15 марта 2012

Цены на московское жилье: итоги февраля

RealEstate.Ru решил сопоставить данные различных компаний об изменении средней стоимости квадратного метра в жилых комплексах экономкласса, бизнес-класса и элитной недвижимости. При этом данные первичного и вторичного рынка мы представили отдельно.

RealEstate.Ru решил сопоставить данные различных компаний об изменении средней стоимости квадратного метра в жилых комплексах экономкласса, бизнес-класса и элитной недвижимости. При этом данные первичного и вторичного рынка мы представили отдельно.

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой  и классом (эконом, бизнес и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая. Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц.

Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку. В итоге получилось, что самые резкие изменения можно наблюдать в сегменте экономкласса. Тут изменение цены за месяц колеблется от – 0,8 до + 4,5 %. Наиболее стабилен бизнес-класс – здесь среднее изменение едва превышает 1 %, также невелики и расхождения в оценке элитных квартир.

ВЫВОД: В целом, можно сказать, что февраль по отношению к январю по средней цене квадратного метра в различных классах столичного жилья показал стабильность со смещением в легкий рост, частично нивелированный колебаниями курса доллара к рублю.

 

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ СТОЛИЧНОГО ЖИЛЬЯ В ФЕВРАЛЕ 2012 ГОДА

 

Экономкласс

Первичный рынок, средняя цена квадратного метра

Вторичный рынок, средняя цена квадратного метра

Изменение к предыдущему месяцу

«Индикаторы рынка недвижимости» (IRN)

$4 711
(≈ 139* тыс. рублей)

+1,7 %

«Инком-Недвижимость»

146,4 тыс. рублей

- 0,8 %

«НДВ-Недвижимость»

                      ------

$5963 (≈ 176* тыс. рублей)

               + 4,5 %

  

Бизнес-класс

 


«Инком-Недвижимость»

206,9 тыс. рублей

- 0,5 %

IntermarkSavills

$6900 (≈ 203,56* тыс. рублей)

 

+ 2 %

ГК «Конти»

175 тыс. рублей

     + 1 %

 

Элитная недвижимость

 

IntermarkSavills

$18 200

 

                + 2,5 %

Knight Frank

$24 845

$22 758

+0,5% (первичный)

-0,2%
(вториный)

Kalinka Realty

$21 680

 

              - 0,7 %

*пересчет в рубли (по курсу 29,5) дан для возможности сравнить с рублевыми ценами от других аналитиков. Меж тем, кто-то традиционно считает только в долларах, а кто-то только в рублях, чтобы избежать погрешности, связанной с колебанием курса.

 

Как мы считали

По традиции участники рынка выделяют три основных сегмента на рынке жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя эконом-класс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.

 

 

ПОДРОБНЕЕ О ЦИФРАХ

Последний перед выборами

По мнению большинства участников рынка, февраль 2012 года был необычным месяцем для московского рынка недвижимости. Как говорится в исследовании «НДВ-Недвижимость», на февраль пришлась активная фаза предвыборной гонки, поэтому для него был характерен высокий уровень деловой активности. В феврале на фоне высокой деловой активности, как продавцов, так и покупателей, аналитики компании «НДВ-Недвижимость» отмечают рост предложения относительно января на 10,5%.

«Опираясь на накопленный опыт и собранную статистику, можно утверждать, что рынок недвижимости выигрывает от временной нестабильности. Вложение сбережений в квадратные метры является альтернативным средством для инвестирования или сохранения денежных средств по сравнению со всеми остальными финансовыми инструментами», - говорится в исследовании компании.

В частности, по сравнению с январем, спрос на рынке вторичной недвижимости Москвы вырос на 8%.  Причем увеличение спроса наблюдалось как на операциях покупки жилья, так и на операциях продажи. По данным компании, укрепление рубля и снижение долларового курса спровоцировали ситуацию, когда цена кв. м вторичной недвижимости Москвы относительно января в рублях не изменилась, а в долларах выросла на 4,5% и составила около $5963.

Если брать данные по стоимости всех объектов недвижимости в столице, то, как отметили в «ИНКОМ-Недвижимость», в феврале средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья снизилась всего на 0,9% и составила 173,2 тыс. рублей, а в долларах «квадрат» подорожал на 3,8% до $5,8 тыс.

В свою очередь, по данным АКЦ «Миэль», средневзвешенная цена предложения в рублях в Москве в феврале 2012 снизилась на 3% до 198,1 тыс. руб. за кв. м, а ее долларовый эквивалент увеличился на 1,3% до $6627,6 за кв. м.

