ИПОТЕКА/ Налоговые вычеты

Как заставить государство заплатить по кредиту?

Согласно статье 220 Налогового кодекса, каждый гражданин РФ, который приобрел в собственность жилье или участвует в его строительстве, имеет право один раз в жизни воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть обратно часть уплаченного государству подоходного налога с суммы, пошедшей на покупку квадратных метров. Ипотечные заемщики наделены еще большими привилегиями – они имеют право на получение имущественного вычета, складывающегося сразу из двух сумм. Государство обещает не только выплатить им 13% от стоимости приобретенного имущества, но и возместить часть уплаченных процентов. Причем если налоговый вычет «с недвижимости» ограничен 1 млн руб., то на «проценты по кредиту» таких ограничений и вовсе нет.

В соответствии с действующим законодательством имущественный налоговый вычет представляет собой выплату, которую единовременно или частями может получить любой налогоплательщик, отчисляющий в бюджет 13% подоходного налога. При этом сумма имущественного налогового вычета напрямую зависит от стоимости приобретенной недвижимости на момент покупки: чем дороже квартира, тем больший налоговый вычет получит гражданин РФ. Сразу нужно оговориться, что государство стимулирует не только покупку квартир, но и индивидуальное жилищное строительство, поэтому граждане РФ, строящие частные дома, для получения имущественного налогового вычета имеют право учесть расходы на разработку проектно-сметной документации; на приобретение строительных и отделочных материалов; расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке; по подключению к сетям или созданию автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Правда, государство ограничило максимальную стоимость недвижимости (или расходов на ее строительство), которую можно предъявить к вычету, миллионом рублей. На практике это означает, что если квартира стоит дороже 1 млн руб. (или расходы по строительству вышли дороже 1 млн руб.), то размер выплаты все равно будет рассчитываться от установленного законом максимума. Ипотечные заемщики, кроме того, имеют право предъявить к вычету и сумму уплаченных ими процентов. При этом максимум суммы для уплаченных процентов государством не установлен.

Для того наглядности приведем простой пример. Заемщик, зарабатывающий 78 тыс. долл. в год (1996800 руб.*), приобрел квартиру стоимостью 200 тыс. долл. (5120000 руб.), из которых 50 тыс. долл. (1280000 руб.) заплатил сам, а 150 тыс. долл. (3840000 руб.) одолжил у банка на 15 лет под 12% годовых. В таком случае ему полагается, во-первых, налоговый вычет в размере 13% от стоимости недвижимости. В данном случае цена на квартиру дороже установленной государством планки, поэтому он может рассчитывать лишь на 13% от 1 млн руб., то есть на 130 тыс. руб.

А во-вторых, он имеет право на возмещение 13% от общей суммы процентов, которую выплатит в течение всего срока кредитования. Выплаты по процентам за 15 лет в указанном примере составят порядка 270 тыс. долл. (6912000 руб.), значит, за проценты он может получить 35100 тыс. долл. (898560 руб.)

* по курсу 25,6 руб. за 1 долл.

Имущественный налоговый вычет, причитающийся к выплате, может быть выдан гражданину единовременно (при условии, что доходы заемщика в течение года обеспечили достаточную сумму подоходного налога, из которого и осуществляется вычет) или частями. Вычет по уплаченным процентам предоставляется по мере их погашения.

А это значит, что так или иначе раз в год заемщику для оформления налогового вычета придется отдавать в налоговую инспекцию целый пакет документов. К ним, помимо традиционных паспорта и заявления, относятся договор купли-продажи, свидетельство о собственности или другие документы, подтверждающие право собственности на указанную жилую площадь; акт приема-передачи квартиры (для новостроек) и справка 2-НДФЛ. Последняя подтверждает сам факт уплаты подоходного налога, поэтому тем работникам, которые получают заработную плату в конверте, дорога к налоговому инспектору заказана. К тому же налоговику потребуется кредитный договор и справка из банка, в которой должны быть указаны срок кредитования, сумма уплаченных уже процентов, сумма произведенных выплат по кредиту (в счет погашения тела кредита), квитанции о произведенных платежах. Заемщику необходимо помнить, что в налоговой инспекции его могут попросить заполнить налоговую декларацию. Однако этого можно избежать, изъявив желание получать вычет по месту работы, а не на личный банковский счет. На рассмотрение документов налоговому инспектору отводится не более 3 месяцев, после чего он должен вынести свое решение.

В каком случае налоговик может отказать? В первую очередь, в том случае, если налогоплательщик ранее реализовал право на имущественный налоговый вычет. Кроме того, не приветствуются налоговой сделки купли-продажи жилья между взаимозависимыми лицами: родственниками, сослуживцами или начальником и подчиненным. Отказать в вычете по ипотечным процентам налоговая инспекция может и в случае, если имело место рефинансирование ранее взятого кредита. Дело в том, что налоговый вычет на сумму уплаченных процентов предоставляется только на целевой кредит для приобретения жилья, а при перекредитовании деньги идут на погашение ранее взятого кредита, поэтому они по закону не могут быть предъявлены к вычету.

Также налогоплательщикам стоит помнить о некоторых нюансах, которые могут «осложнить» получение заветных денег от государства. Так, если жилье оформлено в долевую собственность, то каждый из собственников получает вычет самостоятельно и лишь в том размере, который пропорционален его доле. Аналогичная ситуация и с вычетом по ипотеке: созаемщики имеют право претендовать на возмещение уплаченных процентов только в размере «своей доли» в кредите и строго в зависимости от произведенных каждым из них выплат. На практике это означает, что если, к примеру, супруги взяли кредит и стали созаемщиками, то, для того чтобы получить максимальный вычет по процентам, им следует по очереди платить по кредиту в банке. Либо перераспределить доли вычета, чтобы один из собственников предоставил право получения денег за себя другому. При этом важно понимать, что в данном случае оба супруга считаются реализовавшими свое право на налоговый вычет.

Кстати, если какая-то часть недвижимого имущества оформляется в собственность ребенка, то он сможет реализовать свое право на налоговый вычет только по достижении совершеннолетия. В противном случае, родителям для получения налогового вычета за ребенка придется обращаться в суд.

На сделке покупателю стоит обратить внимание и на стоимость недвижимости, которая указывается в договоре. Зачастую застройщики настаивают на том, чтобы в официальных документах проходила сумма, которая меньше фактических расходов, произведенных покупателем. В таком случае налоговая при расчете выплат в праве учесть исключительно ту сумму, которая значится в договоре. И даже отказать в вычете по процентам по той причине, что сумма кредита превышает официальную стоимость недвижимости.

Осторожно следует относиться и разного рода альтернативным схемам. Ведь переданный в оплату жилья вексель может признаваться в качестве расходов только в том случае, если он был приобретен налогоплательщиком по гражданско-правовому договору. Если же налогоплательщик сам выписал вексель и передал его продавцу, то оснований для вычета не имеется.

Юлия ВАСИЛЕНКО