17 июля 2008

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Продажа элитного жилья в первом полугодии 2008 года

Рынок ощутил дефицит предложения

Первое полугодие 2008 года на рынке продажи элитного жилья ознаменовалось сокращением предложения квартир на первичном и вторичном рынке. Такая ситуация объяснялась, с одной стороны, снижением темпов ввода новых элитных объектов, а с другой стороны, нежеланием собственников реализовывать принадлежащую им недвижимость тогда, когда рост цен составлял всего 10%. В то же время в указанный период машиноместа подорожали более чем на 50%.

В первом полугодии 2008 года столичные девелоперы не порадовали покупателей элитной недвижимости разнообразием введенных объектов. Так, по данным компании Blackwood, в первые шесть месяцев на первичный рынок жилья высокого ценового сегмента поступило всего одно новое предложение – квартиры в жилом комплексе «Sky House» общей площадью в 140 тыс. кв. м от «Капитал Груп», расположенном в районе Якиманки по адресу ул. Мытная, д. 40-44. Аналитики компании IntermarkSavills также сообщили о выводе на рынок небольшого лота квартир в ЖК «Легенда Цветного» в Мещанском районе по адресу Цветной бульвар, вл.2. «Среди важных событий прошедших шести месяцев хотелось бы отметить и открытие продаж в интересном проекте на Арбате – клубном доме в  Малом Каковинском пер., вл. 6, в котором насчитывается всего 9 квартир», - рассказала ведущий маркетолог компании DELIGHT Realty  (Группа компаний DELIGHT) Валерия Яновская.

В то же время, по словам руководителя отдела городской недвижимости агентства элитной недвижимости TWEED Игоря Шубина, в первом полугодии 2008 года вторичный рынок элитного жилья пополнился всего 30 квартирами. Такая низкая активность собственников дорогостоящих квартир, по мнению опрошенных RealEstate.ru экспертов, объяснялась замедлением темпов роста цен на «элитку»: по данным DELIGHT Realty, в целом по рынку в период с января по июнь стоимость квадратного метра выросла всего на 10%.

Таким образом, к июлю 2008 года средняя стоимость элитного «квадрата», по данным управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, достигла 22 тыс. долл. Однако эта цифра весьма условна, подчеркнул эксперт, поскольку разброс цен на столичном рынке жилья высокого ценового сегмента оставался довольно большим. «Для первичного рынка элитного жилья столицы характерна существенная дифференциация средних цен по топонимическим районам Москвы. При этом разница между самыми престижными районами, как, например, Хамовники, Якиманка, Арбат, и так называемыми районами с «пониженным» статусом, как Красносельский, во втором полугодии 2008 года достигала 1,5-1,8 раз», – уточнила директор департамента продаж IntermarkSavills Екатерина Гурьева.

Цена предложения квадратного метра на первичном рынке Москвы в зависимости от района

Район

Цена предложения, долл./кв.м*

Минимальная

Максимальная

Средневзвешенная

Арбат

16 500

20 700

18 800

Замоскворечье

16 000

25 000

17 800

Красносельский

11 500

16 000

13 600

Мещанский

9 000

30 000

16 200

Пресненский

8 500

50 000

15 900

Таганский

9 100

21 600

20 600

Тверской

10 600

34 100

19 300

Хамовники

11 000

70 000

21 500

Якиманка

17 700

42 000

24 400

Москва-Сити

11 000

28 000

16 900

Источник: IntermarkSavills, таблица составлена RealEstate.ru

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 * в таблице приведены данные на начало второго квартала 2008 года

При этом, как подчеркнули в IntermarkSavills, наибольший объем предложения «первички» был сосредоточен в самом дорогом районе столицы – Хамовниках, где в первом полугодии 2008 года продавалось порядка 46% (или 370 квартир) от общего числа объектов, выставленных на продажу. «Ключевыми проектами в данном районе стали жилые комплексы «Жилой квартал на Плющихе» по ул. Погодинской, вл. 4, «Смоленская застава» в Земледельческом пер., вл. 20, «Дом на Саввинской набережной» по Большому Саввинскому пер., вл.2-4-6, и «Парк Палас» в Коробейниковом пер., вл.1/2, стр.7-14, 16», – дополнила Е.Гурьева.

Что же касается дифференциации цен на вторичном рынке, то здесь, помимо района, существенное влияние на стоимость квадратного метра оказывала еще и дата ввода в эксплуатацию дома, в котором располагался выставленный на продажу объект. Как заметил директор департамента элитных квартир PENNY LANE REALTY Александр Зиминский, в домах постройки, датировавшейся 1998 годом и ранее, разброс цен мог составлять 9-20 тыс. долл. за кв.м, а в тех, что были введены после 2000 года, колебался в пределах 12-55 тыс. долл. за квадрат.

В отличие от «жилого» квадратного метра, выросшего за январь-июнь всего на 10%, стоимость машиноместа в элитных жилых комплексах столицы поднялась более чем на 50%. В начале года RealEstate.ru констатировал, что в среднем цена предложения машиноместа в элитных жилых комплексах находилась на уровне 130 тыс. долл. и не превышала 200 тыс. долл. А к июлю эта планка была успешно преодолена. «Так, в ЖК “Course House” одно машиноместо в паркинге продавалось за 200 тыс. евро», – рассказал К.Ковалев из компании Blackwood.

Как поведали опрошенные специалисты, покупатели элитной недвижимости в первом полугодии 2008 года тратили на приобретение квартир в столице от 6 млн руб. до 13 млн руб. Несмотря на крупные суммы, клиенты агентств недвижимости не часто пользовались ипотечными кредитами. Так, в компании TWEED рассказали, что ни одной сделки с участием ипотечного кредита в прошедшем полугодии у них проведено не было. «По нашим оценкам, в первую половину года объем сделок с привлечением заемных средств составил лишь 10% от всего объема», – заметил А.Зиминский из PENNY LANE REALTY.

Примечательно, что с начала года число сделок с применением механизмов ипотеки сократилось: зимой эксперты, опрошенные RealEstate.ru, заявляли о том, что в кредит покупалось порядка 20% квартир. Очевидно, что кризис на рынке ипотечного кредитования, который российские банки переживали и в новом году, ударил и по самым состоятельным клиентам, претендующим на крупные суммы, которые трудно включить в стандартный портфель закладных при проведении секьюритизации. А это означало, что подобные ссуды рисковали остаться на балансах кредитных организаций, поэтому банки оформляли такие ипотечные кредиты на свой страх и риск.

И все же, не взирая на трудности с ипотечным кредитованием и замедление роста цен на первичном и вторичном рынке элитного жилья, дорогостоящая столичная недвижимость оставалась интересным объектом для инвестиций, высказали уверенность риэлторы. По подсчетам PENNY LANE REALTY, даже при нынешних темпах роста цен доходность от вложений могла составить 18-20%, а вложения в ремонт и в отделку в размере 2-3 тыс. долл. за кв.м могли добавить в итоге до 8-9 тыс. долл. за квадрат. «В то же время при приобретении жилья на ранних стадиях строительства цена может вырасти и до 100%, однако здесь все зависит от грамотного выбора объекта для инвестиций. Именно поэтому, как показывает практика, наиболее интересные объекты, например, видовые квартиры на последних этажах и пентхаусы, застройщики стараются выставлять на продажу в последнюю очередь, на завершающих стадиях строительства», –  резюмировал А.Зиминский.

Второе полугодие на рынке продаж элитного жилья, по прогнозам риэлторов, должно стать более насыщенным, а объем предложения до конца года может пополниться сразу несколькими проектами. По данным IntermarkSavills, до конца 2008 года – в начале 2009 года могут открыться продажи в ЖК «Парк Сити» по наб. Тараса Шевченко, кв. 14-15; МФК на территории завода «Красный Октябрь»; МФК неподалеку от Пушкинской площади, домом по ул. Татарской, вл. 13; ЖК «Гончарный» по ул. Гончарной, вл.1, и ЖК “Paradise Living” по Кутузовскому проспекту, вл.16. В своей совокупности они принесут рынку более 370 тыс. кв. м. Правда, это произойдет лишь в том случае, если девелоперы не задержат сроки их реализации, что до сих пор является характерным для рынка элитной недвижимости.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Следите за новостями