22 ноября 2006

ИНСТРУМЕНТЫ/ Земля в залоге

АИЖК разрабатывает концепцию ипотечного кредитования под залог земельных участков

Не секрет, что поиск источников финансирования под строительство объектов недвижимости для многих застройщиков превратился в головную боль. Строительные компании жалуются на дороговизну банковских кредитных продуктов, отсутствие налаженных механизмов проектного финансирования, несовершенство отечественного законодательства. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) решило предложить застройщикам собственный механизм привлечения денежных средств – ипотечное кредитование под залог земельных участков. В федеральном агентстве надеются, что предложенная схема позволит компаниям привлекать средства кредитных организаций еще до получения проектно-сметной документации.

Концепция ипотечного кредитования под залог земельных участков, предложенная АИЖК, предполагает развитие трех направлений: кредитование муниципалитетов для комплексного обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой; кредитование физических лиц для строительства индивидуальных жилых домов; кредитование юридических лиц для комплексной застройки территории малоэтажными жилыми домами и строительства многокватирного жилья.

Как рассказал RealEstate.ru директор департамента жилищного финансирования АИЖК Владимир Петренко, за основу Агентство решило взять американскую модель выдачи ипотечных строительных кредитов. Суть механизма заключается в поэтапном финансировании с привязкой к сметной стоимости строительных циклов. Заемщик оформляет кредит у партнеров Агентства и начинает работать с участком, подводить коммуникации. На этом, «нулевом», цикле он получает финансирование в размере 15% от необходимой суммы. После завершения необходимых работ нулевого цикла стоимость земельных участок переоценивается. На этапе заливки фундамента, строительстве стен и перекрытий застройщик получает еще 10%. После завершения работ стоимость переоценивается снова и так далее. Когда строительство дома завершено, оформляется закладная, и схема приобретает традиционный вид.

В связи с принятием концепции земельной ипотеки, в АИЖК планируют также выступить с законодательными инициативами о внесении поправок в закон «Об ипотеке» и бюджетное законодательство, а также запустить пилотные проекты в Костромской, Ростовской, Калужской областях совместно с компаниями Национальная жилищная корпорация, Адамант, Rodex Group и др.

В роли кредиторов будут выступать региональные операторы, сервисные агенты АИЖК, а также банки. «Хочу обратить особое внимание на то, что привлечение долгосрочного заемного капитала дает большие возможности средним и малым кредиторам для наращивания объемов ипотеки», - подчеркнул В.Петренко.

Однако коммерческие кредитные организации ждут инициативы со стороны государственных структур. «Чтобы заниматься финансированием застройщиков, нужно контролировать их финансовые потоки, знать, откуда у строительных компаний ноги растут, мы пока предпочитаем заниматься только развитием ипотеки в России», - отмечает руководитель отдела разработки продуктов банка DeltaCredit Юлия Бельских.

«Кредитных программ, предполагающих залог земельного участка, у нас пока нет, но направление перспективное, поэтому в будущем, возможно, мы также будем рассматривать возможность выдавать такие кредиты», - продолжила Ю.Бельских.

Опрошенные Realestate.ru банки пришли к выводу, что запустить подобный механизм сегодня сможет лишь государственная структура: банковские риски и расходы не позволят сделать продукт коммерчески выгодным. О планах создания земельной ипотеки до сих пор громко заявил лишь «Россельхозбанк». В 2005 году кредитная организация анонсировала планы по кредитованию владельцев земельных участков сельхозназначения, а также арендаторов земельных участков.

А вот опыт коммерческих банков в кредитовании под залог земельных участков был скорее отрицательным. «Мы действительно выходили на рынок с таким продуктом, однако летом 2005 года сняли его с продажи», - рассказал начальник управления развития бизнеса Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин.

По его словам, спрос населения на данный вид займов оказался довольно низким. Кроме того, риски невозможности рефинансирования кредитов под залог земельных участков были слишком высоки. «Банки всегда стремятся рефинансировать ипотечные кредиты, в том числе путем выпуска ценных бумаг. Провести секьюритизацию таких кредитов в сегодняшних условиях крайне сложно. Да и инвесторам вряд ли будут интересны подобные бумаги, ведь каждый земельный участок уникален может быть оценен двумя независимыми оценщиками совершенно по-разному», - прокомментировал М. Бусыгин.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Следите за новостями