«Горизонт», «Стрела», «Орленок» и «Баррикады» - "кина не будет"?
Эти кинотеатры должны уйти с молотка. RealEstate.ru уже писал, что торги по продаже «Горизонта» и «Стрелы» стартуют 18 августа, «Орленок» выставят 24 августа. Аукцион по продаже четвертого кинотеатра будет проведен 11 августа. При этом потенциальные покупатели имеют право перепрофилировать объекты под другое назначение и не сохранять кинопоказ. Опрошенные нами эксперты заметили, что оставить немного кино будет исключительно делом доброй воли покупателей, так как денег эта функция почти не приносит. Однако удачное расположение всех четырех кинотеатров вполне подходит для организации ресторанов, магазинов и отделений банков.
Эти кинотеатры должны уйти с молотка. RealEstate.ru уже писал, что торги по продаже «Горизонта» и «Стрелы» стартуют 18 августа, «Орленок» выставят 24 августа. Аукцион по продаже четвертого кинотеатра будет проведен 11 августа. При этом потенциальные покупатели имеют право перепрофилировать объекты под другое назначение и не сохранять кинопоказ.
Опрошенные нами эксперты заметили, что оставить немного кино будет исключительно делом доброй воли покупателей, так как денег эта функция почти не приносит. Однако удачное расположение всех четырех кинотеатров вполне подходит для организации ресторанов, магазинов и отделений банков.
На днях гендиректор компании-владельца кинотеатров ГУП «ОДУИКК» Александр Бурков уточнил, что на объекты не получен градостроительный план земельного участка, который ограничивал бы назначение зданий. Как передало слова Буркова РИА Новости, ограничений нет, потому что все эти объекты являются встроенно-пристроенными, а не отдельно стоящими зданиями. Бурков уточнил, что по всем объектам есть обременение в виде сданных в аренду площадей, причем в договорах аренды нет пункта о расторжении в одностороннем порядке.
Два из них – «Горизонт» и «Стрела» - являются действующими кинотеатрами, где оператором кинопоказа является «Формула кино». Два остальных – «Орленок» и «Баррикады» - недействующие. В «Орленке» расположен ресторан «Бакинский дворик», а в «Баррикадах» арендатором площади является также точка общественного питания. Напомним, что кинотеатр «Горизонт» находится на Комсомольском проспекте, дом 21/10 в одноэтажном встроенно-пристроенном к жилому дому нежилом помещении. Он был построен в 1964 году. Кинотеатр «Стрела» стоит на площади Смоленская-Сенная, дом 23/25. Здание, в котором он размещается, представляет собой одноэтажное встроенное нежилое помещение 1956 года постройки. Кинотеатр «Орленок» расположен на улице Русаковская, дом 23 (муниципальное образование «Сокольники»). Это одноэтажное встроенно-пристроенное нежилое помещение 1897 года постройки. Кинотеатр «Баррикады» стоит на улице Баррикадная, дом 21/34, строение 3. Он был открыт в 1907 году.
«Горизонт» выставляется по стартовой цене 252,1 млн рублей, аукцион по продаже «Стрелы» начнется с 320,8 млн рублей, детский широкоэкранный кинотеатр «Орленок» выставят на продажу с начальной ценой 207 млн рублей. Что касается кинотеатра «Баррикады», то он может уйти с молотка по цене 124,3 миллиона рублей.
«Разрешение изменить вид использования - вынужденный шаг»
«Конечно, бизнес кинотеатров менее доходный, чем рестораны или ритейл. С точки зрения локации данные здания крайне интересны для торговли и общепита. Они находятся у метро, в очень удачных местах, поэтому ставки аренды на торговые площади в «Баррикадах», «Стреле» и «Горизонте» могут превышать 1000-1500 долларов за квадратный метр в год, а в «Орленке» - от 700 до 1200 долларов за квадратный метр в год», – говорит управляющий партнер DNA Realty Антон Белых.
Хотя он заметил, что на месте инвестора сохранил бы «хоть отчасти» функцию кинопоказа - это необходимо «чтобы, во-первых, не столкнуться с массовыми протестами жителей, а во-вторых, не потерять трафик людей, привыкших ходить туда в кино». Белых допускает, что обеспечить рентабельность можно, если увеличить площадь здания в процессе реконструкции или перестройки.
«Это все-таки легендарные кинотеатры, поэтому продажа их с разрешением изменить назначение - видимо, вынужденный шаг для бюджета, поскольку инвесторов не привлекают кинотеатры и их никто не покупает. Впрочем, это далеко не самый правильный шаг с точки зрения формирования городской среды», - заметил он.
Руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании JLL Антон Коротаев также отметил вполне удачные локации всех кинотеатров. Между тем, он сказал, что «если речь не идет о глобальном редевелопменте» объектов, оптимальным решением будет сохранить развлекательную функцию. При этом, считает Коротаев, достаточно лишь добавить к ней торговую составляющую в формате стрит-ритейла в рамках первого уровня имеющегося помещения.
«С точки зрения конкретного развлекательного формата, не вижу причин не сохранить тот же кинотеатр, просто обновить формат и улучшить качество. В качестве альтернативы отмечу, что хорошим вариантом использования таких помещений мог бы стать общепит – кафе или ресторан, или отделение банка», - считает Коротаев.
Руководитель отдела исследований и консалтинга компании-консультанта в области торговой недвижимости «Магазин Магазинов» Андрей Васюткин согласился, что «было бы здорово» сохранить аутентичность и изначальную функцию кинопоказа (или, например, музея или галереи) в исторических зданиях «Орленка» и «Баррикадах», где сейчас обосновались рестораны.
«Но вряд ли это возможно в новых рыночных реалиях, если только покупателем не выступит меценат, - заметил руководитель отдела исследований. - Скорее всего, здесь в качестве арендаторов останутся все те же рестораны и кафе, а также отделения банков». Хотя он оговорился, что специфическая конфигурация и планировка помещений кинотеатров может не подойти под данные цели.
Здания выставлены на продажу слишком дорого
«А1 (основной акционер сети «Формула кино») рассматривает возможность выкупа «Горизонта» и «Стрелы» и сохранения функции кинопоказа со сдачей части площадей в аренду, - рассказывает Андрей Васюткин. - Но цена продажи этих зданий достаточно высокая. Если новым собственником станет кто-то другой, то он наверняка поднимет планку арендной ставки - она может оказаться слишком высокой для кинотеатра».
Анна Кузнецова
