Рубрики раздела события

Лента

Следить за новостями

Цены на московскую «элитку» взлетят на 30 – 50 %?

06 марта 2013
На днях компания Kalinka Real Estate заявила, что поправки в «Основы жилищной политики города Москвы», которые разрешают московской администрации брать долю города квартирами с целью дальнейшей перепродажи на торгах, поднимут цены на элитное жилье на 30 - 50%. Однако остальные эксперты рынка не согласились с этим мнением, а некоторые даже опровергли его, назвав очередной «пугалкой». СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

На днях компания Kalinka Real Estate заявила, что поправки в «Основы жилищной политики города Москвы», которые разрешают московской администрации брать долю города квартирами с целью дальнейшей перепродажи на торгах, поднимут цены на элитное жилье на 30 - 50%. Однако остальные эксперты рынка не согласились с этим мнением, а некоторые даже опровергли его, назвав очередной «пугалкой». СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО


Напомним, что 13 февраля 2013 года в Мосгордуме в I чтении были приняты поправки в закон «Основы жилищной политики города Москвы», которые разрешают московской администрации брать долю города квартирами с целью дальнейшей перепродажи их на торгах. Предполагается, что столичный бюджет в течение двух лет по результатам торгов поступит почти 238 млрд рублей, которые пойдут на строительство социального жилья для очередников.

Основная суть поправок в том, что аукционист, уполномоченный городом, сможет продавать на торгах квартиры, доставшиеся властям, которые они не смогут использовать для выполнения социальных обязательств. И, как правило, это и будет дорогое жилье в центре Москвы. Правда, степень влияния поправок на рынок элитного жилья будет сильно зависеть от дополнительных подзаконных актов, которые учтут необходимые нюансы оформления отношений города и застройщиков, от срока запуска новых схем взаимодействия города и девелоперов элитного жилья, системы торгов, объемов продаж на них.

СКАЗАНО

Kalinka Real Estate Consulting Group:

• такие поправки могут поставить крест на девелоперском бизнесе;
• застройщик не сможет реализовывать квартиры на стадии строительства, что приведет к крайне неблагоприятным последствиям для всех участников рынка, в частности, цены на недвижимость могут подняться на 30-50%;
• аукционы являются мощным коррупциогенным фактором и непрозрачность рынка усилится.

«На самом деле такие поправки могут поставить крест на девелоперском бизнесе, – заявила председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева. – Сейчас в сегменте высококачественной недвижимости определенная инвестконтрактом доля города выкупается самим девелопером либо производится взаимозачет доли города за счет расселения застройщиком квартир в ветхих и аварийных домах. В любом случае, протокол предварительного распределения квартир при расчете с городом составляется уже на раннем этапе строительства. Застройщик выкупает у города квартиры и может реализовать их по рыночной стоимости в процессе строительства объекта, что обеспечивает бесперебойное финансирование строительства и своевременное выполнение кредитных обязательств».

По словам эксперта, если поправки вступят в силу и девелопер не сможет выкупить долю города, то протокол предварительного распределения квартир для взаимных расчетов с городом можно будет оформить только на момент закрытия инвестконтракта, то есть на последнем этапе строительства объекта. В результате застройщик не сможет реализовывать квартиры на стадии строительства, что приведет к крайне неблагоприятным последствиям для всех участников рынка.

Позднее начало продаж спровоцирует повышение цен на недвижимость на 30-50 %, то есть за негативные последствия поправок будут платить конечные потребители. Такой резкий скачок цен ударит по спросу и приведет к стагнации рынка недвижимости. Падение спроса на жилье может подорвать весь механизм стабильного функционирования рынка недвижимости. Последствия могут быть сравнимыми с острой фазой кризиса: разорятся многие строительные компании, проектные организации, производители и поставщики стройматериалов.

Во-вторых, круг покупателей будет формироваться по произвольному признаку. Застройщик не сможет гарантировать покупателям однородность окружения. Это может вызвать снижение спроса. Пострадает качество и, соответственно, коммерческая успешность проекта.

В-третьих, ни для кого не секрет, что с помощью различных аукционных методик можно создать бесконечное поле для коррупции и возможность передачи жилья «нужным» людям. В результате городской бюджет не получит средств, очередники – нового жилья. В выигрыше останутся только чиновники, в чью компетенцию войдет проведение торгов и аффилированные с ними лица.

ПРОВЕРЕНО

Меж тем, спикеры разделились на два лагеря. Кто-то полагает, что новые правки вообще на рынок не повлияют, а другие говорят о том, что при любых раскладах девелоперы и риэлторы лишаться части прибыли.

Девелоперам ничто не угрожает

Директор по инвестициям и развитию Altimus Development Станислав Саликов пояснил, что в любом случае права на реализацию инвестконтракта реализуются через торги, и если условия будут экономически нецелесообразными для девелоперов, то в проекты они просто не войдут, а город просто недополучит необходимого прироста жилья и вообще ничего не заработает. «Но вряд ли будет выпущен документ, в котором будут регламентированы конкретные цифры или коэффициенты, которые необходимо передавать городу, – пояснил эксперт. – Поэтому, скорее всего, как и прежде, стороны будут договариваться о наиболее целесообразном взаимодействии, поскольку простой не выгоден ни одной из сторон».

