23 августа 2012

Дачи на Каширке подешевели на 9 % из-за новых коттеджных поселков?

Такие данные получили аналитики компании «Загородный проект». Мнения других участников рынка диаметрально разделились. Кто-то считает, что «вторичка» на этом направлении упала на целых 16 % и соглашается с причинами такой динамики, а кто-то, напротив, уверяет, что наблюдался небольшой рост цен на вторичку, и что сейчас она пользуется большим спросом, чем новое жилье. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

Такие данные получили аналитики компании «Загородный проект». Мнения других участников рынка диаметрально разделились. Кто-то считает, что «вторичка» на этом направлении упала на целых 16 % и соглашается с причинами такой динамики, а кто-то, напротив, уверяет, что наблюдался небольшой рост цен на вторичку, и что сейчас она пользуется большим спросом, чем новое жилье.  СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Аналитики компании «Загородный проект» (RDI Group):

1. С начала 2012 года средняя цена предложения на вторичном рынке загородной недвижимости Каширского и Новокаширского шоссе на удалении до 50 км от МКАД снизилась на 8,92 %. Подавляющее большинство подешевевших объектов - дома и коттеджи, расположенные в садовых и дачных товариществах, а также в населенных пунктах Каширского направления.

2. Эксперты уверены, что столь значительное снижение стоимости связано с «перетеканием» спроса в сегмент организованных коттеджных поселков на первичном рынке.

На сегодняшний день на первичном рынке загородной недвижимости Каширского направления (не далее 50 км от МКАД) активные продажи ведутся в 17 проектах. В этих коттеджных поселках покупателям предлагаются коттеджи, таунхаусы и квартиры в малоэтажных жилых домах (поселки с участками без подряда в данном исследовании не учитывались). Эксперты отмечают, что ряд из этих поселков находится в завершающей стадии реализации, во многих из них в продаже осталось не более 10 домовладений.

«Увеличение качественного предложения на первичном рынке загородной недвижимости Каширского направления неизбежно должно было привести к снижению спроса на «вторичку», и, как следствие, снижению стоимости объектов на вторичном рынке. Современный покупатель загородной недвижимости уже не хочет покупать дачный домик на традиционных шести сотках, он выбирает готовые дома или таунхаусы в благоустроенном коттеджном поселке со всей инфраструктурой. Желательно на небольшом удалении от МКАД. Малонасыщенный рынок Каширского шоссе пока еще позволяет предлагать загородное жилье в непосредственной близости от Москвы за «вменяемые» деньги», - комментирует выводы аналитиков Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный Проект».

ПРОВЕРЕНО

1. 
Цены на «вторичку» снизились на 7,6  - 16 % с начала года

Спикеры из аналитического центра корпорации "ИНКОМ" и Kaskad Family  также заметили падение цен в данном сегменте на Каширке, правда, в цифрах разошлись. Гендиректор  Kaskad Family  Борис Цыркин привел данные аналитиков своей компании: цены на вторичное загородное жилье на Каширском направлении упали примерно 7,6 %. «Об этом говорит исследование, проводимое с начала года», - пояснил он.

Руководитель отдела загородного жилья аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Вера Потехина и вовсе говорит, что на Каширском направлении относительно начала года было зафиксировано снижение средней цены предложения на вторичное загородное жилье на 16 % до уровня 3,5  млн рублей за объект. «Это было вызвано понижением стоимости на форматы "дача" и "участок без подряда" с одновременным увеличением их доли в общем объеме экспозиции. Общее количество объявлений о продаже недвижимости  за полгода  увеличилось на +37%», - замечает она.

