12 сентября 2011

Девелоперы «элитки» ждут роста цен - ПРОБЛЕМЫ РЫНКА

В минувшем июле объем предложений новостроек в элитном сегменте Москвы сократился на 9%. Эксперты предупреждают: на этом процесс не закончится. Строительство в центре практически не ведется, предложения в ближайшей перспективе будут только уменьшаться, что даст повод девелоперам максимально поднять цены. Хотя планам игроков может помешать очередная волна кризиса
Сладкое на потом

На рынке элитных новостроек в центральном округе сегодня представлено 38 комплексов (см. таблицу), подсчитали аналитики компании Blackwood. Из них 35  - это квартирные комплексы: порядка 170 тыс. кв. м жилья.  Остальные предложения - апартаменты. Вместе это 1010 объектов, что на 9% меньше, по сравнению с данными на начало лета.

С учетом того, что на дворе низкий сезон по продажам (количество звонков в агентствах сократилось на 20%), нельзя сказать, что предложение снизилось за счет большого числа покупок. Львиная доля этих 9 % - приостановленные продажи.   

В целом по рынку, согласно расчетам Blackwood,  средняя цена на первичную «элитку» сегодня составляет 19,04 тыс. долл. за кв. м. Минимальные показатели отмечены в ЖК «Садовые кварталы» - 8,464 тыс. долл. за кв. м. Максимальные – в ЖК Barkli Virgin House - до 60 тыс. за кв. м.

А одним из игроков, который затормозил продажи элитных новостроек летом, является Capital Group, представляющий многофункциональный комплекс «Город Столиц». Как рассказали RealEstate.ru менеджеры компании, на объекте сейчас закрываются последние летние сделки. Цены действительно будут корректироваться в сторону повышения. Уже реализовано порядка 70% жилья, оставшееся придержат до осени.

Рынок не резиновый

9% - лишь малая часть вершины айсберга, предупреждают эксперты. Впереди – дальнейшие сжатие пружины дефицита в сегменте элитных новостроек. Хотя по данным управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, дефицита ждать все равно не придется. Такое мнение выразил господин Попов в интервью для "РБК-Недвижимость", основываясь на проведенном его компанией исследовании рынка элитных новостроек Москвы за первое полугодие. По его мнению, объем нового предложения выведенного в 2011 году вполен удовлетворяет спрос. Возможно, эксперт не учел того, что уже в июле девелоперы начнут придерживать это самое предложение. Но даже если и так, то все равно осенью прежние объемы должны восстановиться.

Впрочем, президент инвестиционно-строительной корпорации «Баркли» Леонид Казинец рассказал Realestate.ru, что дефицит все же начнется, и дальнейший спад предложения будет связан совсем не с отложенными продажами:  «В центре ничего нового строиться не будет. Раньше не строили из-за кризиса. А сегодня все застыло на уровне правительственных решений, выдача разрешений на снос ограничена. А если не строить, откуда возьмутся предложения? Что касается искусственного сдерживания спроса – лично я сомневаюсь, что кто-то решается на длительное торможение продаж. В большинстве своем девелоперы, потратившие деньги на то, чтобы купить площадки, расселить дома и выкупить собственность, максимально быстро стараются отыграть деньги. Сидеть на активах долго ни один девелопер не будет».
 
По словам PR-директора Capital Group Динары Лизуновой, площадок под элитное строительство объективно стало меньше. «Земля стоит дороже, разрешение на строительство получить тяжело – это очевидно, - комментирует она. – Этап  точечной застройки пройден, развитие элитного сегмента проходит в рамках градостроительной логики. Активно пересматривается общий план города с точки зрения целевого использования земель. Есть те же промзоны, которые будут выводиться. Однако пока непонятно, как именно они будут использоваться».

Равнение на повышение

Большой объем жилья в элитных новостройках в ближайшие полгода на рынке вряд ли появится, в один голос заявили опрошенные RealEstate.ru спикеры. Его просто не существует в природе.

Наступающий на рынок элитной недвижимости дефицит непременно вызовет увеличение цен. Этого, собственно, и ждут сегодня девелоперы - бомба закладывается уже сейчас. Пока мало кто из них признается, что скачок будет ощутимым. Те же менеджеры, продающие «Город Столиц» заверили: существенной корректировки ждать не стоит.

Однако с прицелом на перспективу есть повод сомневаться в этом раскладе. «До кризиса у многих девелоперов были такие большие затраты, что цены, по которым они сейчас продают, не особо их покрывают. В условиях дефицита предложений я ожидаю, что в течение полугода цены  не просто пойдут вверх, а превысят докризисные», - прогнозирует Леонид Казинец. Напомним, что средняя стоимость элитного метра в Москве в июле 2008 года составляла 17,447 тыс.  долл., по данным МИАН того же периода. Так что нынешние цены в долларовом выражении уже обогнали докризисные. Причем, еще в 2010 году, скомпенсировав падение 2009 года 50-процентным ростом. Управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев  уточняет, что по итогам 2011 года средняя стоимость элитного жилья может увеличиться еще на 20-25%.

Впрочем, планам игроков рынка столичной элитки может помешать вторая волна кризиса, уже сейчас ввергшая в панику фондовые рынки. И еще один нюанс – скачок цен может стать следствием не столько дефицита предложения, сколько резко возросшей инфляции, связанной с дальнейшим обесцениванием доллара.

Таблица всех предложений элитных новостроек Москвы

Наталья ДЕНИСОВА, Ольга АЛЕКСАНДРОВА

Следите за новостями