05 августа 2008

ЖКХ/ Сколько стоит комфортная жизнь?

Стоимость содержания элитной квартиры в среднем составляет от 2,5 до 5 долл. за квадратный метр

Собственники элитной недвижимости предъявляют высокие требования к уровню комфорта своего жилья. Помимо стандартного набора коммунальных услуг, сформированного по правительственным нормативам, элитное жилье предполагает дополнительный набор опций, обусловленный запросами владельцев. Например, жильцы дорогих квартир не страдают от плановых отключений горячей воды в летний сезон, поскольку в элитных домах предусмотрено наличие собственной водонагревательной станции и автономной системы отопления. А за комфорт, как водится, приходится платить. RealEstate.ru решил выяснить, какими привилегиями пользуются собственники элитных квартир, а также во сколько обходится содержание дорогостоящей недвижимости в Москве.

Естественно, качество услуг, предоставляемых управляющими компаниями жильцам элитных домов, отличается от привычного многим горожанам. Так, в соответствии с жилищными нормативами, влажная уборка подъезда должна производиться не реже одного раза в месяц, однако в элитных домах помещения общественного пользования убирают значительно чаще. Также собственникам дорогого жилья не придется ждать сантехника несколько дней, как, впрочем, и проводить долгие часы в остановившемся между этажей лифте.

Коммунальные платежи в элитных домах не менее чем в 1,5-2 раза выше, чем цена обслуживания квадратного метра жилья эконом-класса. По оценкам некоторых экспертов, эти показатели могут отличаться даже в десятки раз. В частности, эксперт департамента элитной недвижимости PENNY LANE REALTY Анна Портная рассказала, что в среднем стоимость обслуживания элитного жилья составляет порядка 2,5-5 долл. за квадратный метр в месяц, а в некоторых элитных домах коммунальные платежи доходят до 10 долл. за квадратный метр. Специалисты компании Renaissance Realty считают, что «стоимость коммунальных услуг для собственников элитных квартир в среднем составляет порядка 100-120 руб. за квадратный метр в месяц. При этом ставка определяется на год и рассчитывается исходя из фактических затрат по данному комплексу». Однако опрошенные RealEstate.ru застройщики (MIRAX GROUP, «Капитал Груп», «Интеко» и т.д.) отказались назвать конкретные суммы, которые платят владельцы квартир в построенных ими объектах.

Стоимость текущего содержания квартиры зависит и от ее размеров, которые также заметно отличаются от проектов эком-класса. Например, площадь средней трехкомнатной квартиры в панельном доме варьируется в пределах 60-90 кв. м, тогда как в элитных домах реализуют квартиры свободной планировки, предполагающие возможность размещения 3-4 комнат, средней площадью 160-170 кв. м. Соответственно суммы, которые в результате заплатят за коммунальные услуги владельцы таких квартир, в разы превышают платежи за среднестатистическое жилье.

Определением перечня услуг, которые в обязательном порядке должны оплачивать все собственники квартир, как правило, занимается ТСЖ. «В сумму взносов обычно входит все, кроме света и телефона. А это уборка территории и помещений общего пользования (вестибюли, коридоры, лестничные клетки и т.д.), оплата консьержа, вывоз мусора, охрана, накопления на капитальный ремонт, круглосуточное дежурство технической поддержки и т.д. Так же возможно облагораживание подвала и чердака, строительство дополнительных помещений (фитнесс-зал, бассейн), что увеличивает сумму платежей, а так же  рыночную стоимость квартир в доме», - уточняет А.Портная из PENNY LANE REALTY.

Обычно ТСЖ выбирает управляющую компанию, которой и поручает «вести» дом. Случается, что жильцы не согласны с ценовой политикой УК. «Часто собственники новых квартир, которые они покупали еще на стадии строительства (по договору о долевом участии или подобным ему соглашениям), сталкиваются с тем, что ТСЖ уже создано застройщиком. И они сотрудничают с коммунальными службами и поставщиками услуг  на весьма невыгодных условиях для собственников и по завышенным тарифам. В этом случае ТСЖ обычно переизбирается на внеочередном собрании, и уже новоизбранным правлением расторгаются невыгодные договоры, после чего заключаются новые. Например, сокращают вооруженную охрану или заменяют ее консьержкой», - рассказывает А.Портная из PENNY LANE REALTY.

Специалисты Renaissance Realty следующим образом прокомментировали возможность смены УК: «Владелец квартиры может инициировать проведение общего собрания жильцов дома для решения вопроса об определении размера платы за обслуживание, исключая коммунальные услуги, на оплату которых установлены тарифы полномочными государственными органами. На решение общего собрания собственников жилья могут выноситься вопросы не только о размере оплаты, но и об услугах, которые предоставляются – от некоторых из них можно отказаться. Но на практике это сделать довольно сложно, т.к. для принятия того, или иного решения нужно более 51% голосов всех собственников».

Как известно, наличие развитой инфраструктуры не только увеличивает расходы жильцов, но и поднимает престиж объекта, а значит, увеличивает рыночную стоимость квартир в нем. Поскольку недвижимость на практике является не только местом для проживания, но и прибыльным объектом инвестиций, дополнительная капитализация добавляет жильцам уверенности в рентабельности своих вложений. Однако иногда в практике деятельности УК случается, что один или несколько жильцов не желают оплачивать ту часть инфраструктуры, которой они не пользуются. Подобные ситуации разрешаются, как правило, в пользу эксплуатирующей организации, поскольку нагрузка по содержанию инфраструктуры равномерно распределяется между всеми собственниками жилья и не может быть изменена. «Обычно сумма ежемесячных выплат не детализируется: каждый жилец выплачивает её в общем порядке вне зависимости от того, какие опции он использует и в каком объёме», - поделился собственным опытом руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME Владимир Кузнецов.

Безусловно, собственники квартир могут снизить свои расходы, при условии, что согласятся позволить пользоваться внутренней инфраструктурой дома людям, не живущим в нем. Как сообщили в PENNY LANE REALTY, подобная практика существует в ЖК «Золотые ключи – 2» и «Green House», где посторонним открыт доступ к фитнес-залам, расположенным на их территориях.

Однако подобный подход сопряжен со множеством трудностей. Пожалуй, главной из них является обеспечение должного уровня безопасности жилья. Элитные дома, как правило, не только находятся под круглосуточной охраной и видеонаблюдением, но и имеют закрытую придомовую территорию. Нельзя забывать, что социальная однородность окружения является важным фактором, обеспечивающим комфорт жильцов дорогих домов, а отсутствие случайных людей внутри частной территории является одной из важных составляющих безопасности и спокойствия. Соглашаясь же делить свое пространство с посторонними людьми, жильцы автоматически снижают для себя уровень комфорта проживания.

Поскольку расходы на содержание заложенной в проекте инфраструктуры ложатся на плечи жителей дома, и зачастую в ранних проектах многие ее составляющие оказывались избыточными, сегодня застройщики обращают самое пристальное внимание на создание оптимальной концепции проекта. Она должна быть практичной и не создавая излишних затрат обеспечивать комфорт жильцов дома.

Василиса ГОРБАЧЕВА

Фото: ics-online.co.uk

Следите за новостями