02 апреля 2007

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Торг уместен!

В I квартале 2007 года стагнация продолжилась

В последние несколько лет стоимость жилой недвижимости в Москве росла колоссальными темпами – до 70-100% в год. Благодаря значительному превышению спроса на квартиры над их предложением строительные компании получали сверхприбыли: доходность строительства достигала 30% годовых и более, в то время как стандартная доходность зарубежных строительных проектов находится на уровне 12% годовых. Ажиотаж на московском рынке недвижимости начал уменьшаться летом 2006 года, и в I квартале 2007 года стабилизация на рынке продолжилась. Поэтому сейчас правила игры на московском рынке недвижимости диктуют не только продавцы, но и покупатели.

Рост или спад?

Опрошенные RealEstate.ru эксперты сошлись во мнении о том, что если в январе-марте текущего года цены на жилье и росли, то весьма незначительными темпами. По данным агентства недвижимости "Лаурел", средняя стоимость жилья бизнес-класса в Москве составила 5000 долл. за 1 кв. м, а элитного жилья – 10 000 за 1 кв. м. При этом квартиры в старых домах, неликвидные по своим характеристикам (плохое местоположение, отсутствие инфраструктуры и т.д.) даже падали в цене, а стоимость жилья качественных домах и новостройках бизнес-класса увеличивалась. Так, по данным «БЕСТ-Недвижимости», в феврале стоимость жилья 60-х годов постройки из низкокачественной панели снизилась примерно до 5-7%. А в агентстве недвижимости «Кутузовский проспект» констатируют, что в новых монолитно-кирпичных домах бизнес-класса наблюдался небольшой рост цен на 0,1-0,2% в месяц. Тем не менее, в целом наблюдалась коррекция средних цен в сторону уменьшения. О снижении спроса на квартиры свидетельствует и то, что, по данным «Сити-XXI век», в марте объем предложения вырос по сравнению с январем в среднем на 10%.

В настоящее время значительный интерес покупатели проявляют к первичному рынку жилья, на котором представлены современные монолитно-кирпичные дома. По данным аналитического центра агентства недвижимости «Домострой», на первичном рынке недвижимости Москвы объем предложения в 1 квартале 2007 г. составил 318 объектов, что на 5% выше аналогичного показателя 4 кв. 2006 г. При этом основная доля предложения – более 70% – это объекты, возводимые по индивидуальным проектам, т.е. «монолит». «По сравнению с аналогичным периодом 2006 г., значимого увеличения объемов предложения новостроек московского региона не наблюдается, - говорит заместитель директора по маркетингу компании «Домострой» Ольга Денисова. – По нашему мнению, это связано с рядом причин: действием ФЗ-214, мешающим большинству застройщиков выводить в планируемые стройки новые объекты на рынок, а также дефицит свободных площадок под строительство, особенно в Москве».

Пожалуй, наилучшие темпы роста в I квартале 2007 года показал сегмент элитной недвижимости, где цены медленно, но планомерно увеличивались. По данным Blackwood, за январь-март стоимость 1 кв. м элитной недвижимости выросла на 5-6%: в январе средневзвешенная цена выросла на 1,5%, в феврале – на 2%, в марте – на 2%. «Это связано в первую очередь с продолжающимся падением курса доллара, - считает исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая. – В то же время, если по некоторым переоцененным объектам, которые были выставлены на продажу ещё в 2006 г, происходила корректировка цен - собственники, недовольные длительными сроками экспозиции шли на уступки покупателям, то вновь выставляемые квартиры предлагаются по завышенным ценам». Последний факт объясняется тем, что новые участники элитного сегмента боятся "продешевить", так как ценовые ожидания на рынке окончательно не сформированы. Кроме того, предложение элитной недвижимости по-прежнему очень ограничено. В компании Renaissance Realty потенциал рынка связывают с реконструкцией отдельных зданий и центра, где осталось немало промышленных объектов (районы Замоскворечья, Хамовников), которые планируют выводить за город. Например, на месте Бадаевского завода намечено построить проект «Парк-Сити», а на месте фабрики «Красный октябрь» около Кремля – реализовать проект «Золотой остров».

