21 августа 2007

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/Аренда элитной недвижимости летом

Риэлторы констатируют нехватку предложения жилья класса «премиум»

Нередко участники рынка недвижимости называют лето «мертвым сезоном». Действительно, динамика сделок с началом поры отпусков падает, а потенциальные клиенты агентств недвижимости предпочитают инвестировать избыток своей покупательской способности в отдых и здоровье. Однако лето 2007 года, по словам риэлторов, принесло некое оживление на рынок элитной аренды. Эксперты, опрошенные RealEstate.ru, констатировали рост арендных ставок и доходности от сдачи жилья в наем, а также существенное сокращение объемов предложения квартир класса «премиум».

Как известно, рынок аренды элитной недвижимости до сих пор остается в значительной степени закрытым и непрозрачным, поэтому достоверно оценить его объем крайне сложно, а вот о динамике сделок риэлторы говорят более охотно. Так, специалисты компании Intermark Savills рассказали, что ежегодно в Московском регионе сдается порядка 2,5-2,7 тыс. элитных квартир, причем эти цифры включают в себя и жилье, впервые сдаваемое в аренду, и то, что выставляется для найма во второй и последующие разы. Большая часть элитной недвижимости, предлагаемой к аренде, реализуется в весенний, осенний и зимний период. Летом же потенциальные клиенты агентств недвижимости задумываются лишь о найме загородного или курортного жилья. Правда, в текущем году арендаторы несколько изменили стереотипы поведения. «По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, активность летнего сезона 2007 года была достаточно высокой. Учитывая относительное затишье на рынке элитной аренды весной, нынешняя активность потенциальных арендаторов нас приятно удивила», - сообщил консультант департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard Дмитрий Зайцев.

Что касается арендных ставок, то в начале текущего года эксперты прогнозировали: к декабрю арендная плата за элитное жилье вырастет на 10-15%. Однако итоги лета могут заставить участников рынка недвижимости пересмотреть свои прогнозы. «Только за период с января по август арендные ставки повысились на 11%», - заявила директор компании DELIGHT PROPERTY (Группа компаний DELIGHT) Анастасия Галкина.

Вслед за ростом арендной платы выросли и бюджеты арендаторов, обративших внимание на более дорогие объекты. «Квартиры в среднем ценовом диапазоне и высокобюджетные апартаменты стали пользоваться большей популярностью. На 33% возрос спрос на квартиры с арендной стоимостью от 8 тыс. долл. до 10 тыс. долл. в месяц, и на 87% вырос спрос на квартиры стоимостью от 12 тыс. долл. в месяц», - отметила руководитель отдела по работе с собственниками компании IntermarkSavills Светлана Бологова.

Изменение спроса на элитные квартиры по бюджетам в 2007г. по сравнению с 2006г.

Бюджет

Изменение спроса

$2,001-$4,000

+ 11%

$4,001-$6,000

+ 17%

$6,001-$8,000

-16%

$8,001-$10,000

+ 33%

$10,001-$12,000

+ 0,2%

Более $12,000

+ 87%

По всем бюджетам

+ 11%

Данные компании IntermarkSavills.

А вот объемы предложения в летний период существенно сократились. По данным IntermarkSavills, на 28% снизилось количество элитных квартир, предлагаемых к сдаче, в районе Арбата-Кропоткинской, на 46% - в районе Патриарших прудов и на 65% - в Замоскворечье. Участники рынка по-разному прокомментировали сложившуюся ситуацию. «Это связано с притоком иностранных арендаторов – топ-менеджеров в крупные международные компании, имеющие значительные бюджеты на аренду апартаментов», - заявила С. Бологова из компании IntermarkSavills.

Изменение предложения элитных квартир по районам в 2007г. по сравнению с 2006г.

Район

Изменение предложения

Арбат-Кропоткинская

-28%

Ленинский проспект

-23%

Ленинградский проспект

-22%

Кутузовский проспект

-52%

Замоскворечье

-65%

Тверская-Кремль

-20%

Фрунзенская

-78%

Краснопресненская

-28%

Любанская-Китай город-Чистые пруды

-29%

Таганская

-43%

Цветной бульвар

-25%

Проспект мира

-26%

Патриаршие пруды

-46%

Кунцево

-24%

Сокольники

-90%

Измайлово

-89%

Варшавское шоссе

-50%

Дмитровское шоссе

-71%

За городом

-33%

Всего

-37%

Данные компании IntermarkSavills.

Кроме того, низкие темпы строительства нового элитного жилья также не способствуют решению проблемы. «Необходимо отметить, что сейчас все больше потенциальных арендаторов интересуются квартирами в новостройках или относительно новых жилых комплексах, что отражает тенденцию роста требований арендаторов к набору объектов инфраструктуры, подземному паркингу, хорошему уровню охраны и другим параметрам», - объяснил управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Согласно громким заявлениям застройщиков, в 2007 году рынок элитного жилья должен пополниться новыми элитными жилыми комплексами, общей площадью 90,1 тыс. кв. м.

Ключевые объекты, запланированные к вводу в 2007 году

Объект

Адрес

Общая жилая площадь

Ввод

Девелопер/Застройщик

Еропкинский пер., вл. 16/23/15

ЦАО, Еропкинский пер., вл. 16/23/15

8,6 тыс. кв.м

2007 г.

ЗАО «Аркада Траст»

«Респект»

ЦАО, Б. Гнездниковский пер., вл. 3/5 стр. 2

4,9 тыс. кв.м

2007 г.

ООО «Меринж»

"Резиденция Чистые пруды"

(ЦАО, Подсосенский пер., 3 / Барашевский пер., д.10/1, стр.1,2,3

22 тыс. кв. м

2007 г.

-

Z-projekt

ЦАО, Хилков пер., 5/43

3,2 тыс. кв.м

2007 г.

«Баркли»

Остоженка ул, вл. 11/17-13/12

ЦАО, Остоженка ул, вл. 11/17-13/12

7,4 тыс. кв.м

2007 г.

ДИПС г. Москвы

«Дом на Покровском бульваре»

ЦАО, Покровский б-р, вл. 3, стр. 2-6

18 тыс. кв.м

2007 г.

Garden Ring

Данные RealEstate.ru

Однако до сих пор скорость ввода нового качественного жилья в столице столь невысока, что реализация многих проектов задержалась, и их запуска следует ожидать в лучшем случае к концу года. «Учитывая небольшие объемы строительства элитных домов в центральных районах города, в ближайшее время ситуация с дефицитом элитных квартир, сдаваемых в аренду, не изменится», - спрогнозировал Д. Зайцев из компании Paul’s Yard.

В то же время А. Галкина из DELIGHT PROPERTY уверена: сокращение объемов предложения на рынке элитной аренды недвижимости, в первую очередь, нужно связывать с низкой доходностью, которую демонстрируют большинство объектов класса «премиум», сдаваемых в наем. «Еще год назад арендодатели получали до 10% в год, теперь же - в среднем 6%», - добавила она.

Правда, еще в начале года владельцы квартир были рады 3,5-4,7-процентной доходности, что внушает участникам рынка оптимизм. Соотношение спроса и предложения на рынке элитной аренды говорит о том, что сегодня в условиях сократившегося предложения хороших квартир снова становится выгодно сдавать квартиры в аренду. Правда, эксперты не отрицают, что былую доходность можно получить лишь при удачном сочетании целого набора условий: при грамотном ремонте, оптимальном соотношении месторасположения, метража и стоимости.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Следите за новостями