01 апреля 2015

Блиц-Крик №16: Об утерянном доверии всех игроков рынка недвижимости друг к другу

В рубрике «Блиц-Крик» участники рассказывают о том, что их не устраивает в работе рынка недвижимости. На этот раз ключевой темой «наболелок» стали проблемы с доверием – как крупных компаний-партнеров друг к другу, так и рядовых покупателей к риэлтерам и застройщикам. Причем, если в первом случае звучит мысль о том, что безмятежные времена далеко позади, и теперь каждый друг другу волк, то во втором случае проблема с доверием – это его избыток. К покупке жилья нужно подходить осмотрительней!

В рубрике «Блиц-Крик» участники рассказывают о том, что их не устраивает в работе рынка недвижимости. На этот раз ключевой темой «наболелок» стали проблемы с доверием – как крупных компаний-партнеров друг к другу, так и рядовых покупателей к риэлтерам и застройщикам. Причем, если в первом случае звучит мысль о том, что безмятежные времена далеко позади, и теперь каждый друг другу волк, то во втором случае проблема с доверием – это его избыток. К покупке жилья нужно подходить осмотрительней!

Есть проблемы с доверием и между новоселами-соседями. Сколько лет еще будет позволять себе сверлить дрель за стеной? Это важно! А начинать делить землю возле многоэтажки, оказывается, нужно сразу после того, как куплена квартира. Причина та же – доверяй, но проверяй. Даже, если эта земля не нужна сейчас, хлопоты по ее определению в свою собственность никогда не будут лишними.

Также из сегодняшнего выпуска Блиц-Крика вы узнаете, как для управляющей компании важно вовремя заметить, что девелопер  предусмотрел в плане достаточно парковочных мест. Формальное отношение к этому вопросу может вылиться в лишние траты для будущего собственника.

Напомним, что редакция RealEstate.ru никак не ограничивает участников и даже не задает заранее тему для Блиц-Крика. Мнение редакции может не совпадать с мнением участников рубрики.

ЗДЕСЬ ПОДРОБНЕЙ ОБ ИДЕЕ «Блиц-Крика»  и о том, как, и куда слать вашу «наболелку» в следующий выпуск.  

Рынку элитной недвижимости катастрофически не хватает цивилизованности

 

Екатерина Валуева, управляющий партнер компании «КМ Девелопмент»

Сегодня рынок элитной недвижимости напоминает джунгли, где действуют известные законы: «каждый сам за себя», «всё для себя», «убей — или будешь убит». Неэтичные приемы, которые используют нечистоплотные агенты в работе, не нарушают законы РФ, но подрывают доверие между контрагентами, а самое главное, меняют в худшую сторону отношение клиентов ко всем риэлторским агентствам, убивают репутацию всех игроков рынка. Такие беспринципные брокеры всегда были на этом рынке, но сейчас в кризисное время, когда борьба за каждого клиента обострилась, их методы становятся все более грубыми.

Кража объектов, попытки выйти на собственников недвижимости в обход представляющей его интересы компании с предложением дисконта по комиссионному вознаграждению… И обратная ситуация -  когда приведенному клиенту любыми способами пытаются вручить контакты прямого агента. Ценовой демпинг за счет собственной комиссии, переход брокеров из агентства в агентство с готовыми сделками в поисках личной выгоды… Вот лишь неполный перечень приемов, которые сегодня с завидной постоянностью используют некоторые игроки рынка элитной недвижимости.

На этом фоне агентства недвижимости, которые нарабатывали свою репутацию и базу годами, теряют доверие клиентов. Рынок нуждается во внутреннем профессиональном регулировании, чтобы стать более цивилизованным и понятным для всех заинтересованных лиц.

 

Где же спастись от бесконечного ремонта?

 

Анна Каримова, руководитель PR-направления банка и жительница новостройки

Почти пять лет назад мы получили ключи от квартиры в новостройке. Все было, как хотели — квартира без отделки в новом доме эконом-класса повышенной комфортности, то бишь в монолитном доме.

При вручении ключей управляющая компания заключила с нами договор, в котором было прописано, что мы должны сделать ремонт примерно за полгода. Мы в половину года не уложились, но через год с небольшим благополучно завершили все необходимые работы и вселились. На тот момент квартир в доме с законченным ремонтом было порядка 60%, и в эти 3 года к ним добавилось еще процентов 30%. А оставшиеся квартиры так и стоят – опечатанные, с временными дверями. А где же собственно крик? Даже, если час-полтора в день через пару этажей от вашей квартиры работает строительный буров, реально впадаешь в истерику. А если целый день и в соседней квартире? А если дети, пожилые родители, да и сам ты после трудовой недели в субботу хочешь отдохнуть в спокойной атмосфере? А тут буров, дрели и прочие строительные инструменты…

Что с этим можно сделать? Запретить покупать квартиры для инвестирования — смешно. Установить срок для ремонта — тоже не выход… Может быть какие-то есть зарубежные кейсы?

Театр начинается с гардероба, а торговый центр – c парковки

 

Виктор Кузубов, руководитель департамента консалтинга ЗАО «ИНТЕРТЕСТ»:

Современный торговый центр сегодня уже нельзя представить без вместительного паркинга. Тем не менее, проблема доступности и вместимости парковок обнаруживается во многих ТЦ, и это всегда следствие просчетов, допущенных на стадии проектирования. 

Почему же проблема возникает вновь и вновь?

Причина сложившей ситуации кроется в действующих градостроительных нормах, доставшихся нам в наследство от советских времён, которые давно перестали отражать существующую действительность, а также подчас в формальном отношении девелоперов к этому вопросу.

