28 февраля 2008

ИПОТЕКА/ От 20% и выше

Рынок не попрощается с рисковыми кредитами

С февраля 2008 года Агентство по ипотечному жилищному (АИЖК) кардинально изменило политику сотрудничества со своими партнерами: государственная рефинансирующая организация пошла на ужесточение условий выкупа ипотечных кредитов. В частности, ипотечные займы, выданные на крупные суммы при первоначальном взносе менее 20% от стоимости приобретаемого имущества, Агентство начало считать рискованными и оставило за собой право отказаться от их выкупа. Тем самым АИЖК, вслед за поднявшим ставку рефинансирования ЦБ, указало банкам на необходимость ужесточения требований к заемщикам. В отличие от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, коммерческие рефинансирующие организации пока не спешат прощаться ни с крупными кредитами, ни с низкими первоначальными взносами, однако не отрицают, что их стандарты выдачи ипотечных кредитов и условия сотрудничества с партнерами также претерпели изменения.

Февральские действия АИЖК не стали шокирующими для рынка. Как ранее сообщал RealEstate.ru, в начале декабря прошлого года Агентство известило своих региональных партнеров о снижении максимальной суммы кредитования до 1,5 млн руб. и удвоении первоначального взноса до 20%. Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка рассказал, что такое решение было вызвано увеличением темпов роста просрочки по ипотечным кредитам, выданным по стандартам Агентства. Действительно, в абсолютных цифрах размер просроченной задолженности в портфеле государственной рефинансирующей организации только на сентябрь 2007 года составил 1,3 млрд руб. А как отмечено в отчете эмитента, обнародованном АИЖК позднее, в первой половине 2007 года объем просроченной задолженности вырос почти в четыре раза, а во второй - в два раза.

По словам А. Семеняки, Агентство проанализировало причины повышения объема просрочек по кредитам и выявило особые критерии, по которым определенные ссуды были отнесены к "рискованным". Как оказалось, наибольшее число «невозврата» пришлось на займы свыше 1,5 млн руб. при первоначальном взносе менее 20%. Это и послужило причиной того, что с февраля 2008 года рефинансирование таких кредитов осуществляется только после особой проверки со стороны Агентства.

В таких условиях у столичных заемщиков, желающих приобрести квартиры в Москве и Московской области, осталось совсем мало шансов на получение кредита по стандартам АИЖК. Средняя стоимость 1 кв. м в столице на начало года составляла 4,6 тыс. долл. для объектов эконом-класса и 7,7 тыс. долл. для бизнес-класса, а в наиболее крупных городах ближнего Подмосковья колебалась в пределах 2,3-3,5 тыс. долл. Однако, как подчеркнули в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию, задача ведомства, прежде всего, состоит в том, чтобы развивать ипотеку на всей территории страны (в настоящий момент партнерская сеть АИЖК насчитывает 76 региональных операторов и 64 сервисных агента), а для жителей РФ такая мера не должна стать критичной. "Средняя сумма кредита по РФ в 2007 году не превышала 700 тыс. руб.", - заверил А. Семеняка.

Участники рынка рефинансирования по-разному отреагировали на кризис ликвидности, поразивший банковскую систему. «Никаких изменений с начала кризиса ликвидности в нашей работе не произошло: наши стандарты качества кредитов изначально были оптимальными, поэтому никаких корректировок в плане ужесточения нам делать не пришлось», - заявил директор департамента по работе с финансовыми институтами DeltaCredit Вадим Пахаленко.

В то же время директор департамента продаж и развития КБ "Русский Ипотечный Банк" (РИБ) Алексей Дорош сообщил, что в рамках реализуемого банком федерального проекта «Русская ипотека» изменения коснулись только условий кредитования. «В среднем ставки по кредитам, выдаваемым по нашим стандартам и подлежащим рефинансированию без условий обратного выкупа в случае дефолта, выросли за последние 6 месяцев на 1%. Все остальные условия остались без изменений», - уточнил он.

А как рассказал генеральный директор компании «АТТА Ипотека» Александр Черняк, в рефинансирующей организации вступила в силу новая редакция правил, согласно которой ставки в среднем были повышены на 0,5%. «Однако хочу заметить, что в нашем случае ставка растет не для заемщика, а для ипотечного дилера. Все дело в том, что мы изменили свои требования к доходности от приобретенных пулов ипотечных закладных. Согласно нашим стандартам, должна быть определена максимальная ставка по ипотечному кредиту и значение доходности, которую мы закладываем за свои услуги, а ипотечные дилеры сами вольны принимать решение, повышать ли процентные ставки по кредитам до максимума или немножко терять на рефинансировании кредитов», - разъяснил он.

Что же касается кредитов, которые теперь считаются «рискованными», то участники рынка уверены: объемы их выдачи в текущем году сократятся, но об исчезновении подобных ипотечных программ говорить пока рано. «Подобные кредиты обычно находятся либо на балансах кредитных организаций, либо секьюритизируются в оффшорах. Также не стоит забывать, что на рынке есть игроки, которые продолжают покупать ипотечные портфели с высокой степенью риска. Они ставят перед собой более долгосрочные задачи по секьюритизации, а значит вполне вероятно, что с течением времени коэффициент LTV (сумма кредита к стоимости обеспечения», коэффициент отражает соотношение суммы предоставляемых кредитором средств к оценочной стоимости приобретаемого жилья) станет более приемлемым», - резюмировал А. Черняк.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Следите за новостями