28 октября 2013

Чью сторону принял суд в битве риэлтора с застройщиком за комиссию?

Закончилась ли тяжба "КВАДРО НЕДВИЖИМОСТЬ" и "ЛСР. Недвижимость-М"? Почему суд вынес именно такое решение? Что будет делать проигравшая сторона?

Почти 8 месяцев назад брокерская компания "КВАДРО НЕДВИЖИМОСТЬ" подала иск в столичный арбитраж к застройщику "ЛСР. Недвижимость-М" с требованием взыскать с последнего комиссионные за проданную квартиру в клубном доме «Грюнвальд». В начале октября суд отказал истцу, указав, что тот так и не смог доказать обоснованность своих требований. Впрочем, в «КВАДРО» сообщили о намерении оспорить это решение. И что этот процесс – дело принципа. КОНФЛИКТ

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

В начале февраля 2013 года Андрей Иванов, исполнительный директор компании Quadro Real Estate (ООО «КВАДРО НЕДВИЖИМОСТЬ»), вынес на суд профессионального сообщества РЕПА в Фейсбуке конфликт его компании с крупным застройщиком "ЛСР. Недвижимость-М".

RealEstate.ru решил разобраться в этой истории, ведь ситуация весьма показательна для рынка: споры из-за комиссий между застройщиками и брокерами, увы, случаются часто. К сожалению, практика и участники рынка, опрошенные нами, показали, что однозначного решения нет.

Эксперты разделились на два лагеря, но все признали пробелы в законодательстве и в самой схеме сотрудничества, которые не способны защитить обе стороны: одну – от некачественной работы посредников, а самих посредников  - от обмана застройщиков. Суть конфликта между «КВАДРО» и "ЛСР. Недвижимость-М" в подробностях описана здесь.

Напомним лишь принципиальные моменты. Брокер и застройщик работали друг с другом по гарантийному письму, в котором указывалось, что брокер получит свое вознаграждение в 4 % в случае, если привлечет клиента, который приобретет у застройщика жилье в собственность. Оговорка, что именно у застройщика и оказалась роковой в итоге.

«КВАДРО» привел в  клубный квартал «Грюнвальд» клиентку, сделал ей презентацию всего комплекса, что зафиксировано в акте просмотра. В дальнейшем был заключен предварительный договор купли-продажи между этой клиенткой и застройщиком  на приобретение квартиры № 1. Но сделка по этой квартире сорвалась. Дело в том, что средства на покупку клиентка планировала привлечь от продажи своего старого жилья, но эта продажа затягивалась. Ею также занималось «КВАДРО НЕДВИЖИМОСТЬ». Впоследствии, клиентка все же продала свою квартиру, но, как уверяет застройщик, при помощи другого агентства. Однако к этому времени объект в ЖК «Грюнвальд», который она выбрала ранее, ушел другому клиенту, и застройщик продал ей ей квартиру № 3 в этом ЖК уже без участия «КВАДРО НЕДВИЖИМОСТЬ».

После чего застройщик сообщил агентству, что клиентке продали квартиру практически по себестоимости, поэтому в полном объеме комиссию он выплатить не может и предложил в устном разговоре 2 % вместо 4 %, а позднее в официальном письме, и вовсе снизил свое предложение до 1,5 %.

Представители «КВАДРО НЕДВИЖИМОСТЬ» не согласились на скидку и написали застройщику претензию. Но стороны компромисса так и не нашли, в итоге «КВАДРО» подал иск в суд с требование взыскать с застройщика 790 800 (то есть 4%).  Вот и получается, что с одной стороны, приведенная агентом клиентка все же купила квартиру в этом ЖК, хоть и другую. С другой, застройщик настаивает на том, что работа посредника выполнена  в неполном объеме, поскольку первая сделка расстроилась  отчасти по вине «КВАДРО», который не смог вовремя продать старое жилье клиентки. А итоговая сделка уже состоялась без этого брокера.

РЕШЕНИЕ СУДА

Суд разрешил эту коллизию довольно просто. Он решил опереться на аргументацию ЛСР, которая заключалась в том, что квартира № 3, которая в итоге была продана клиентке, на момент подписания в феврале 2012 года гарантийного письма между брокером и застройщиком и акта просмотра, не принадлежала ответчику на праве собственности. Данное право перешло застройщику  только в апреле того же года. «Таким образом, указанная квартира № 3 не могла являться объектом оказания истцом каких-либо услуг в рассматриваемый период. Кроме того, истцом не представлено каких-либо документов, подписанных со стороны ответчика, подтверждающих факт оказания услуг, например, акт сдачи-приемки услуг», - резюмирует судья. 

