26 июня 2007

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Продажа элитного жилья в I полугодии 2007 года

Доходность вложений в элитное жилье в Москве приносит не более 7-12% в год

Первое полугодие 2007 года на рынке элитной недвижимости прошло спокойно и не преподнесло неприятных сюрпризов. Стагнация цен, наблюдаемая в других сегментах жилья, практически не коснулась класса «премиум»: средняя стоимость 1 кв.м выросла с 13 тыс. долл., зафиксированных на начало года, до 17 тыс. долл. Однако итоги года могут оказаться менее радостными для продавцов элитной недвижимости. Несмотря на увеличивающийся объем предложения - в текущем году рынок элитного жилья может пополнится еще 90,1 тыс. кв.м., - инвестиции в московские квадратные метры класса «премиум» показывают доходность в пределах 7-12%, что сопоставимо с уровнем инфляции в стране, в то время как недвижимость в странах Запада приносит от 15% до 30% годовых. Эксперты, опрошенные RealEstate.ru, отмечают тенденцию: инвесторы начинают диверсифицировать вложения, все чаще предпочитая московскому жилью апартаменты за рубежом.

До сих пор рынок продаж элитного жилья остается довольно закрытым, поэтому оценить его объем сложно. Продавцы предпочитают не разглашать информацию о реальном количестве сделок, отмечая лишь некоторый рост продаж, который в первом полугодии 2007 года составил, по оценкам разных компаний, от 7% до 50%. По данным директора департамента продаж компании IntermarkSavills Анжелы Кузьминой, на начало текущего года на московском рынке элитного жилья к продаже предлагались квартиры в 29 жилых домах. Общая жилая площадь квартир, реализуемых на первичном и вторичном рынке элитной недвижимости, составила около 370 тыс. кв.м. При этом время экспозиции 16 из числа указанных объектов превысило 1 год. «Если принять во внимание, что средняя площадь, предлагаемого к продаже жилого комплекса не превышает 13 тыс. кв.м, то нетрудно посчитать, что темпы реализации в этих комплексах не превышают 1 тыс. кв.м в месяц, т.е. 5-6 квартир», - заключила она.

По данным директора по развитию DELIGHT REALTY (группа компаний DELIGHT) Ольги Павловой, стоимость квадратного метра в различных сегментах элитного жилья распределилась следующим образом. В низшем ценовом сегменте 1 кв. м стоил 7-12 тыс. долл., в среднем ценовом сегменте – 15-20 тыс. долл., а наиболее дорогостоящие проекты продавались за 20-30 тыс. долл./ кв.м.

По словам управляющего партнера Evans Анны Левитовой, значительная часть сделок была заключена в бюджете от 1-1,5 млн долл. за квартиру и выше. Рост цен больше всего ударил по продажам маленьких квартир, расположенных в престижных, но нецентральных районах города. «Покупатели, год назад способные приобрести жилье за 1-1,5 млн долл., сегодня платят за аналогичное 2 млн долл. А вот те, кто раньше планировал купить небольшую по площади квартиру, например, в районе м. Пушкинская, за 300 тыс. долл., сегодня вынуждены отдавать за такую же 700 тыс. долл. Очевидно, что клиенты, ориентировавшиеся на элитное жилье самого низкого ценового сегмента, в большей части оказывались неготовыми к такому развитию событий», - добавила она.

Структура спроса в 2007 году не претерпела существенных изменений. «Первые места традиционно заняли Арбат, Остоженка и Патриаршие пруды. Среди московских районов, расположенных за пределами ЦАО, покупатели отдавали предпочтение ЗАО и ЮЗАО», - рассказала А. Кузьмина из IntermarkSavills.

Риэлторы также отметили тенденцию: все большее количество клиентов интересуется готовыми квартирами с отделкой и меблировкой по дизайнерским проектам. «В этом нет ничего удивительного, ведь довольно небезопасно и некомфортно, когда жильцы одного дома в разное время делают ремонт. Правда, нужно сказать, что длительное время на российском рынке готовых квартир было довольно мало: в сознании покупателей, особенно россиян, бытовало мнение, что квартира с ремонтом обязательно доставит много дискомфорта из-за некачественной сантехники или безвкусной отделки», - сообщила А. Левитова из Evans.

Кроме того, важным фактором для решения о покупке элитной недвижимости являлось наличие парковки. Минимальная стоимость машиноместа в новых элитных домах составила 60 тыс. долл., максимальная достигла 150 тыс. долл. «Если делить по районам, то на Остоженке 1 кв. м. парковочного места стоит в среднем 26 тыс. долл., на Патриарших прудах – 22 тыс. долл., на Плющихе – 18 тыс. долл.», - уточнила руководитель отдела городской недвижимости TWEED Алена Бригаднова.

Эксперты, опрошенные RealEstate.ru, отметили существенное увеличение сроков экспозиции по всем сегментам элитной недвижимости: потенциальные покупатели ожидали некоторой коррекции цен вслед за рынком более дешевого жилья. «Для принятия решения потенциальному покупателю теперь требуется от 6 до 12 мес.», - прокомментировал директор департамента элитной недвижимости «МИЭЛЬ- Новостройки» Кайдо Каарма.

