09 ноября 2006

БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ/ Офисов класса А станет меньше

Половина офисов категории «А» в Москве упадет в классификации консультантов

Половина офисов категории «А» в Москве упадет в классификации консультантов. В Moscow Research Group, в которую входят ведущие консалтинговые компании, утверждают, что в текущей рыночной ситуации бывшие офисы класса А уже не удовлетворяют предъявляемым спросом требованиям по качеству и должны быть переведены в категорию B+. В среду Moscow Research Group объявила о завершении работы над новой классификацией офисных помещений.
 
«Мы попытались уловить новые рыночные тенденции и зафиксировать их», - рассказала руководитель отдела аналитики рынка офисной и складской недвижимости Colliers International Регина Лочмеле. Для этого четыре ведущих консалтинговых компании – CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Jones Lang LaSalle и Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobilko – объединили свои базы данных (а это около 3 тыс. офисных зданий) и в течение трех кварталов этого года обзванивали собственников этих помещений.

«Безусловно, любая классификация имеет определенную степень условности и допущений, - рассуждает генеральный директор консалтинговой Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников. - А если учесть, что, например, на рынке продажи Москвы предлагается в неделю около 300 офисных помещений, то нетрудно понять, что каждый объект уникален». Как заметили эксперты Moscow Research Group, длительный период работы над классификацией позволил им сформировать некое новое видение тенденций московского офисного рынка.

«В данный момент московский рынок офисных помещений находится на стадии активного становления: ежеквартально выходят новые предложения, появляются новый центры силы, девелоперы осваивают новые районы», - рассказал в беседе с Realestate.ru Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций компании NAI Global. По его мнению, в этой связи новую классификацию можно выпускать раз в год, в то время как заявленный шаг четверки агентств скорее выглядит как коррекция к принятой на рынке терминологии.

«Прошлая классификация уже давно устарела и сейчас, действительно, нужен новый, более подробный и детальный документ», - считает управляющий директор консалтинговой компании Praedium Рубен Алчуджян. Если в действовавшей ранее классификации 2003 года (созданной на основе польской и чешской моделей) для попадания в класс «А» зданию достаточно было набрать 16 баллов из 20, то сейчас здание класса «A» должно соответствовать 20 обязательным показателям и четырем факультативным, здание класса «B+» - 10 обязательным показателям и 12 факультативным, а здание класса «B-» - 7 обязательным показателям и 12 факультативным.

Например, в связи со сложной ситуацией с энергосетями в Москве, ужесточены требования к классу «А» по электроэнергии. А нахождение в пределах Садового кольца, наоборот, уже не является необходимым атрибутом элитарного офиса. Чем будет полезен этот новый инструмент для участников рынка, объяснила Ольга Батурина из Jones Lang La Salle. По ее словам, девелоперы смогут воспользоваться соответствием новым критериям в качестве дополнительного преимущества в условиях ужесточающейся конкуренции. Для западных арендаторов, инвесторов и компаний, у которых истекает срок аренды, это возможность более объективной оценки рынка.

А для Moscow Research Group классификация станет общепризнанным документом, используемым во всех проектах. «Очевидно, что сегодня московский рынок консалтинговых услуг уже далеко не такой узкий, и разработка классификации только 4 крупными компаниями выглядит довольно странно», - замечает Рубен Алчуджян из Praedium. Эксперты отмечают, что при привлечении к работе большего количества экспертов-консультантов классификацию можно в перспективе сделать единым стандартом рынка. «Если данный процесс провести в рамках Форума и под классификацией подписались бы не только компании из "большой четверки", но и большинство других игроков рынка, то это укрепило бы статус и вес данной классификации», - добавляет Денис Колокольников из Russian Research Group.

Между тем, разработчики признают, что применение классификации носит добровольный характер, и количество «дезинформирующих» рекламных объявлений не снизится. Хотя даже примерную долю московских арендодателей, завышающих класс своих зданий и дающих неверную информацию об уровне инфраструктуры и качестве предоставляемых услуг в беседе с Realestate.ru эксперты из Jones Lang LaSalle назвать затруднились.

Присутствовавший на конференции оптимистичный представитель крупной табачной компании выразил точку зрения, что новый документ станет дополнительным инструментом при переговорах с арендодателями. Сами же разработчики признают, что никакого влияния на уровень арендных ставок классификация не окажет. «Все проекты, как заявленные, так и введенные в эксплуатацию, уже оценены рынком и ставки в них скорректированы», - рассказала Ирина Флорова из CB Richard Ellis Noble Gibbons.

По словам разработчиков классификации, за 3 года по уровню качества офисных помещений Москва не только догнала Восточную Европу, но уже превзошла. Сегодня объем качественных офисов в Москве составляет 5-5,5 млн кв. м. «Об окончательной классификации можно говорить не раньше чем через 5-10 лет, когда рынок офисов перейдет к более спокойной стадии развития», - считает Владимир Журавлев из NAI Global. Moscow Research Group пока не уточняет дату следующего обновления.

Однако классификация – не единственный объединяющий рынок документ, который могут предложить компании-консультанты. «В классификации ограничиваются только описанием классов А и В, - рассказал Realestate.ru Денис Колокольников из RRG. – Ведь в Москве доля зданий этих классов составляет всего около 22% от всего офисного пространства города. Существует еще и весьма своеобразный класс офисных особняков, его тоже необходимо отметить».

Пока не охвачен также сегмент арендных процессов. «Описание существующих практик аренды существенно облегчило бы взаимодействие московских арендаторов и арендодателей, - заявил Realestate.ru Рубен Алчуджян. – Например, я недавно участвовал в серии встреч экспертов American Chamber of Commerce, в результате которых был принят всего один документ, касающийся отделки помещений». Можно ожидать, что когда офисный рынок в Москве перейдет в спокойную стадию, о которой говорят эксперты,и  у московских арендаторов появятся  классификации отделки помещений.
 
Ольга ШУЛАКОВА

Материалы к статье:

Новая классификация офисных зданий (стр
1 23 , 4)

Следите за новостями