МНЕНИЯ СТОРОН

ЗАСТРОЙЩИК

Как сообщили Realestate.ru в  пресс-службе «ЛСР. Недвижимость-Москва», решение Арбитражного суда города Москвы подтвердило корректность позиции застройщика в отношении рассматриваемой ситуации. «На данном этапе мы не намерены предъявлять встречные требования. Для девелоперов  риэлторские агентства не являются первоочередным каналом реализации жилой недвижимости. В нашей компании также основной объем сделок заключается напрямую - через отдел продаж»…

Кроме того, в пресс-службе уточнили, что схема взаимодействия застройщика с посредниками была и остается такой: «мы подписываем договор, в соответствии с которым агент получает право на демонстрацию конкретного перечня квартир. В случае заключения основного договора на приобретение конкретной квартиры между покупателем и компанией, агенту выплачивается заранее оговоренное вознаграждение». Вместе с тем, спикеры заверили, что с подобным конфликтом компания сталкивается впервые.

Впрочем, реальность несколько противоречит описанной схеме, поскольку обе стороны работали по гарантийному письму, а договор так и не был заключен. Причем, как указано в решении суда, застройщик признал этот факт.

Кроме того, участники рынка, комментировавшие этот конфликт, уверяют, что работа только по договорам  - это скорее исключение, чем правило на рынке. «Вообще, агентство действовало в соответствии с обычными правилами, принятыми на этом рынке. Заключение договора – процесс длительный, требующий согласований, поэтому если есть покупатель, изъявивший желание посмотреть объекты, и агентству надо срочно их показать, но у агентства нет договора с застройщиком, то застройщик выдает гарантийное письмо. Порой, прежде чем покупатель остановит свой выбор на каком-либо объекте, агент показывает покупателю десятки объектов. Именно поэтому агентства и застройщики не спешат с заключением договоров.

Впоследствии, если становится ясно, что привлеченный агентством покупатель приобретет недвижимость, застройщик заключает с агентством договор, чтобы основания для выплаты вознаграждения были оформлены надлежащим образом. То есть, работа на этом рынке основывается не в последнюю очередь на доверии», - пояснила Наталья Трояновская, начальник юридического отдела компании «Делайт-реалти».

БРОКЕР

Андрей Иванов, исполнительный директор компании Quadro Real Estate (ООО «КВАДРО НЕДВИЖИМОСТЬ»), так прокомментировал решение суда:

 - Что я вынес из истории нашего противостояния с «ЛСР. Недвижимость-М»? Во-первых, судебная система в России, мягко говоря, несовершенна. Например, мою аудиозапись переговоров, где коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-М» Василий Фетисов признает, что работа выполнена, но предлагает мне согласиться на половину от гарантированного вознаграждения, а также обещает не заплатить ничего, в случае обращения в суд – судья отказался рассматривать как доказательство в принципе.

Кроме того, он обратился к застройщикам, как таковым: «говоря о цивилизованном рынке, будьте честны до конца – выстраивайте отношения с агентами прозрачно. Ведь до сих пор, некоторые, в том числе, крупнейшие игроки подсовывают  агентам гарантийные письма, взамен положенного договора. Зачем лгать, что это «то же самое, что и договор»?», - возмущается Андрей Иванов. 

Также, несмотря на проигрыш, Андрей отметил, что он ни разу не пожалел, что принял решение судится с «ЛСР. Недвижимость-М». «И, более того, почти наверняка зная результат, мы подаем апелляцию. Считаю, что в сложившейся ситуации это единственно правильная стратегия поведения. Обращаюсь к коллегам из агентств: если попали в подобную историю, не бойтесь защищать свои интересы. За время работы я выслушал десятки подобных историй. А где судебные дела? Пока все агентства будут руководствоваться принципом  «потерпим и промолчим, а то как бы чего не вышло», подобные вещи будут повторяться».

Ольга Александрова

P.S.: Можно продолжить спор о том, кто прав и кто виноват в этой истории. Но здесь важны два момента. Первый - скорее всего, участникам рынка придется снижать риски доверия и оформлять каждый этап своего сотрудничества юридически, пусть даже в ущерб динамике продаж. Ведь судебное решение четко показало, что правым остался тот, кто мог официальными бумагами аргументировать свою позицию. Второй момент: призыв решать подобные конфликты в суде – это действительно шаг к цивилизованному рынку. Да, такие шаги обходятся недешево, в том числе, и по времени. Но если подобное поведение войдет у игроков в привычку, то станет мощным дисциплинирующим фактором для всех сторон. 

 

Следите за новостями