03 октября 2006

БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ / Легальный бизнес как ноу-хау

Юристы призывают иностранцев не давать взяток российским чиновникам

Во вторник в отеле Ararat Park Hyatt состоялась юридическая конференция о технологиях реализации инвестиционных проектов в России на средства зарубежных компаний. В мероприятии приняли участие представители более 50 компаний  и государственных ведомств, заинтересованных в привлечении в страну инвестиций. Лейтмотивом мероприятия стала рекомендация не нарушать законов и не давать взяток – как утверждают юристы, возможность построить легальный бизнес в России существует. Однако, несмотря на оптимистичный призыв реализовывать в стране крупные проекты, юристы были вынуждены признать ряд существенных трудностей, которые сопутствуют любому начинанию: будь то создание особой экономической зоны (ОЭЗ), строительство завода в «чистом поле» (Greenfield) или на месте уже существующего производства (Brownfield).

Взятки как бизнес-метод

Посвященная инвестиционным проектам конференция началась с тезиса о возможности создать в России легальный бизнес. Этот вопрос особенно актуален для иностранных компаний, которые не привыкли нарушать закон и предпочитают работать по белым схемам. Как заявили юристы, бюрократические препятствия не всегда являются тонким намеком на необходимость дать взятку – просто видение ситуации чиновником и инвестором может различаться.

В действительности, не давать взятки могут позволить себе только те иностранные компании, которые реализуют ключевые для региона проекта. Региональные и местные власти не только не чинят таким компаниям бюрократических препятствий, но даже иногда освобождают их от обременений. Расчет властей понятен: приход в регион крупного инвестора создает множество рабочих мест, обеспечивает приток капитала и создает предпосылки для прихода других инвесторов. Последним власти зачастую выдвигают совсем другие правила выхода на региональный рынок.

Интересно, что сами девелоперы признают остроту проблемы с бюрократией – по их утверждению, бюрократия процветает на всех этажах государственной власти. Только процесс получения всех разрешений и согласований для проекта занимает порой несколько лет, в течение которых требуется собрать около 200 документов и подписей. «Отдельные чиновники в пределах своей власти выстраивают схемы, при которых лично они могли бы зарабатывать», - сетует директор по производству девелоперской компании "Бенефит инжиниринг" Александр Исаев. По оценкам «Бенефит инжиниринг», расходы на неформальные платежи составляют десятки миллионов рублей.

Особенности ОЭЗ

В ходе конференции юристы дали оценку институту особых экономических зон – одному из недавних изобретений федеральных властей. Получив разрешение на создание особой экономической зоны, инвестор берет в аренду на 20 лет принадлежащий государству участок площадью не более 2 тыс. га. Минимальный объем инвестиций в проект должен составлять 10 млн евро. Одно из основных преимуществ особой экономической зоны – свобода инвестора от неблагоприятных для него изменений таможенного и иных законодательств. Правда, юристы указывают, что данная норма закона об ОЭЗ является относительной и нет гарантий того, что инвестору действительно не придется менять правила игры.

Негативной стороной ОЭЗ является необходимость собрать значительное количество разрешений и согласований, которые убедили бы региональные власти в необходимости создания ОЭЗ. Кроме того, для производства 20 лет – очень маленький срок. Но в случае с ОЭЗ неизвестно, какой будет ставка аренды по прошествии этих 20 лет. Возможно, выставят такие неприемлемые для инвестора условия, что объект придется ликвидировать. Кроме того, вполне можно создать производство без ОЭЗ – на ничуть не худших условиях. Если же инвестор примет решение добиться создания ОЭЗ, то ему рекомендуется установить хорошие отношения с губернатором. Хотя формально губернатор не ставит необходимых подписей, он может оказать инвестору протекцию и добиться того, что нужные люди поставят необходимые подписи.

Brownfield&Greenfiled

Принимая решение о создании производства в России, инвестор оказывается перед выбором: построить завод на незастроенном участке (Greenfield) или на месте существующего производства (Brownfield). Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества и недостатки. Так, достоинством Brownfield обычно является наличие необходимых коммуникаций и объектов инфраструктуры, а недостатком – загрязненная территория и старые строения.

С другой стороны, незастроенный участок хорош отсутствием загрязнений почвы и возможностью построить здание любой конфигурации. Но к такому участку, скорее всего, придется подводить все необходимые коммуникации, строить дороги, возводить линии электропередачи. Затраты на эти задачи могут свести на нет рентабельность и инвестиционную привлекательность проекта. «Хотя формально создать инфраструктуру должны местные власти, на деле финансовое бремя ложится полностью на плечи инвесторов, - предупреждает партнер «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский. – Наконец, в случае с Greenfield придется перевести землю из сельхоз-категории в другую категорию, что займет в лучшем случае 4-10 месяцев».

Кроме того, зачастую 3 тыс. га принадлежат 1 тыс. собственников, поскольку в России практикуется долевое владение землей. В этом случае инвестору сначала придется выкупить все доли, и лишь затем переводить землю в другую категорию. Вообще, все земли делятся на две категории: с разграниченным и неразграниченным правом собственности. У земли с неразграниченным правом собственности нет определенного владельца, и землей распоряжается муниципальное образование. Земля с разграниченным правом принадлежит федеральным, региональным или муниципальным властям. Кроме того, у земельного участка могут быть обременения. Поэтому перед началом любого инвестиционного проекта необходимо провести правовой аудит участка.

Общие рекомендации для иностранных инвесторов сводились к тому, что не следует давать взятки, однако необходимо заручиться поддержкой и хорошим отношением губернатора. Также необходимо тщательно проверять участок на предмет ограничений и наличия возможных претендентов на него. Наконец, следует правильно оценивать величину возможных затрат, решаясь возводить здание в «чистом поле». Соблюдение этих рекомендаций является начальным этапом при реализации любого крупного инвестиционного проекта.

Вера КОВАЛЕВА

Следите за новостями