06 июня 2011

Дубай намерен в этом году построить в 3,5 раза больше, чем в прошлом

Семья шейха Аль Мактума, правящей династии королевства Объединенные Арабские Эмираты, сооружая искусственные острова в Персидском заливе, мечтала затмить Великую Китайскую стену, а роскошью своих отелей навсегда покорить сердца самых богатых и знаменитых людей планеты.

Семья шейха Аль Мактума, правящей династии королевства Объединенные Арабские Эмираты, сооружая искусственные острова в Персидском заливе, мечтала затмить Великую Китайскую стену, а роскошью своих отелей навсегда покорить сердца самых богатых и знаменитых людей планеты. И ей это почти удалось. Построены острова Пальм и архипелаг Мир , самое высокое здание в мире Бурдж Халифа (828 м), самый большой шоппинг -центр в мире «Мол Дубая» ( общая площадь - около 1,2 млн кв.м), единственный в мире 7- звездочный отель «Парус». Кажется, Аль Мактум задумал в своем эмирате создать все новые чудеса света. Но кризис спутал все карты.

Цены на недвижимость с 2008 года упали на 60% и в этом году могут упасть еще процентов на десять-пятнадцать. В прошлом году шейх Аль Мактум заявил, что максимум 10 процентов из 1280 проектов, объявленных в 2008 годув Дубае, будут реализованы до 2020 года. В 2010 году власти Дубая отказались от 202 проектов. Среди них — небоскрёб Nakheel, ранее известный как Аль-Бурдж высотой около 1140 м, в 50 км от Бурдж Дубая; гольф курорт Tiger Woods Dubai стоимостью в 1,1 млрд долл. Сегодня кандидаты под нож еще 300 проектов.

В небоскребе Бурдж Халифа к октябрю 2010 года было продано только 75 из 900 его ультра-роскошных апартаментов, по данным агентства недвижимости Better Homes. Новых данных департамент маркетинга Бурдж Халифа не дает. Выручка от продаж апартаментов у девелопера Бурдж Халифа Emaar Properties по итогам первого квартала 2011 упала на 81%. Создатель искусственных островов девелопер Nakheel чтобы привлечь арендаторов сдает на два месяца бесплатно свои апартаменты в Discovery Gardens и International City.

Сам город больше напоминает город-призрак. Пустующие офисы и виллы с вывесками sale. Из «Мола Дубая» (The Dubai Mall) ушли многие продавцы luxuary. «В прошлом году я покупал здесь галстуки и рубашки в магазинах Brioni и Gucchi, - рассказывает мой знакомый предприниматель, - в этом году этих магазинов уже нет, а сам «Молл Дубая» все больше превращается в Черкизон, хотя могу отметить, туристов стало больше».

Однако, гордый шейх не сдается. Чтобы увеличить поток туристов в Дубай - а в планах к 2020 году здесь хотят принимать 15 млн человек в год — власти эмирата собираются строить тематический парк развлечений для семейного отдыха наподобие Дисней Лэнда. Снова ведутся переговоры с потенциальными операторами. Но, сам гигант индустрии развлечений Walt Disney Company пока не собирается открывать свой парк в ОАЭ.

Меж тем, цены на нефть выросли и эмират Дубай стал снова набирать темпы строительства. Так в этом году Jones Lang LaSalle ожидает ввод около 28 тыс. новых единиц жилья, это в 3,5 раза больше чем в прошлом году. И план начинает выполняться. Так, в первом квартале в Дубае построено 7900 единиц - это на сто больше чем за весь прошлый год, когда всего было их сдано около 7800.

Подобная динамика удивляет. По прошлогодней оценке банка UBS, из 360 тыс. построенных домов, избыточное предложение в Дубае может представлять 150 тыс. единиц жилья. Если даже эта оценка несколько пессимистическая, то ее справедливость легко доказывается тем, что цены на недвижимость в Дубае продолжают падать.

Меж тем о рестарте некоторых своих проектов заявила Nakheel. Девелопер вновь приступил к застройке Jumeirah Park, Al Furjan, Jumeirah Heights, Jumeirah Village. Началось проектирование второй фазы Dubai World Central, района в центре которого расположен крупнейший Международный аэропорт. В июле 2012 года здесь начнется строительство.

«У компании Nakheel, как мастер-девелопера есть обязательства перед застройщиками и инвесторами, и ей нужно либо эти обязательства выполнять, либо возвращать деньги за проданные участки и объекты недвижимости, - комментирует ситуацию Олег Лаврик, управляющий партнер компании Imex Real Estate, - Так, например, в Jumeirah Park, где застройка идет сразу небольшими кварталами готовность вилл высокая».

В 2006 году в Jumeirah Park 900 единиц жилья из запланированных 2000 были проданы за один день, причем люди выстроились в очередь за 12 часов до начала продаж. Но покупателям были предложены участки, а не готовые дома. В конце 2010 года подрядчик Al Huda Contracting Company начал строительство 289 вилл.

Фрихолд

Иностранный капитал хлынул в дубайскую недвижимость в 2002 году, когда шейх Аль Мактум разрешил продавать землю и недвижимость в частную собственность. Площадь Дубая большая - 3 885 кв.км Но вопреки классику, здесь умеют производить землю. Так, три острова Пальм удлинили береговую линию страны на 120 км. Поэтому инвесторам предлагается вкладываться в землю и недвижимость. К настоящему времени, по данным RERA (органа по регулированию сектора недвижимости Дубая), всего 6% имущества эмирата - во фрихолде.

Посмотрим, как этот инструмент работает на самых ликвидных объектах недвижимости — небольших апартаментах-студиях.

Студия в 45 кв.м в Discovery Gardens стоила в апреле 2010 года 90 тыс. долл. и могла принести чистый рентный доход в 7600 долл. или 7% годовых. В апреле 2011 года та же самая студия стоила уже только 76 тыс. долл., чистый рентный доход от нее мог составить 5700 долл. или 7% годовых.

Говорят, что цены более стабильны в Dubai Marina, районе, находящемся на одной из самых фешенебельных яхтенных пристаней в мире. Но если посмотреть на динамику с апреля прошлого года по нынешний в аналогичной студии площадью в 50 кв.м., то ситуация схожая. Если в апреле 2010 года эти апартаменты стоили 150 тыс. долл. и могли принести чистый рентный доход в 10 700 долл. или 7% годовых, по данным Imex Real estate, то в через год стоимость этой студии упала до 124 тыс. долл., доход - до 9700 долл., хотя и ставка осталась на уровне тех же 7% годовых.

При этом именно небольшие апартаменты в Дубае приносят такую доходность. Роскошные виллы на The Palm Jumeirah инвестору могут обеспечить более 4% годовых, согласно расчетам аналитиков Imex Real estate. Стоит отметить, что эти расчеты не отражают факт падения цен, поэтому эти ставки нельзя сравнивать с европейскими 3-4%.

Фрихолд в Дубае был бы интересен, если бы цены не падали. Но за год небольшая студия в элитном районе Discovery Gardens подешевела почти на 16%. Аналогичный показатель падения стоимости и в квартале Dubai Marina. Поэтому пока ценовой тренд не изменится, инвесторы не будут вкладываться в дубайскую недвижимость.

Наталья Кузнецова

Следите за новостями