Однако снижения цен не произошло, стоимость квадратного метра выросла за первые 6 месяцев года на 8-9%. Как предсказывают участники рынка, рост цен продолжится и во втором полугодии текущего года. «Благосостояние людей растет, появляются новые клиенты, насыщения рынка в краткосрочной перспективе не произойдет», - спрогнозировал К. Карма из «Миэль-Новостройки».

По его словам, по итогам года стоимость квадратного метра вырастет на 20%.

В 2007 году рынок элитного жилья может пополниться новыми элитными жилыми комплексами, общей площадью 90,1 тыс. кв. м. При этом наибольшее количество объектов будет введено в районе Чистых прудов, который оставил позади районы Арбата, Новослободской, Сретенки и Якиманки – лидеров 2006 года.

КЛЮЧЕВЫЕ ОБЪЕКТЫ, ЗАПЛАНИРОВАННЫЕ К ВВОДУ В 2007 ГОДУ

Объект

Адрес

Общая жилая площадь

Ввод

Девелопер/Застройщик

Еропкинский пер., вл. 16/23/15

ЦАО, Еропкинский пер., вл. 16/23/15

8,6 тыс. кв.м

2007 г.

ЗАО «Аркада Траст»

«Респект»

ЦАО, Б. Гнездниковский пер., вл. 3/5 стр. 2

4,9 тыс. кв.м

2007 г.

ООО «Меринж»

"Резиденция Чистые пруды"

(ЦАО, Подсосенский пер., 3 / Барашевский пер., д.10/1, стр.1,2,3

22 тыс. кв. м

2007 г.

-

Z-projekt

ЦАО, Хилков пер., 5/43

3,2 тыс. кв.м

2007 г.

«Баркли»

Остоженка ул, вл. 11/17-13/12

ЦАО, Остоженка ул, вл. 11/17-13/12

7,4 тыс. кв.м

2007 г.

ДИПС г. Москвы

«Дом на Покровском бульваре»

ЦАО, Покровский б-р, вл. 3, стр. 2-6

18 тыс. кв.м

2007 г.

Garden Ring

Данные IntermarkSavills

Правда, до сих пор скорость ввода нового элитного жилья остаются самой грустной песней риэлторов. В результате увеличения сроков оформления и согласования в полтора-два раза, реализация многих проектов задержалась, и их запуска следует ожидать к концу года. По словам А. Бригадновой из TWEED, до сих пор в эксплуатацию не сдан ни один объект из заявленных к выходу в 2007 году.

В ближайшее время темпы возведения и сдачи элитной недвижимости в столице могут существенно снизиться и по другой причине: не так давно мэр Москвы Юрий Лужков высказался в пользу сокращения строительства коммерческого жилья. Но девелоперы высококлассных объектов и агентства недвижимости не спешат паниковать. «Думаю, даже если это решение будет оформлено законодательным образом, это не отразится на рынке элитного жилья, объемы ввода которого не превышают 10% от общей застройки города», - заверила О. Павлова из DELIGHT REALTY.

ПЕРСПЕКТИВНЫЕ ОБЪЕКТЫ, ЗАПЛАНИРОВАННЫЕ К ВВОДУ ПОСЛЕ 2007 ГОДА

Объект

Адрес

Общая жилая площадь

Ввод

Девелопер/Застройщик

«Итальянский квартал»

ЦАО, Долгоруковская, 21, к. 1-3

26 тыс. кв.м

2008 г., начало

«Энергогарант Капитал-Строй»

«Дворцовый комплекс»

ЦАО, Коробейников пер., вл. 1/2, стр. 7-14, 16

18 тыс. кв.м

2008 г.

Vessolink

«Смоленская застава»

ЦАО, Земледельческий переулок, вл. 20

35 тыс. кв.м

2008 г.

ООО "Авгур-эстейт"

«Фьюжн Парк»

ЦАО, Трубецкая М. ул., вл.1

55 тыс. кв.м

2008 г.

ИНТЕКО

«La Maison a'la Riviere»

ЦАО, Б. Саввинский пер., д. 2-4-6

48 тыс. кв.м

2008 г.

Гардтекс







Данные IntermarkSavills

Гораздо опаснее для продавцов элитки другая тенденция: покупатели начинают диверсифицировать вложения, все больше инвестируя в недвижимость за рубежом. Действительно, по словам А.Левитовой из Evans, вложения в элитное жилье в Москве показывают доходность в размере 7-12%, что сопоставимо с уровнем инфляции. «В тоже время в Великобритании (Лондон) это показатель колеблется в пределах 15-18%, в Германии не превышает 5-6%, а в Черногории доходит до 30-35%. Правда, в каждой из перечисленных стран есть и свои риски», - продолжила А.Бригаднова.

Как отметили опрошенные RealEstate.ru эксперты, особенно популярна среди россиян недвижимость в странах с хорошо развитой туристической инфраструктурой (Черногория, Болгария, Хорватия, Франция, Великобритания или Испания), а также в странах, недавно ставших членами ЕС (Румыния или Турция). В первом случае причина в том, что благодаря потоку туристов недвижимость можно сдавать в аренду в периоды туристической активности, а во втором – потому что инвестировать выгодно именно сейчас, так как скоро недвижимость в этих странах сильно вырастет в цене.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Следите за новостями