В настоящий момент в России действует норматив, в котором прописан следующий алгоритм расчёта автостоянок: для торговых объектов с площадью торговых залов более 200 кв. метров должно быть предусмотрено 5–7 машино-мест на 100 кв. метров торговой площади.

Действовавший в советское время СНиП содержал такие же нормативы – то есть данный показатель не меняется уже на протяжении 25 лет. С другой стороны, формальное соблюдение этих норм является достаточным условием при сдаче объекта в эксплуатацию.

А дальше уже управляющие компании вынуждены искать возможности увеличения вместительности парковок ТЦ. Это достигается, например, при помощи сжатия разметки, открытия доступа на служебную парковку в выходные дни или планированием режимов эффективной загрузки с платным или частично платным режимом парковок.

При этом наличие платной парковки при отсутствии бесплатной альтернативы также может негативно отразиться на посещаемости ТЦ – исследования подтверждают, что посетитель проводит меньше времени в торговом центре с платным паркингом.

В качестве независимого инженера мы провели аудит нескольких десятков торговых площадок от Иркутска до Калининграда, и всегда стараемся обратить внимание девелопера на вопрос достаточности парковок. Площадь парковочных зон  необходимо рассчитывать с учетом перспективы развития еще на стадии проектирования, возможно даже за счет сокращения площадей другого назначения, чтобы в будущем у собственника не возникли дополнительные сложности с эксплуатацией ТЦ, что, в конечном счёте, может повлиять на его посещаемость и на экономику объекта торговли в целом.

Определить в частную собственность землю возле многоэтажки слишком сложно

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»

Один из сложных вопросов в сегменте новостроек - определение границ земельного участка, относящегося к многоквартирному дому, и оформление его в собственность жильцов.

К сожалению, как это зачастую бывает в нашем законодательстве, процесс построен от противного. То есть, квартиры в доме не продаются при условии одновременного оформления участка под многоквартирным домом и одновременным оформлением права собственности на такой земельный участок на нового собственника квартиры. Законодательство гарантирует гражданину права, но не обязывает государственные органы самостоятельно участвовать в реализации таких прав.

В жилищном законодательстве предусматривается, что собственникам помещений  принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Однако сами вопросы формирования земельных участков и оформления в собственность на практике оказываются достаточно сложными, особенно, если говорить о среднестатистических собственниках квартир в многоквартирном доме.

Даже в случае, когда застройщик перед сдачей дома обязан установить размеры и границы земельных участков, это не означает автоматическое ознакомление с этими границами собственников многоквартирных домой, а также обозначение этой территории и дальнейшее оформление всех необходимых документов.

Собственники квартир в конечном итоге вынуждены самостоятельно провести собрание жильцов, выбрать инициативную группу, получить кадастровые документы на все квартиры. После этого требуется осуществить межевание указанного земельного участка, который необходимо будет поставить на кадастровый учет и оформить кадастровый паспорт, с которым можно будет осуществить регистрацию прав.

При оформлении права собственности под многоквартирным домом и вокруг него третьим лицам будет гораздо сложнее без решения собственников проводить строительство на земельном участке, устанавливать павильоны, стоянки или использовать его в других целях.

Однако, на практике, собственность означает и несение ответственности, в том числе и возможную уплату земельного налога. Кроме того, собственники многоквартирных домов, как правило, не осознают свои возможности по использованию земельного участка, а также сталкиваются с трудностями реализации своих прав. Управляющие компании, которые могли бы содействовать собственникам многоквартирных домов в этих вопроса, не спешат этого делать.

В итоге получается замкнутый круг, и решением данного вопроса собственники многоквартирного дома вынуждены будут заняться, например, в том случае, когда рядом с их многоквартирным домом начнется строительство другого многоквартирного дома. Тогда неизбежно может встать вопрос о границах участков этих домов. Если, конечно, собственники не махнут рукой. Органы государственной власти в этой ситуации также как бы самоустраняются.

Нельзя отдавать последние деньги на покупку «котлована»

 

Олег Андреев, старший консультант Санкт-Петербургского центра социальных исследований

Одно из направлений нашей компании  – помощь обманутым дольщикам: российским, болгарским и турецким. Могу сказать, что недостоверная информация и затягивание сроков строительства застройщиками – это мировая проблема. И, когда россияне покупают жилье в Болгарии или Турции – там их тоже приходится защищать.

При этом, по моим наблюдениям, больше всего проблем в Болгарии. А вот в Турции, хотя это и не укладывается в мировоззрение русских, уровень честности  выше, чем в России.

Обман и недоговорки могут быть и при продаже недвижимости (со стороны риэлтеров), и в процессе строительных работ девелопера. Спросишь: «Какой кирпич?», ответят: «Такой. Высококачественный!». А потом узнаешь, что в плане одно, а дошло дело до стройки - купили другой, дешевый материал. Чаще всего проблемы всплывают с теплоизоляцией или звукоизоляцией. По плану может быть все дорого, а на деле – халтура: человек вселяется, и слышно как в соседней квартире люди в туалет ходят. И, конечно, известная проблема – сроки окончания строительства.

Поэтому покупка недвижимости на стадии котлована это всегда игра в рулетку - вероятность заморозки проекта 50 на 50.

И, к сожалению, идут на этот риск именно те, для кого два-три миллиона рублей - деньги большие, и часто даже последние.

Вот мое предостережение: не отдавайте последние деньги в «котлован».

Следите за новостями