В тоже время генеральный директор ГК «МИЦ» Сергей Хорошков внес в эти рассуждения существенную поправку: «Как правило, в инвестконтракте прописывается доля выделяемых площадей или определенный объем, – пояснил он. – Если застройщик сможет продавать свою долю, не дожидаясь конца строительства, то существенного влияния данное нововведение не окажет. Но и в случае реализации городом квартир параллельно с застройщиком (а, скорее всего, реализация будет осуществляться по сопоставимым ценам), влияния вообще никакого не будет».

Девелоперы и риэлторы лишатся части прибыли

Директор аналитического центра Gdeetotdom.ru Александр Пыпин заметил, что риэлторы вполне оправдано бьют тревогу, поскольку у них часть прибыли может забрать город:

«Выход на рынок продажи элитного жилья нового сильного игрока в лице города, который способен выставить на торги несколько десятков, а то и сотен квартир в год, усилит конкуренцию за покупателей, – пояснил эксперт. – А это значит риэлторы, продающие элитное жилье, потеряют часть клиентуры и прибыли, особенно на фоне того, что квартиры будут продаваться на открытых торгах с понятными и подробными правилами участия и обжалования результатов».

Впрочем, потери ждут игроков и в случае непрозрачности аукционов, считает управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин. Он полагает, что продажи с торгов – это, фактически, продажа некоему ближнему кругу по выгодным ценам. Таким образом, может сложиться ситуация, когда в элитном доме окажется абсолютно разношерстная публика. С одной стороны, здесь будут покупатели из бизнес-среды, которые заплатили за квартиру полную стоимость, в другой – люди, близкие к властны структурам, которые получили квартиры на более выгодных условиях. Внутри здания сложится социальная неоднородность, что может изначально вызвать настороженность у покупателей элитного жилья. Ведь нередко их первый вопрос перед покупкой «Кто будут мои соседи?». И ответ на этот вопрос, вне сомнения, влияет на решение о покупке».

Директор юридического департамента Paul’s Yard Realty Илья Клыков полагает, что независимо от прозрачности аукционов девелоперский рынок станет менее прибыльным «из-за того, что сегодня девелоперы выкупали недвижимость у города с большими скидками, чем город будет продавать ее в розницу. Сегодня девелопер будет рассчитывать на прибыль от строительства и продажи только своей доли на рынке».

Что будет с ценами в итоге?

«Цены не изменятся»

Илья Клыков пояснил, что для того, чтобы возник рост на 30-50%, объем предложения должен сократиться. «Так как доля города так же будет продаваться на рынке, как до этого эту долю города продавал застройщик, но сейчас будет город, то повода для роста цен никакого нет. Просто ее будет продавать другое лицо».

 

«Цены могут взлететь спекулятивно на 10 – 15 %»

 Однако некоторые эксперты согласились с тем, что рост цен на элитное жилье все же предвидится. В частности, Станислав Саликов пояснил, что девелоперы, которые работают на своих или арендованных земельных участках, могут отреагировать на сокращение доли проектов по инвестконтрактам чисто спекулятивно. Возможно, данная ситуация сейчас будет использована как «пугалка» для колеблющихся клиентов, причем не обязательно в элитном сегменте, способствующая интенсификации продаж в текущем периоде, под предлогом: «покупайте сейчас, пока все очень сильно не подорожало». Однако, по оценкам эксперта, рост цен, в этом случае, скорее всего не превысит 10%.

 

«Цены снизятся»

 По словам Александр Пыпина, рост объемов предложения за счет городских продаж может вызвать снижение цен на рынке элитного жилья и, возможно, в будущем отказ части девелоперов от новых проектов, хотя это маловероятно, так как речь идет о сверхприбыльном сегменте рынка, который всего лишь рискует перейти в сегмент среднеприбыльного».

ВЫВОД

В данной ситуации черт особенно кроется в деталях. И многое зависит от политической воли и интересов самих властей – сделают они торги прозрачными или нет. Но, если проанализировать комментарии экспертов рынка, то риэлторы и девелоперы в любом случае могут лишиться части прибыли. Прозрачность аукционов приведет к демпингу цен, а их непрозрачность ухудшит качество окружения и снизит спрос. Так что куда не кинь везде клин. И вот тут выиграют только истинные мастера своего дела – умелые маркетологи, искусно пользующиеся «пугалками» о плохом рынке и резком повышении цен. А также девелоперы с хорошим административным ресурсом, которые смогут договориться с городом на выгодных условиях. То есть опытным игрокам бояться вообще нечего. И резкого скачка цен никто из спикеров не ожидает - в любом случае.

Мария Лукина

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова