20 августа 2007

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / Время – покупать

Стагнация цен - наилучший период для улучшения жилищных условий

С начала года рынок недвижимости Москвы пребывает в состоянии прострации – цены в нерешительности стоят на месте, не зная, в какую сторону отправиться. Этим, как отмечают эксперты, должны немедленно воспользоваться покупатели, желающие улучшить свои жилищные условия. В 2005 или 2006 гг. москвичам было довольно затруднительно продать свою квартиру и купить более просторную, поскольку цены росли на 10-15% в месяц. Чтобы достичь успеха, нужно было длительную и обременительную цепочку сделок провести в весьма короткие сроки, однако это было практически невозможно. Сейчас все изменилось и есть хороший шанс переехать в апартаменты с большей площадью, получив при этом еще и существенную скидку. Ждать более низких цен и лучших условий, эксперты не советуют – уже с сентября, по прогнозам, начнется возрождение рынка.

Благодаря неумолимому росту цен на столичную недвижимость, многим москвичам оказалось сегодня не под силу приобретать вторую квартиру. Остался только один выход – обменивать свою квартиру на другую, но более просторную. Каждый дополнительный метр новой квартиры оплачивается по рыночному курсу, который до недавнего времени мог колебаться чуть ли не ежедневно. Сегодня же ситуация несколько стабилизировалась, и, как отмечают эксперты, пробил час для проведения сделок. Во-первых, лето, и цены традиционно на низком уровне, а во-вторых, стагнация, что покупателю только на руку. «Период летнего затишья, пик которого приходится на июль-август, является наиболее удобным для совершения подобных сделок. В спокойной обстановке, когда на рынке нет ажиотажа, а цены относительно стабильны, можно не спеша подобрать подходящий вариант и даже поторговаться с продавцом, обсуждая размеры возможной скидки», - сообщил RealEstate.ru руководитель аналитического отдела «Инком» Дмитрий Таганов. Осенью же, по его словам, произойдет активизация спроса, что подтверждает зафиксированное компанией «Инком» повышение в июле цены квадрата на вторичном рынке на 1,2%.

Однако как бы не повел себя рынок в будущем, пока вполне очевидно, по мнению экспертов, что опасаться, по крайней мере, бурного роста цен не приходится, а значит можно смело планировать те же альтернативные сделки, в том числе и обмен на новостройку. «Что же касается покупателей, то им сегодняшний рынок благоприятствует особенно - большинство компаний предлагает максимально выгодные условия в плане скидок, бонусов и рассрочек. К примеру, если анализировать ситуацию с ипотечными кредитами как возможностью для покупателей улучшить жилищные условия (сегодня количество ипотечных сделок, по некоторым данным, составляет до 50% от общего числа), то очевидна тенденция снижения ставок», - заявила RealEstate.ru начальник управления первичного рынка ИК «МСГН» Татьяна Зуева.

Впрочем, дожидаться дальнейшего улучшения условий ипотечного кредитования, в частности снижения ставок или более удобных кредитных схем, не стоит. По словам экспертов, время – деньги, поэтому такое ожидание рекомендовано лишь тем, кто подумывает об ипотечном кредите и без него обойтись не может даже теоретически. «Это не то событие, которого стоит дожидаться, имея на руках деньги. Тем, кто накопил достаточно денег, ничего ждать не нужно, нужно вкладывать их в объекты, ради которых средства собирали», - сообщил RealEstate.ru руководитель отделения «Октябрьское поле» компании «Инком-недвижимость» Михаил Раздольский.

Если все же периодичность роста цен и спроса очень важны при совершении сделки, то помимо летнего затишья, эксперты выделяют еще и закономерность, связанную с новогодними праздниками. Под Новый год цены на квартиры всегда растут, а значит, и цена их поднимается, а вот после праздников наступает длительный период затишья. Поэтому многие компании рекомендуют клиентам продавать квартиры до Нового года, а покупать в январе-феврале. Особые условия и скидки, которые предлагают застройщики, не являются решающим фактором при выборе объекта недвижимости. Выбор основывается на рациональном поведении покупателя, а бонусы и скидки являются лишь приятным дополнением к этому.

Вообще, любую операцию с недвижимостью необходимо планировать заранее, а если сделка относится к разряду альтернативных, то помимо продуманной стратегии важны еще находчивость и собранность. В первую очередь, что не должен делать искатель лучших жилищных условий, так это продавать свою квартиру. То есть продавать он ее должен, но только при наличии предварительной договоренности о покупке другой квартиры. «Cначала находится новая квартира, оставляется залог за нее, а потом выставляется на продажу уже имеющаяся. Или наоборот, сначала находится покупатель на имеющуюся квартиру, и, когда уже имеются договоренности с ним, подбирается тот объект, ради которого она будет продаваться», - напомнил схему сделки М. Раздольский.

В 2005 или 2006 гг. многие не соблюдавшие эти правила были вынуждены не улучшить свои жилищные условия, а ухудшить. А все дело в том, что за время продажи квартиры, цены вырастали на столько, что на вырученные деньги можно было бы приобрести лишь квартиру меньшей площади. Сегодня, как мы уже отмечали, рынок более спокоен, однако и здесь есть свои нюансы. «В зависимости от состояния рынка, если труднее подобрать новую квартиру, тогда эта операция должна выполняться в первую очередь. Если, напротив, сложнее продать, то тогда сначала продается квартира. В целом по рынку, сделки с целью улучшения жилищных условий составляют значительное большинство, по разным оценкам, их доля в общем объеме от 70 до 80%», - подчеркнула RealEstate.ru руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка «Миэль» Елена Логвина.

В операциях с недвижимостью, добавляет RealEstate.ru директор по маркетингу компании «Домострой» Елена Комова, лучше всего обратиться к профессиональному риэлтору. Он всегда поможет минимизировать финансовые риски и потери, в том числе и по приобретению жилья. «Грамотный специалист может предложить несколько вариантов: это может быть просто альтернативная сделка, или сделка с привлечением кредитных средств», - заключила эксперт.

Кстати, с ипотечным кредитом альтернативную сделку можно провести куда безопаснее. В частности, можно взять займ, купить на эти средства новую квартиру, и, продав старую, погасить задолженность. Это, конечно, потребует каких-то дополнительных затрат на получение и кратковременное обслуживание кредита, но спокойствие того стоит. В любом случае  необходимо иметь «финансовую подушку», которая поможет выйти из затруднительного положения.

При этом сделки по улучшению жилищных условий эксперты советуют проводить уже сейчас. По данным ИК «МГСН», с января по июнь в сегменте новостроек произошло снижение цен на 2,8%.  Продлится ли такая ситуация еще какое-то время или уже со дня на день цены снова начнут расти – это предмет спора для аналитиков. Но с большей степенью вероятности эксперты все же прогнозируют, что  оживление на рынке московской и подмосковной недвижимости начнется уже в самое ближайшее время. Так что имеет смысл поторопиться.

Алексей КИЛИЧЕВ, Любовь ОРЛОВА

Следите за новостями