20 апреля 2011

Ажиотаж на рынке недвижимости столицы: кто покупает, какие квартиры и зачем

С начала 2011 года рынок жилой недвижимости Москвы демонстрирует рекордные результаты. Число сделок купли-продажи, в том числе с помощью ипотеки, превысило даже докризисные показатели. Кто покупает квартиры и берет ипотечные кредиты, какая недвижимость интересует покупателей, попытался разобраться RealEstate.ru

С начала 2011 года рынок жилой недвижимости Москвы демонстрирует небывалые результаты. Число сделок купли-продажи, а также тех, что были совершены с использованием ипотечного механизма, в период с января по март превысило даже докризисные показатели. Кто покупает квартиры и берет ипотечные кредиты, какая недвижимость интересует покупателей, попытался разобраться RealEstate.ru.

С начала 2011 года московский рынок недвижимости демонстрирует по-настоящему рекордные результаты, о чем свидетельствует статистика, предоставляемая Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управлением Росреестра по Москве). Так, уже в январе по числу зарегистрированных сделок купли-продажи жилья рынок превзошел докризисные показатели: на 37,4% январь 2007 года, на 128,9% январь 2008 года, на 67% январь 2009 года и на 13,8% январь 2010 года. Подобная ситуация наблюдалась и в последующие месяцы.

Сведения о регистрации сделок купли-продажи
2007 2008 2009 2010 2011 % 2007 % 2008 % 2009 % 2010
3251 1951 2674 3923 4466 37,4 128,9 67,0 13,84
4536 3655 1952 4047 6222 37,2 70,2 218,8 53,74
5894 6174 4360 6938 7452 26,4 20,7 70,9 7,41


А общее число зарегистрированных договоров купли-продажи за январь-март 2011 года позволило говорить о первом квартале 2011 года как об абсолютно уникальном временном периоде для рынка жилой недвижимости столицы.

Риелторы называют разные причины случившегося. «Рост объема сделок – это результат реализации отложенного спроса, который, в свою очередь стал возможным благодаря выходу российской экономики из кризиса и восстановлению платежеспособности покупателей», - уверен директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

В частности, он приводит в пример, что в 2010 году был зафиксирован рост производства, причем в некоторых отраслях, например, трубопрокатной промышленности, был поставлен абсолютный исторический рекорд по объемам производства. «За год вырос также и уровень заработной платы и реальных доходов населения. Так, по данным Росстата, средний доход на одного человека увеличился в октябре этого года на 6,9% до 19 117 тыс. руб. в годовом исчислении; по сравнению с сентябрем показатель вырос на 4,9%. По уточненному прогнозу социально-экономического развития на плановый период 2011-2012 годов ожидается, что реальная заработная плата в целом по России в 2011 году вырастет на 2,7%, реальные располагаемые доходы населения – на 3,6%», - добавляет А.Зиминский.

В то же время генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков отмечает, что немаловажным фактором для потенциальных и реальных покупателей стало и удачное сочетание спроса и предложения, тем более, что московские квартиры после кризиса так и не успели подняться в цене. Как показывает статистика, с 2010 года рост цен на рынке недвижимости происходит исключительно в пределах инфляции, говорит аналитик Андрей Бекетов в исследовании «Вторичный рынок типовых квартир Москвы и области в 2010 году: Итоги и перспективы развития».

Действительно, по данным ARN.ru, в период с марта 2010 года по март 2011 года средняя цена предложения 1 кв.м на вторичном рынке Москвы колебалась незначительно и в долларовом, и в рублевом выражении.

Кстати, именно жилье вторичного рынка в наибольшей степени интересует сейчас покупателей, рассказывают участники рынка. «До 90% всех сделок совершаются на вторичном рынке. Из них, в свою очередь, 80% составляют альтернативные сделки», - считают в Penny Lane Realty. В то же время генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая убеждена, что интерес к первичному рынку постепенно начинает восстанавливаться: доля сделок, где объектом купли продажи выступает квартира в новостройке, в столице к настоящему моменту достигла 21% от общего объема заключенных договоров.

Кто же покупает квартиры в Москве? Как отмечают опрошенные RealEstate.ru риелторы, условный портрет покупателя жилья эконом- и даже бизнес-класса составить довольно трудно, в отличие от покупателя квартиры в элитном сегменте. «В основном спрос на неё поддерживают сотрудники нефтегазовой отрасли. В 2010 году отрасль продолжила восстановление после кризиса», - делится А.Зиминский из Penny Lane Realty. Также, по его словам, в значительной степени активизировались инвесторы в квадратные метры: по подсчетам компании, до 7% сделок купли-продажи жилья в столице сейчас совершается с целью вложения средств.

А интересуют и инвесторов, и тех, кто покупает квадратные метры для собственного проживания, прежде всего, одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса, при бюджете не более 5-8 млн руб.

Аналогичный спрос на бюджетное жилье наблюдается и у ипотечных заемщиков, которых с начала года в столице существенно прибавилось. Так, по данным Управления Росреестра по Москве, в период с января по март 2011 года число заключенных сделок с использованием данного механизма также превзошло докризисные результаты.

2007
2008
2009
2010
2011
ипотека в силу договора ипотека в силу закона ипотека в силу договора ипотека в силу закона ипотека в силу договора ипотека в силу закона ипотека в силу договора ипотека в силу закона ипотека в силу договора ипотека в силу закона
291 494 229 381 78 297 119 495 210 883
351 741 371 736 191 181 207 918 337 1102
423 948 368 1133 181 249 214 1609 422 1532


«Причины роста числа ипотечных сделок – те же, что и на рынке жилья в целом: отложенный спрос, восстановление экономики, поддержка банков со стороны государства. Это сопровождается смягчением банками условий кредитования – снижением процентных ставок, сокращением уровня первоначального взноса и т.д., ростом уверенности в завтрашнем дне у заемщиков», - говорит В.Луцков из «АКЦ МИЭЛЬ».

По данным руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрия Таганова, ставка по ипотеке новостроек составляет 14-16%, сроки кредитования в среднем равняются 15-20 лет, а сумма займа составляет от 1 до 12 млн руб. А на вторичном рынке ставки несколько ниже: кредит можно взять под 9-10% в валюте и 11-13% в рублях при прочих равных условиях.

В то же время, говоря о будущем рынка жилой недвижимости, участники рынка не спешат рисовать слишком радужные перспективы. «Пока уровень ежемесячно совершаемых на рынке сделок остается в рамках прогнозов, сделанных осенью 2010 г.: среднемесячный объем за весь год (с учетом традиционных периодов роста — весна-осень и спада — лето-зима) – находится на уровне 6,5-7,5 тыс. штук», - считают в корпорации «ИНКОМ». Аналогичного мнения придерживаются и в «МИЭЛе»: 2011 год по количеству сделок, скорее всего, не превысит показателей прошлого года.  

Юлия ПЕТРОВА

Следите за новостями