Вера Потехина также добавила, что в разрезе первичного рынка загородной недвижимости кардинальных изменений в анализируемый период выявлено не было. Средняя цена предложения объекта составляет 4,9 млн руб., что на 2,2 % выше показателя начала года. Объем предложения также остался стабильным –  в настоящее время на рынке экспонируются 34 поселка с 2717 продаваемыми объектами (- 0,4% относительно января 2012 года). Большинство загородных проектов (около 70 %  находящихся в первичной продаже поселков) вышло в период с 2010 по 2011 годы. Таким образом, можно говорить о достаточно высокой степени готовности экспонируемых объектов недвижимости. Спрос на объекты Каширского шоссе также продолжительный период остается постоянным и составляет около 5 % от всех подмосковных продаж на загородном первичном рынке жилья

Цены на «вторичку», напротив, выросли на 1, 7 – 5 %

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в корне не согласен с предыдущими спикерами. По его данным,  цены на вторичную загородную недвижимость на Каширском направлении на расстоянии до 30 км от МКАД выросли примерно на 5 % с начала года. От 30 до 50 км –  на 1,7 %.

2. 
Да, новые объекты теснят «вторичку»

Борис Цыркин из Kaskad Family  заметил, что покупатели отдавали предпочтение домам и земельным участкам в коттеджных поселках, представленных на первичном рынке. «Плюс состоит еще и в том, что многие из этих коттеджных поселков находятся на финальной стадии строительства, где уже почти везде подведены инженерные коммуникации и  построены объекты инфраструктуры. Поэтому среднестатистический покупатель скорей всего предпочтет купить земельный участок с домом на первичном рынке», - рассказал эксперт.

Он согласился с тем, что спрос « перетекает» со «вторички» на новые дома: «Конечно, такая взаимосвязь имеет место на рынке загородной недвижимости. Когда объем предложения в организованных коттеджных поселках со всеми необходимыми для комфортной жизни коммуникациями и инфраструктурой растет и клиенту есть из чего выбирать, то в первую очередь, он, конечно, отдаст предпочтение «первичке», новому домовладению. В связи с этим, при уменьшении спроса на вторичное жилье, продавцам, конечно, приходится снижать цены».

Вера Потехина из «ИНКОМа» также заметила, что увеличение объема предложения и отрицательная ценовая динамика на вторичном рынке  жилья при стабильных показателях первичного рынка сможет свидетельствовать о том, что часть объектов на «вторичке» оказались неконкурентоспособными, как по качеству, так и по цене с первичным рынком. «При этом усредненные потребительские характеристики (площадь дома, участка, материал строительства, планировки и пр.) первичного рынка в настоящий момент в большинстве случаев превосходят аналогичные параметры вторичного», - пояснила она.

Нет, ситуация выглядит кардинально противоположно: «вторичка» вызывает больше доверия у клиентов

Владимир Яхонтов из «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» утверждает совершенно обратное: «готовой первичной недвижимости на этом направлении и вообще в Подмосковье очень мало, это единичные проекты. И взяться ей в последние годы, да еще и на Каширском направлении, было неоткуда. Сейчас, напротив, вторичная недвижимость – это самый привлекательный рынок для клиента».

ВЫВОД

Ну что тут скажешь, столь контрастные данные участников рынка наводят на мысль о том, что, возможно, они мерили рынок по разным критериям, либо преследуют разные маркетинговые цели: кто-то продает больше «первички»,  кто-то – больше «вторички». Эксперты отчасти сошлись лишь в том, что первичный рынок на Каширском шоссе все еще далек от насыщения. Хотя само направление весьма перспективно (подробнее об этом в рейтинге направлений от RealEstate.ru). Впрочем, ситуация, где трое против одного в части динамики цен, говорит о том, что загородный рынок действительно буксует и предложение намного превышает спрос. А лидерство строящихся поселков можно объяснить еще и тем, что незаконченные объекты дешевле – то есть в перспективе за те же деньги, за которые взяли бы готовую дачу, можно получить больше по площади и лучше по качеству. Впрочем, тормозящими факторами может быть то, что, во-первых, новый дом нужно ждать, а во-вторых, застройщику в кризисное время сложно доверять. В этом смысле, Владимир Яхонтов прав – «вторичка» надежнее. 


Ольга Александрова 

Следите за новостями