20 апреля 2007

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Рынок новостроек Подмосковья – область обгонит столицу?!

Тенденция динамичного роста цен в Подмосковье продолжится до конца года и в среднем составит от 12 до 25%

В апреле 2007 года редакция RealEstate.ru провела телефонный опрос застройщиков и риэлторов с целью выяснить ситуацию на первичном рынке квартир в Московской области. В расчет принимались дома, планируемые к сдаче в конце 2007 года или в 2008 году, по всем направлениям ближнего (до 20 км от МКАД) и дальнего (от 20 км до 100 км от МКАД) Подмосковья. Результаты оказались не самыми оптимистичными: ближнее Подмосковье по ценам на квартиры в новостройках уже вплотную приблизилось к столичным спальным районам (таблица примерных предложений квартир в новостройках в городах ближнего и дальнего Подмосковья). По прогнозам экспертов, у региона значительный потенциал для дальнейшего роста: по итогам года динамика цен на новостройки в области может быть выше, чем в Москве. Так, если в столице ежемесячный рост находится в пределах 1-2 %, то в Подмосковье, вероятно, уже скоро эта цифра дойдет до 2-3 %. Впрочем, в настоящее время темпы роста цен в Подмосковье, как и в Москве, не успели набрать обороты. Относительно декабря 2006 года средняя стоимость квадратного метра в ближнем Подмосковье выросла лишь на 2%.

Интересные тенденции

В ходе общения с представителями агентств недвижимости выяснилось, что в ближнем Подмосковье, в отличие от Москвы, до сих пор не существует, четкой градации районов. Стоимость квадратного метра зависит не от престижности месторасположения, а прежде всего от транспортной доступности. Этот вопрос для потребителя играет основную роль при выборе своего будущего места жительства. По данным компании МИЭЛЬ, основное строительство ведется в городах и поселках, расположенных до 25 км от МКАД - с 2002 года 84,9% всех новостроек области сосредоточено в этом поясе. Там же и самый большой объем предложения – 89,6% от общего количества домов, реализуемых в регионе, или 92,9% суммарной площади квартир.

Не смотря на массовую застройку ближнего Подмосковья, до сих пор объемы предложения практически не удовлетворяют постоянно возрастающий спрос на квартиры первичного рынка. Причины такого ажиотажа руководитель аналитической службы МИАН - агентство недвижимости Алексей Кудрявцев видит в том, что в настоящее время примерно одинаково стоят однокомнатная квартира в панельном доме на окраине столицы и двухкомнатная квартира в добротном кирпичном доме в области, например, в Королеве. «Именно поэтому те покупатели, которые заинтересованы в улучшении своих жилищных условий, покупают квартиры в ближайшем Подмосковье. Тем более что добираться до дальних окраин Москвы и до городов-спутников примерно одинаковое количество времени», - сообщил специалист.

Однако покупателей влечет загород не только относительно доступные цены, но и экологическая обстановка. «Ведь Москва более загрязнена, а Подмосковье чище, здесь и леса, и водоемы. Здесь ближе к дачам, если нет необходимости ездить в Москву на работу», - подтвердила RealEstate.ru директор отделения «Королев» корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Елена Дворникова.

Рыночный процесс

Между тем, Подмосковье объективно лидирует по объему продаж в сравнении с Москвой. Однако несмотря на постепенно стирающиеся ценовые границы между столицей и областью, разница все же остается. Например, квадратный метр в Мытищах будет стоить как минимум на 500 долл. дешевле, чем в соседнем Медведково. Аналитики отмечают, что приближение подмосковных цен на недвижимость к столичным – нормальный рыночный процесс, который объективно формируется за счет конкуренции, спроса и покупательских возможностей. «Говорить же о том, что цена растет, потому что кто-то «придерживает» квартиры, чтобы потом перепродать подороже - неверно. Покупательский бум уже прошел. Такая практика себя изжила и сегодня это просто невыгодно», - заверил начальник департамента маркетингового анализа УК «Масштаб» Игорь Лебедев.

По словам Е.Дворниковой, цены ближнего Подмосковья в радуисе 10 км почти такие же, как в Москве в силу объективных обстоятельств. «Прошлый год очень многих покупателей вытеснил с рынка Москвы. Особенно тех, кто воспользовался ипотечным кредитом, но из-за роста цен не смог ничего купить в Москве, и кому пришлось покупать в Подмосковье. Беда была еще и в том, что они иногда и в Подмосковье не успевали это сделать», - рассказывает эксперт.

Видя бедственное положение покупателей, продавцы недвижимости, уверенные в стабильности спроса на квартиры в Московском регионе, откровенным образом начали подтягивать свои цены к уровню московских. В результате начала складываться довольно парадоксальная ситуация, когда граждане, которым не по карману стали квартиры в столице, решали попробовать силы в области и находили лишь те же высокие цены.

