестиций ООО «Пересвет-Девелопмент» Сергей Баранов.

По его мнению, к риску участия в такой программе можно отнести тот факт, что не понятен процент по ипотеке после окончания строительства. Остальные риски регламентированы ФЗ-214 и предсказуемы.

Оценить риски участников новой программы СУ-155 сейчас достаточно сложно, потому что нет четкого алгоритма работы банка, застройщика и клиента, в особенности это касается взаимодействия застройщика и банка. "На первый взгляд, самые большие риски несет клиент. Возможно, в будущем при недостаточно жестко проведенном банком андеррайтинге для него будет проблемно провести рефинансирование своего кредита", - предположил директор по продажам Группы компаний «Домостроитель» Сергей Махоткин.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова