12 апреля 2012

Цены на «элитку» в конце марта пошли на взлет

Некоторые премиальные объекты в центре Москвы недавно подорожали на 30 %! Впрочем, в традиционном обзоре динамики цен за месяц, Realestate.ru подметил, что все три сегмента – премиальный, бизнес и эконом – стагнировали в той или иной степени. Суммарно с начала года жилье на вторичном рынке подорожало на 3 %, «элитка» прибавила 1,6 %. Впрочем, по сравнению с тем же периодом прошлого года, цены во всех классах растут в два раза быстрее.


Некоторые премиальные объекты в центре Москвы недавно подорожали на 30 %! Впрочем, в традиционном обзоре динамики цен за месяц, Realestate.ru подметил, что все три сегмента – премиальный, бизнес и эконом – стагнировали в той или иной степени. Суммарно с начала года жилье на вторичном рынке подорожало на 3 %, «элитка» прибавила 1,6 %.  Впрочем, по сравнению с тем же периодом прошлого года, цены во всех классах растут в два раза быстрее.

RealEstate.Ru решил сопоставить данные различных компаний об изменении средней стоимости квадратного метра в жилых комплексах экономкласса, бизнес-класса и элитной недвижимости. При этом данные первичного и вторичного рынка мы представили отдельно.

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой  и классом (эконом, бизнес и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая. Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

ВЫВОД:  В итоге получилось, что самые резкие изменения можно наблюдать в сегменте элитной недвижимости, связанные с тем, что застройщики дорогих объектов, сыграв на  дефиците предложения в конце марта – начале апреля подняли ценники. И это новая тенденция. Но в целом, за месяц, ценовая стагнация наблюдается во всех сегментах. Если говорить о квартальных итогах, то с начала года жилье на вторичном рынке подорожало на 3 %, «элитка» прибавила 1,6 %.  Впрочем, по сравнению с тем же периодом прошлого года, цены во всех классах растут в два раза быстрее.

Экономкласс

Первичный рынок, средняя цена квадратного метра

Вторичный рынок, средняя цена квадратного метра

Изменение к предыдущему месяцу

«Индикаторы рынка недвижимости» (IRN)

$ 4 783   
(≈ 142,5* тыс. рублей)

+1,5 %

«Инком-Недвижимость»

145,8 тыс. рублей

- 0,4 % (вторичка)

 

Бизнес-класс

Первичный рынок, средняя цена квадратного метра

Вторичный рынок, средняя цена квадратного метра

Изменение к предыдущему месяцу

«Инком-Недвижимость»

206,7 тыс. рублей

- 0,1 %

Penny Lane Realty

$6900 (≈ 205,6* тыс. рублей)

$8000   (≈ 238,4* тыс. рублей)

                   
0

    Элит-класс

    Первичный рынок, средняя цена квадратного метра

    Вторичный рынок, средняя цена квадратного метра

    Изменение к предыдущему месяцу

    Contact Real Estate

    $16 513 (≈ 492* тыс. рублей)

     

    0

    Knight Frank

    $24 978 (≈ 744,3* тыс. рублей)

    $22 897 (≈ 205,6* тыс. рублей)

    +1,6 % (первичный, по итогам квартала)

    +0,5 %
    (вторичный, по итогам квартала)

    Kalinka Realty

    $21 885 (≈ 652* тыс. рублей)

     

    + 0,9  %


      * пересчет в рубли (по курсу 29,8) дан для возможности сравнить с рублевыми ценами от других аналитиков. Меж тем, кто-то традиционно считает только в долларах, а кто-то только в рублях, чтобы избежать погрешности, связанной с колебанием курса.

      «Элитка» за месяц и квартал

      На самом деле, настолько острого дефицита «первички» на рынке дорогого жилья, все же нет. В конце 2011 – в 2012 годах начато несколько проектов, вполне способных удовлетворить спрос. Но на самой волне одних только опасений этого дефицита на рынке был создан небольшой ажиотаж, позволивший поднять и цены, и продажи.

      Как говорит управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов,  рынок недвижимости элит-класса показал небывалые темпы продаж по итогам первого квартала 2012 года - около 250 сделок на общую сумму 430 млн долларов. По данным Kalinka Realty, февраль - март суммарно на первичном и вторичном рынке было продано порядка 150 элитных квартир, что более чем в полтора раза превышает аналогичные показатели за отчетные месяцы 2011 года. За первые три месяца 2012 года средняя цена предложения на первичном рынке выросла на 1,6%.

      В связи с такими рекордными темпами продаж, многие застройщики ближе к концу марта - началу апреля скорректировали цены на повышение, а в некоторых объектах цена увеличилась до 30%.

      Лидерами по ценам предложения остаются Патриаршие пруды, Остоженка и Арбат. Впрочем, по итогам марта, по данным отдела исследований рынка компании Knight Frank, стоимость квадратного метра на первичном рынке элитной жилой недвижимости практически не изменилась, а рост цен на вторичном рынке проходил еще более медленными темпами (см. таблицу). 

      Однако большая часть сделок носила инвестиционный характер и происходила по новым московским жилым комплексам и домам премиум-класса.  «Характерным примером является, например, ситуация с «Садовыми кварталами», они увеличили цены на 15 %. Это связано с тем, что строительство пошло более активными темпами. Соответственно, выросла и средняя цена по району Хамовники, но говорить об этом, как о тенденции, я бы не стала», - говорит Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

      Эконом и бизнес за месяц и квартал

      В свою очередь жилье эконом- и бизнес-класса даже упало в цене за месяц. Так, как говорит руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов, в марте средняя стоимость вторичного жилья в Москве уменьшилась на 0,9% до показателя 171,7 тыс. рублей за квадратный метр. Однако в долларах «квадрат» подорожал на 1% до показателя $5,9 тыс.

      По сегментам в марте цена жилья категории «эконом-минус» в рублях снизилась на 0,4% до 145,8 тыс. рублей, долларовый ценник вырос на 1,5% до $5 тыс. за квадратный метр. В сегменте «эконом-плюс» в рублях «квадрат» потерял 0,2% до 158 тыс., в долларах прибавил 1,7% до $5,4 тыс.

      Жилье бизнес-класса незначительно подешевело в рублях на 0,1% до 206,7 тыс., в долларах подорожало на 1,8% до $7 тыс. Несмотря на то, что в течение двух последних месяцев стоимость квадратного метра снижалась, суммарно с начала этого года жилье на вторичном рынке подорожало на 3 %, что говорит о стабильном спросе. Для сравнения, в 2011 году за аналогичный период «квадрат» прибавил в стоимости почти в два раза меньше – 1,6%.

      Впрочем, с такими данными согласны не все эксперты. По данным аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль», в первом квартале 2012 года средняя удельная цена предложения столичных квартир увеличилась на 5 % и составила 195,6 тыс. руб. за кв. м. За месяц уровень рублевых цен повысился на 0,8 %. В свою очередь объем предложения вторичного рынка жилья составил 47,2 тыс. квартир, где немногим менее трети объектов было выставлено на продажу в марте.

      За месяц заметно подорожали двухкомнатные квартиры (+2,9%) и предложения экономкласса (+1,9%). Коррекция цены предложения наблюдалась на трехкомнатные квартиры (-1,8%).  Спрос на квартиры вторичного рынка жилья Москвы остается очень высоким – по данным Росреестра по Москве, количество заключенных в 1 кв. 2012 года сделок по купле-продаже жилья на 8,7% превышает показатели 1 квартала 2011 года и сопоставимо с 1 кварталом 2003 г. (более 19 тыс. сделок).

      Прогноз

      По мнению большинства экспертов, в будущем можно ожидать только ценовой стагнации. Даже в случае негативного сценария развития событий, столичная недвижимость вряд ли уступит сегодняшние позиции. Например, в уже столкнувшейся с глубочайшими экономическими трудностями Италии цены на дома в дорогой северной части страны остались на прежнем уровне.

      Расширение границ города и появление новых районов пусть даже с качественными домами также никак не может удешевить квартиру на Остоженке или на Арбате. Более того, сокращение предложения на первичном рынке компенсируется новым предложением «вторички». 

      «В Москве на фоне сокращения объема ввода новостроек и ограниченного предложения первичного рынка, еще с сентября прошлого года наблюдается рост спроса на вторичную недвижимость. Количество сделок, зарегистрированных в первом квартале 2012 года, превысило показатели аналогичных периодов рекордных 2010 и 2011 годов», - говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». По его словам, в этих условиях темпы роста цен сдерживаются большим объемом предложения вторичного рынка. Сегодня более 30% представленных в предложении квартир – это вновь выставленные на рынок объекты.


      Как мы считали

      По традиции участники рынка выделяют три основных сегмента на рынке жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д.
      Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя эконом-класс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.

      Алексей Лоссан

      ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ
      Цены на московское жилье: итоги февраля

       

       

      Следите за новостями