Привлекательные метры

Если сравнивать разные направления по цене, то выгодно отличаются Горьковское и Ярославское шоссе, где расположены такие города как Мытищи и Реутов. Это самые недорогие из развитых подмосковных городов, приближенных по уровню жизни к столице. Сейчас проводится реконструкция трасс, что в какой-то степени решит транспортные проблемы этих направлений, тем самым увеличив их привлекательность для покупателей.

И все же, рассматривая ближнее Подмосковье с точки зрения транспортной доступности, как отмечает И.Лебедев, по всем без исключения направлениям картина в большей или меньшей степени удручающая: на многих трассах в настоящее время расширение и модернизация дорожного полотна только лишь планируется. С точки зрения экологии наиболее привлекательными остаются западные направления, такие города как Красногорск, Одинцово.

Аналитик компании «Инком - Недвижимость» Сергей Заблоцкий помимо западных направлений отмечает также юго-западное и северо-западное. «Покупателям интересны такие города, как Долгопрудный, Химки. Также стоит отметить высокий уровень темпов строительства в городах Балашиха и Железнодорожный», - сообщил RealEstate.ru специалист.

В зону интересов клиентов попадают и Люберцы, но экологическая обстановка здесь не самая благоприятная, а также Раменское и Лобню (из-за близости к аэропорту Шереметьево). По словам Е. Дворниковой, на севере и северо-востоке, не смотря на большую удаленность пользуется спросом Звенигород, Ногинск, Дмитров. Причем цены во многих подмосковных городах часто меняются в зависимости от развития инфраструктуры. Например, в Дмитрове стоимость квадратного метра поднялась с 800 долл. до 1600, когда в Яхроме построили зимний спортивный комплекс.

В оценках дальнейшего роста цен на подмосковные квартиры эксперты расходятся во мнениях. По мнению И.Лебедева, вероятнее всего, ближнее Подмосковье продолжит расти вялыми темпами, и наибольший потенциал есть у городов, расположенных близко к Москве. По его словам, средняя стоимость квадратного метра в области в марте 2007 года увеличилась всего на 0,5%. В свою очередь А.Кудрявцев полагает, что в Подмосковье в текущем году тенденция динамичного роста цен продолжится во всех сегментах рынка и составит от 12 до 25%. «В эконом-классе ближнего Подмосковья – 12-15%, дальнего 5-12%, а в бизнес-классе (ближнее)– 15-25%», - подчеркнул аналитик.

Дальнее Подмосковье, как прогнозируют специалисты, будет расти чуть более быстрыми темпами. Но только в пределах тех населенных пунктов, из которых хотя бы в перспективе можно будет доехать до МКАД за 30 минут. Это своеобразный психологический рубеж для потенциального клиента, ориентируясь на который, он принимает решение о покупке. Основные потребители загородной недвижимости – те люди, которые работают в Москве. Время, затраченное на дорогу до города, должно быть адекватно. Например, из Троицка, в отличие от г. Пушкино, доехать до МКАД за это время можно. Следовательно, стоимость квадратного метра в первом городе будут расти быстрее, чем во втором.

«Цены, конечно же, будут идти вверх, но если в Долгопрудном они повышаются от отсутствия земель для застройки, а также неудовлетворенности спроса, то в Химках, Королеве играет роль приближенность к Москве и развитие инфраструктуры», - резюмирует Е. Дворникова. По ее словам, также нужно учитывать, что спровоцировать ценовой скачок могут и строящиеся дорожные развязки, увеличивающаяся пропускная способность подмосковных городов, возводящиеся супермаркеты, которые в силу обстоятельств уже не могут строиться в самой столице.

Исходя из этих причин, С.Заблоцкий прогнозирует, что, скорее всего, динамика цен на новостройки Подмосковья будет выше, чем в Москве. В Москве ежемесячный рост колеблется в районе 1-2 %, тогда как по Подмосковью он может составить 2-3 %. «О временных рамках роста говорить сложно, но если произвести математический расчет уровня роста стоимости жилья в ближайшем Подмосковье исходя из базовой цены в 2000-2500 долл. и ежемесячного роста в 2-3%, то можно спрогнозировать, что такой уровень роста цен спокойно можно будет наблюдать, по крайней мере ещё год, затем, скорее всего, он замедлится», - добавил эксперт.

Ценовые лидеры

Как отмечают опрошенные RealEstate эксперты, ценовые лидеры среди подмосковных городов останутся те же. Это Одинцово, Красногорск, Химки. Красногорск и Одинцово в фаворитах благодаря престижному направлению и довольно качественным проектам. Химки – это город с большими перспективами и планами, который, несмотря на загруженность трафика, пользуется большой популярностью. Кроме того, Химки позиционируется как полноценный пригород Москвы с собственными торговыми и бизнес-центрами, развитой инфраструктурой, большим количеством рабочих мест. Поэтому транспортный вопрос для жителей вторичен. Как и в любом полноценном пригороде, людям не обязательно ездить на работу в Москву. А раз так, цены здесь будут идти только вверх, причем эта тенденция, как заключают специалисты, затронет буквально все ближнее Подмосковье.

Алексей КИЛИЧЕВ, Любовь Орлова

Следите за новостями