Как отмечает руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов, средняя цена недвижимости по Москве в течение февраля выросла с 156 тыс. до 158 тыс. руб. за кв. м. «Если говорить о первичном рынке, можно констатировать небольшой прирост цен. Цены на первичном рынке в объектах близких к сдаче или уже сданных достаточно высокие, поэтому и средние показатели тоже достаточно высоки. Стоимость «первички» в конце января составляла порядка 195 тыс. рублей, а на конец февраля – 197 тыс. рублей, то есть рост составил около 1%», - добавляет эксперт.

В свою очередь, как отмечает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, фактором роста цен на первичном рынке высокобюджетного жилья, в первую очередь, выступает платежеспособный спрос. «По нашим оценкам количество первичных сделок в элитном сегменте по сравнению с январем увеличилось на треть, в новостройках же бизнес-класса было куплено на 8% квартир больше. Кроме того долларовые средневзвешенные цены предложения в феврале росли вслед за ослаблением американской валюты по отношению к российскому рублю», - говорит эксперт.

Впрочем, по данным компании Knight Frank, изменение средней стоимости жилья в верхнем ценовом сегменте вызвано как техническими причинами – вымыванием наиболее дешевого предложения, так и тем, что некоторые застройщики увеличили стоимость особо привлекательных квартир в своих проектах. В любом случае, как отмечают в этой компании, на вторичном рынке колебания средней стоимости минимальны, а после небольшого увеличения на 0,1% в январе 2012 г. в феврале средняя стоимость сократилась на 0,2%. Таким образом, ценообразование на вторичном рынке остается стабильным.

По данным Kalinka Realty, главным событием февраля 2012 года стало рекордное число сделок купли-продажи на рынке элитной жилой недвижимости Москвы. За февраль суммарно на первичном и вторичном рынке было продано порядка 80 квартир, что более чем в 1,5 раза превышает среднемесячные показатели 2011 года. По мнению экспертов Kalinka Realty, это обусловлено как традиционным сезонным оживлением рынка, так и желанием покупателей приобрести недвижимость до предстоящих выборов президента России.

Прогнозы: дальше — дороже?

Особую группу источников формируют компании, которые рассчитывают стоимость московской недвижимости, не ранжируя ее по сегментам. Зачастую эти данные отличаются. Например, по данным информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест» цена квадратного метра на первичном рынке Москвы, рассчитанная без учета  ЦАО, в феврале 2012 г. составила $5 926, или 174 808 рублей. При этом стоимость квадратного метра выросла за месяц на 7,4% в долларах и на 3,9% в рублевом эквиваленте.

В свою очередь, с учетом элитных предложений центра столицы, по данным этой компании, квадратный метр вырос в цене на 2,5% в долларах до $12 001, а в рублях, наоборот, снизился на 0,9% до 354 043 рублей.

Лидером роста в феврале стали панельные новостройки, стоимость которых за месяц повысилась на 5,6% - 127 977 руб. за кв. м, в монолитных стоимость квадратного метра поднялась на 0,9% до 315 627 ру., а в кирпичных на 1,2 % до 417 129 рублей.

Как отмечает Денис Попов, управляющий партнер Contact RealEstate, по итогам 2011 года средневзвешенная цена квадратного метра первичного предложения в ЦАО составила $15 810, по итогам января 2012 года она снизилась на 0,5% и составила $15 730, в феврале увеличилась на 1,46% по отношению к январю и составила $15 960.

Как бы то ни было, но даже из этих данных можно сделать вывод, что в феврале 2012 г. жилье если и подорожало, то незначительно — в основном из-за укрепления рубля и ослабления американской валюты на российском рынке.

По словам Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, в феврале не было зафиксировано ярко выраженного повышения цены ни в бизнес, ни в элитном сегменте. Однако целый ряд факторов указывает на то, что в 2012 квартиры элитного и бизнес-класса могут подорожать уже на 15-20%. Это связано, во-первых, с грядущим дефицитом новостроек в самом верхнем ценовом сегменте. На это могут указывать многие факторы, как-то запрет на новое строительство в ЦАО и массовый пересмотр инвестконтрактов. Так, уже сейчас две трети элитных объектов на этапе строительства не уступают по цене уже построенным домам, что говорит о его высокой востребованности в текущих рыночных условиях. Впрочем, жилья экономкласса в Москве не хватает точно так же.

Алексей Лоссан

Следите за новостями