Что касается вторичного рынка жилья, то в I квартале 2007 года показатель изменения цены на вторичном рынке недвижимости составил, по данным МИАН, 0,1%. А по данным «Пересвет-Групп», тенденция к снижению средней цены предложения на вторичном рынке недвижимости наметилась еще в конце прошлого года, однако вплоть до середины февраля 2007 года она носила колебательный характер. "Среднерыночная цена то уменьшалась, то незначительно росла, - отмечают эксперты "Пересвет-Групп". – При этом в период с 22 по 26 января пик роста количества предложений (еженедельный прирост составил 8,55 %) пришелся на пик падения цены (-2,09 %). Темп роста объема предложений в отличие от предыдущего года заметно опережал рост цен на недвижимость. Неуклонное снижение средней цены предложения наметилось только с середины февраля 2007 года. В течение марта тенденция лишь усугубилась: количество предложений растет, цены снижаются. Более того, за предыдущую неделю объем предложений увеличился на 3,4 %, количество предложений приближаются к рекордным значениям 2004 года.

В 2007 году наблюдается дальнейший рост ипотечных сделок и более лояльное отношение со стороны банков к заемщикам. Как рассказала RealEstate.ru генеральный директор "Лаурел" Ирина Радченко, темпы развития ипотеки в I квартале 2007 года сократились вдвое, так как в два раза сократился спрос на квартиры. По этой причине стал уместен торг между продавцом и покупателем квартиры. Итогом торга становится то, что зачастую продавцы снижают цены на квартиры. Как отмечают в "Домострое", в условиях конкуренции банки расширяют ипотечные программы и повышают сервис. Сообщения об уменьшении первоначального взноса, новых продуктах, и других акциях по-прежнему появляются. В последнее время ставки снижаются, и многие банки в борьбе за клиентов вводят услугу рефинансирования.

С другой стороны, увеличиваются суммы кредита. Если в 2005 году большинство банков ограничивало максимальный размер кредита 300-500 тыс. долл., то сейчас практически везде эта планка поднялась до 1-1,5 млн долл. В "Сити-XXI век" отмечают, что ипотечные продукты становятся все более удобными для заемщика. Появляется все больше программ, которые предусматривают кредитование под залог имеющегося жилья. Расширяется сотрудничество банков и застройщиков, в результате которого возрастает количество новостроек, которые можно приобрести в кредит. Увеличиваются возможности заемщиков по рефинансированию ранее взятых кредитов. Расширяется линейка недвижимости, покупка которой становится возможна с помощью кредита: это загородные дома, земельные участки, комнаты.

Значимым событием 1 квартала 2007 г. стал законопроект о взимании налога на недвижимость с физических лиц, главной целью которого является снижение доли инвестиционных покупок на рынке недвижимости. "Однако пока не ясно, каким образом будет определяться рыночная стоимость объекта налогообложения", - говорит М.Литинецкая из компании Blackwood. Введение налога на недвижимость с физических лиц скорей всего произойдет не раннее выборов 2008 г.

В целом, климат на столичном рынке недвижимости после Нового года значительно изменился. Но это изменение было прогнозируемо и ожидаемо. "Для всех было очевидно: рынок перегрет, неликвидная недвижимость переоценена, - говорит директор по развитию "Бенефит инжиниринг" Ярослав Козлов. –Исходя из этих данных, клиенты ждали падения цен на все, специалисты предсказывали коррекцию в сегменте неликвида". В настоящее время спрос формально превышает предложение, но де-факто спрос остается столь же высоким, как и осенью 2006, просто покупатели охвачены надеждой значительного падения цен. По мере развенчания этой иллюзии количество сделок значительно вырастет, уверены эксперты. Пока нет стремительного роста цен, покупатель может не торопиться с покупкой, может себе позволить выбирать дольше и внимательней. Естественным образом интерес покупателей перенесся на более качественное жилье вследствие чего неликвидный товар должен значительно упасть в цене и занять свое место на рынке, обретя свою целевую аудиторию.

Вера КОВАЛЕВА

Следите за новостями